Как поменять управляющую компанию жилого дома

Содержание

Как сменить управляющую компанию: проблемы, нюансы, порядок действий

Как поменять управляющую компанию жилого дома

1. Создание инициативной группы собственников.

На первом этапе важно определится, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами Совета дома

2. Соглашение о намерениях с новой управляющей компании.

Соберите информацию об управляющих компаниях, работающих в Вашем районе, изучите их сайты, проведите встречу с руководством. По результатам встреч определитесь, какую именно УК Вы хотите пригласить для управления своим домом.

Критерии для сравнения нескольких УК могут быть следующие (в порядке убывания значимости):

• Опыт работы на рынке ЖКХ (чем больше, тем компания надежнее)

• Наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок он-лайн, мобильное приложение и пр.)

• Инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений)

• Наличие собственной уборочной техники

• Наличие круглосуточной аварийной службы

• Есть ли дома другие обслуживаемые дома в относительной близости.Лучше, когда обслуживаемые дома расположеныкомпактно, это удешевляет их обслуживание.

• Предлагаемый тариф на содержание жилья.

• Близость офиса компании к обслуживаемому дому

• Юридическая поддержка УК инициаторам общего собрания собственников. Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК.

• Оказывает ли УК организационную помощь в проведении общего собрания собственников, в открытии спец. счета на кап ремонт дома и пр.

Отдельно хочу заметить, что предлагаемый тариф занимает далеко не первое место по значимости. Дешевле, не значит лучше. Что касается нашей группы компаний, то мы придерживаемся муниципального тарифа на «Ремонт и содержание жилья».

Закрепите достигнутые договоренности с УК в Соглашении о намерениях. В Соглашение о намерениях внесите основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

3. Подготовка документов к общему собранию собственников.

Подготовка общего собрания начинается с формирования реестра собственников Вашего дома. Реестр должен быть актуальным на дату проведения общего собрания.В реестре отражается вся информация, необходимая для проведения общего собрания и подсчета : перечень всех собственников, размер доли каждого собственника, площадь помещении и реквизиты правоустанавливающего документа на собственность.

Реестр нужно официально запросить в действующей УК. Если получить реестр в действующей УК не получилось, то можно данный реестр приобрести за деньги с специализированной компании. Реестр собственников должен подкрепляться выписками из ЕГРН. Предварительно лучше проконсультироваться в ГЖИ, в какую компанию обратиться за покупкой реестра.

Подготовка повестки общего собрания. Совместно с УК необходимо определить окончательный круг вопросов, который войдет в повестку общего собрания собственников.

В повестку должны войти обязательные процедурные вопросы, такие как утверждение счетной комиссии, утверждение Председателя и секретаря счетной комиссии, утверждения способа уведомления и ознакомления собственников с результатами собрания, утверждение места хранения бюллетеней.

Основной блок вопросов касается непосредственно выбора новой УК, утверждение основных пунктов договора с новой УК, утверждение тарифа. Также в повестку можно включить любые дополнительные вопросы, например, выбор Совета дома, открытия/закрытия мусоропровода в доме, заключение прямых договоров с РСО и пр.

Во время проведения общего собрания повестку менять будет нельзя.

Следующим шагом будет рассылка уведомлений всем собственникам дома и планируемом общем собрании. Нужно заметить, что собрать необходимый кворум на очной части собрания нереально, поэтому в уведомлениях лучше сразу указывать очно-заочную форму проведения общего собрания, со сроками заочной части не меньше месяца.

Уведомления необходимо рассылать заказными письмами.

При отправке нужно сохранять все документы и чеки, подтверждающие отправку и получение, их придется направлять в ГЖИ после окончания общего собрания вместе с остальными документами.

Если в доме есть муниципальные квартиры, то Уведомления необходимо направлять в муниципалитет.Уведомить о проведении общего собрания необходимо не менее чем за 10 дней до его начал.

4. Проведение общего собрания собственников

В назначенную дату, время, в назначенном месте собственники встречаются для обсуждения и ания по вопросам, вынесенным в повестку. Это очная часть собрания. На очной части желательно присутствие представителей новой УК, которые смогут ответить на вопросы жителей.

Ведется протокол собрания, реестр присутствующих.

Собрать необходимый кворум на очной части собрания невозможно и собрание переходит в заочную форму. Бюллетени ания рассылаются всем собственникам для заполнения. По каждому вопросу, вынесенному в повестку, собственник может проать «за», «против» или «воздержался».

По окончании заочной части ания счетная комиссия пересчитывает голоса по каждому вопросу, составляет протокол. Протокол с принятыми решениями по всем вопросам размещается в месте, указанном в бюллетене. Чаще всего это информационные стенды в подъездах. Если кворум набран и принято положительное решение о смене УК, то готовится комплект документов для подачи в ГЖИ.

5. Внесение изменений в реестр ГЖИ.

Комплект документов, обязательный для предоставления в ГЖИ огромный. В том числе в ГЖИ обязательно нужно направить:

• Оригинал Протокола общего собрания

• Оригинал Решения общего собрания

• Оригиналы бланков решений собственников

• Реестр собственников помещений многоквартирного дома

• Уведомление собственников о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр почтовых отправлений уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр присутствующих собственников на очной части собрания

Очень часто, ГЖИ отказывает во внесении изменений в реестр по разным причинам. Тогда собственникам после окончания общего собрания собственника приходится отстаивать результаты собрания в суде и принуждать ГЖИ через суд внести изменения в реестр.

В нашей группе компаний есть успешная юридическая практика защиты результатов общего собрания в суде.

Поэтому уже на первой стадии переговоров с новой УК нужно закладывать неизбежность судебных процессов после завершения общего собрания и заручится юридической поддержкой новой УК.

Источник: https://www.irn.ru/conf/114/

Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Крыша дома протекает, мусор вывозится несвоевременно, а управляющая компания не торопиться исправляться, несмотря на все жалобы и заявки? Значит, пришло время воспользоваться правом собственника – сменить недобросовестную УК на проверенного “управленца”. “РИА Недвижимость” расскажет, как это сделать согласно букве закона.

Формулируем претензии точно

Чтобы определиться с точной формулировкой своих претензий к УК, следует обратиться собственно к тексту договора, в котором прописаны обязательства компании.

Если ряд из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании, и ее замены.

Основанием для расторжения договора с управляющей компанией может служить: – ненадлежащее содержание общедомового имущества, – нарушение качества предоставления коммунальных услуг,

– несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту,

– сокрытие своей деятельности и так далее.

Остановимся на последнем пункте. Согласно Жилищному кодексу РФ, управляющая компания обязана ежегодно в первом квартале отчитываться об итогах своей деятельности перед общим собранием собственников жилья.

Если в договоре прописана другая регулярность, например, раз в квартал, то в соответствие с этим требованием.

Если УК уклоняется от обязательства отчитываться перед владельцами квартир, это тоже можно использовать, как причину к ее замене.

Не раньше года Договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора. Двенадцать месяцев дается компании, чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и успела проявить себя. Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право заменить компанию.

Россияне-собственники жилья плохо понимают свои права и обязанности – эксперт >>>

Собрание для ания

Выступить с предложением о замене действующей управляющей компании может как инициативная группа собственников, так и один владелец жилья. Однако, окончательное решение “менять-не менять”, как и любое другое важное решение, касающееся многоквартирного дома,  может быть принято только на общем собрании собственников квартир.

Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причем надлежащим образом: если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона.

  Надежный способ – организовать поадресную рассылку сообщения о собрании, не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того  требует ЖК РФ.

Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые предлагаются на рассмотрение. Если очное собрание по каким-то причинам не состоится, у организаторов будет возможность провести заочное ание, без присутствия жильцов.

Однако на нем согласно кодексу есть возможность предложить для ания только те вопросы, которые были заявлены на очном собрании. Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты ания в суде будет больше шансов победить.Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о замене действующей УК на новую компанию.

Кроме того, в документе необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета при ании.Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% в многоквартирном доме.

Голос, как известно, зависит от размера жилплощади, находящейся в собственности, таким образом, владелец “трешки” имеет больше , чем хозяин “однушки”. Если 50% не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае придется прибегнуть к заочному анию. Уведомить о его проведении нужно опять же всех собственников поадресно.

В информации нужно указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, с приглашением проать, а также – время и место, куда следует сдавать заполненные листы ания. Голоса должна подсчитать выбранная счетная комиссия.


Собственники жилья в РФ пасуют перед наглостью чиновников >>>

Решение принимается большинством собственников, участвовавших в общем собрании или заочном ании. То есть, если в ании приняло участие более 50% , а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться. Неопытные хозяева квартир могут обратиться в управу своего района с просьбой оказать помощь в проведении общего собрания.

Специалисты помогут провести процедуру в соответствие с требованиями ЖК и даже выделить свободную площадку для очного собрания. Если решение о смене УК принято, действующая компания обязана в 30-дневный срок передать всю техническую документацию новой УК, выбранной на замену.

Лучшие и худшие УК выявлены в Подмосковья по итогам I полугодия >>>

Кого выбрать на смену? Как становится ясно из материала выше, новую управляющую компанию, которая придет на замену прежней, следует выбрать заранее. Чтобы больше не пришлось менять УК, лучше сделать выбор в пользу проверенных известных компаний. Для этого, следует узнать, какие компании работают в районе, оценить их репутацию, и посмотреть вживую обслуживаемые ими дома.

Кроме того, Мосжилинспекция составляет рейтинг управляющих компаний, на основе информации, которую они обязаны раскрывать. Особо дотошные жильцы могут самостоятельно проанализировать открытую информацию от УК на сайте Минрегионразвития или на портале “Дома Москвы”.

Начальник инспекции жилищного надзора по ЮАО Любовь Кучерявкина

Источник: https://realty.ria.ru/20130729/400992410.html

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2020 году

Как поменять управляющую компанию жилого дома
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

В соответствии с новой структурой жилищно-коммунального хозяйства функции обслуживания многоквартирных домов выполняют ТСЖ или управляющие компании.

Но организации, осуществляющие управление многоэтажками, не всегда выполняют свои обязанности добросовестно. В этом случае жильцы имеют право расторгнуть договор с действующей УК и выбрать новую.

Стоит разобраться в том, как сделать это правильно.

Основания для отказа от услуг управляющей компании

Для расторжения соглашения у жителей должны быть веские причины. Нормы ЖК РФ предусматривают следующие основания отказа от услуг УК в одностороннем порядке:

  • Отсутствие у коммунальщиков лицензии.
  • Невыполнение каких-либо работ, предусмотренных договором с собственниками.
  • Отсутствие реакции на обращения и жалобы жильцов.
  • Сокрытие информации о работе компании и расходовании средств на содержание дома.
  • Плохое качество оказываемых услуг.

В случае истечения срока действия договора с УК жильцам достаточно не продлевать его и найти более ответственных управленцев

Смена управляющей компании: порядок действий

Если работа коммунальной организации больше не устраивает владельцев квартир, значит, пора действовать. Смена УК в многоэтажке происходит в следующем порядке:

  1. Составляется список подходящей организации и выбирается УК, которой будет доверено управление зданием. Определиться с новой компанией желательно не на самом собрании, а до него: это позволит избежать спешки и возможных ошибок. Как правило, все важные моменты выясняют члены специально созданной инициативной группы.
  2. Жители принимают соответствующее решение. Для этого достаточно провести одно общее собрание, на которое собственники должны быть приглашены минимум за 10 дней. Результаты собрания фиксируются в протоколе и доводятся до сведения всех жильцов в течение 10 дней.
  3. УК информируется о принятом решении, подписывает договор с владельцами квартир и начинает работу. И новой, и прежней управляющей компании передаются копии протокола.

Обсудить текущие проблемы с соседями, выбрать подходящую УК и проать разрешается даже в онлайн-режиме. Такое право людям предоставляет ст.47.1 ЖК РФ. В специально созданных системах жильцы могут выносить на ание любые вопросы, публиковать общедомовые новости, проводить собрания в удаленном режиме

Такие ресурсы являются бесплатными, достаточно подключить к ним свой дом. Благодаря современным технологиям ать могут даже собственники, которые находятся в командировке или отдыхают в теплых краях.

Важные особенности замены управляющей компании

Смена управляющей компании – процедура, которая имеет несколько важных особенностей:

  • Получить извещения о проведении собрания должны все жители многоэтажки. Если хотя бы один человек не будет о нем проинформирован, он имеет полное право оспорить результаты. Протокол, оформленный по итогам такого собрания, не имеет юридической силы.
  • Жильцы, не участвовавшие в ании и не согласные с решением, вправе оспорить его в суде в течение полугода.
  • Регистрация участников производится с обязательным указанием паспортных данных. В случае невозможности лично участвовать в ании собственник может прислать своего представителя.
  • Количество , принадлежащих каждому владельцу помещений, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество здания. Другими словами, чем больше квадратных метров принадлежит собственнику, тем больший вес имеет его голос. Голосовать могут собственники как квартир, так и расположенных в доме нежилых помещений (кафе, магазинов, офисов).
  • Для подсчета создается специальная счетная комиссия. Также в ее функции входит составление протокола и оглашение решения.

Для изменения порядка обслуживания многоквартирного дома отдать свой голос должна большая часть жителей (более 50%). Обязанность уведомления местной администрации о передаче дома в новое управление возлагается на УК, которую выбрали собственники. Оплачивать счета новых управленцев можно с того момента, как органы жилищного надзора внесут соответствующие поправки в их лицензию

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой компанией было успешным, стоит отнестись к ее выбору предельно внимательно. При решении этого вопроса нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Опыт работы в области управления. Необходимо узнать, какие отношения у коммунальщиков сложились с местной администрацией, как долго она работает на рынке.
  2. Численность штата и квалификация рабочих кадров.
  3. Оперативность реагирования на требования жильцов и умение адекватно общаться.
  4. Объем жилого фонда, который обслуживает организация. Такие данные должны быть опубликованы в открытом доступе.
  5. Материально-техническая база организации.
  6. Схема взаимодействия УК с поставщиками ресурсов.
  7. Наличие грамотно разработанной документации. В каждой успешной компании имеются типовые договоры о предоставлении услуг владельцам квартир. В них есть перечень базовых и дополнительных услуг, оказываемых по желанию жильцов.

Конечно, перед принятием решения надо проверить наличие лицензии. Такая информация доступна на официальных ресурсах Жилнадзора. Получить ее можно и через портал «Госуслуги».

Еще один важный момент – изучение отзывов жильцов, которые уже пользовались услугами УК. Их несложно найти в социальных сетях и на местных форумах. Наличие большого количества негатива, как и сплошные хвалебные отзывы, говорит о том, что лучше поискать другой вариант. В идеале желательно сходить на разведку в те дома, которые обслуживаются компанией, и пообщаться с их жителями

Замена УК – не самая сложная процедура, но она требует соблюдения множества формальностей. Необходимо, чтобы были учтены интересы всех жильцов, да и сами управляющие компании должны быть предупреждены о переменах в надлежащем порядке. Но если коммунальщики не справляются со своими обязанностями, стоит инициировать этот процесс и найти достойную альтернативу.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zkh/smena-upravlyayuschey-kompanii-v-year-godu-rukovodstvo-k-deystviyu

Смена управляющей компании в многоквартирном доме: инструкция, документы

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Управление многоквартирным домом жильцы чаще всего доверяют специальным компаниям. Сотрудники такой фирмы хорошо знают свои обязанности и предоставляют нанимателям качественные услуги. Но если УК не справляется, у собственников квартир есть право ее сменить.

Принцип работы УК

Такая организация, как УК, в своей работе руководствуется многими важными принципами. Главное для руководства фирмы – это предоставление качественных услуг своим клиентам. УК выполняет много функций. Это капитальный или текущий ремонт, благоустройство придомовой территории, сотрудничество с ресурсоснабжающими компаниями.

Причины, по которым жильцы меняют УК

Смена собственниками квартир управляющей компании, по действующему Жилищному кодексу, возможна в соответствии с определенной процедурой. Так как жильцы и представители УК заключают договор, то основанием для его расторжения является невыполнение того или иного пункта.

Смена возможна и тогда, когда компания скрывает сведения о своей деятельности. Если жильцы заподозрят незаконную деятельность, они вправе расторгнуть соглашение. Но перед тем, как сменить управляющую компанию, инициаторам решения нужно тщательно изучить договор.

Оплата

Если УК постоянно увеличивает плату за свои услуги, но их качество не улучшается, жильцы могут потребовать расторжения договора.

Некачественные коммунальные услуги

Управляющая компания обязана предоставлять клиентам качественные коммунальные услуги. По сути, она является посредником между потребителем и поставщиком. И если жильцы исправно оплачивают счета, а услуги некачественные, есть вероятность мошенничества.

Отсутствие лицензии

УК работают на основании лицензии. И если разрешения на ведение соответствующей деятельности нет (или лицензия просрочена), договор может быть аннулирован в одностороннем порядке.

Черная деятельность компании

Любая незаконная деятельность фирмы – причина для прекращения сотрудничества. Помимо этого, виновные лица должны быть привлечены к ответственности.

Отсутствие реакции на заявки и жалобы

В обязанности сотрудников УК входит рассмотрение всех заявок клиентов. Жалобы и другие заявления не только рассматривают, но и отвечают на них. Если УК бездействует и не реагирует на заявления собственников жилья, это основание для расторжения контракта.

Основные критерии при выборе новой управляющей компании

Если хозяева квартир хотят сменить УК на другую фирму, то следует тщательно проверять все сведения. Существуют определенные рейтинги подобных компаний, чтобы клиенты сразу видели, насколько хорошо УК справляется со своими обязанностями.

Обязательно обращают внимание на следующие факторы:

• опыт работы и сотрудничества с местной администрацией; • количество учредителей, объем фондов и другие организационные подробности; • количество домов, которым управляет фирма; • материальная база; • сроки реагирования на обращения жильцов; • опыт и квалификация персонала УК;

• сведения о сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями.

Проверяют управляющие компании с помощью отзывов жильцов. Чем больше домов находится на содержании УК, тем невыгоднее для новых клиентов. В этом случае фирма может не справляться с решением всех проблем.

Какими путями можно сменить УК?

Замена одной фирмы на другую происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

Общее собрание жильцов

Собственники жилья принимают решение о смене УК на общем собрании. Его проведение назначает так называемая группа инициаторов, которая представляет МКД. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка документов. Заинтересованным лицам нужно изучить договор с УК, а также собрать доказательства нарушения его условий. 2. Подготовка к общему собранию и анию. Заседание проводят под протокол. 3. Результаты ания и протокол заседания отправляют руководителю управляющей компании.

Решение о расторжении договора с управляющей компанией принимается большинством .

Важно! После получения уведомления руководство организации должно передать документацию преемникам. Закон дает на это 3 дня.

При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой

Сменить УК нужно тогда, когда ее руководители не выполняют свои обязанности. На практике такие фирмы чаще всего игнорируют проведение капитального ремонта или не благоустраивают общее имущество собственников квартир. Для того чтобы расторгнуть договор, жильцам нужно собрать доказательства невыполнения условий. В остальном используют стандартный порядок смены УК.

Изменение способа управления

Многоквартирными домами управляют не только специализированные компании. Жилищный кодекс РФ позволяет владельцам квартир создавать товарищество. Такая организация, с юридической точки зрения, является некоммерческим объединением жильцов. Перед тем, как сменить УК на ТСЖ, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры.

Инициативная группа обязана назначить проведение собрания, на котором присутствующие голосуют за смену управляющей фирмы на ТСЖ. При этом руководство товарищества можно выбрать заранее, как и решить другие организационные вопросы.

После окончания срока договора

Если срок действия соглашения подходит к концу, то стороны продлевают его или нет. В случае, когда у жильцов есть другая УК, то они просто сообщают старой фирме свое решение о прекращении сотрудничества. И руководство обязано передать преемнику всю документацию, касающуюся МКД.

Расторжение договора с обеих сторон

Процедура расторжения соглашения возможна также по обоюдному согласию сторон. Но если для прекращения сотрудничества в одностороннем порядке требуется уважительная причина, то в данном случае достаточно согласия второй стороны. Инициатор расторжения контракта (им выступает инициативная группа хозяев квартир или руководитель УК) направляет уведомление с предложением.

Если вторая сторона согласна досрочно прекратить сотрудничество, то представители компании и собственников квартир подписывают соглашение о расторжении договора.

Важно! После этого управление МКД переходит к товариществу собственников жилья или новой управляющей компании.

Как сменить УК в очно-заочной форме?

Для принятия всех важных решений жильцы МКД проводят соответствующие собрания. Но если многоквартирный дом слишком большой, то обычное заседание не провести. Поэтому жилищное законодательство позволяет использовать очно-заочную форму собрания. Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без проведения собрания, нужно ознакомиться с процедурой.

Порядок действия инициативной группы следующий:

  1. Подготовка повестки дня. В нее включают способ и цель проведения собрания.
  2. Уведомить о мероприятии всех жильцов (не позднее 10 дней до начала).

Уведомление отправляют по почте или вручают лично. При этом уполномоченному лицу нужно вести соответствующий реестр. При личном вручении документа каждый человек лично расписывается в реестре.

Важно! Если уведомление отправлено по почте, то указывают номер почтового отправления.

В назначенный день проводят очную часть мероприятия. На ней присутствующие лица обязаны проать за или против смены компании. Затем инициативная группа обходит тех собственников квартир, которые не присутствовали на собрании. Они голосуют, используя стандартный бланк.

Затем инициативная группа готовит уведомление и протокол для управляющей компании. Документы направляют на протяжении 10 дней после ания. Тогда же проводят конкурс для выбора новой УК.

Отличие УК от ТСЖ

Жилищное законодательство позволяет владельцам квартир выбирать любой подходящий способ управления МКД. Поэтому они занимаются всеми вопросами самостоятельно (ТСЖ) или предоставляют полномочия управляющей компании. Но есть отличия:

  1. Товарищество управляет несколькими многоквартирными зданиями, но есть ограничения по количеству квартир. На балансе УК нередко находятся десятки домов.
  2. ТСЖ принимает все решения на общем собрании, где присутствует не меньше половины собственников квартир. Проводить такие мероприятия достаточно затруднительно. В УК все решения принимает председатель и члены совета.
  3. Управляющие компании имеют хорошую материально-техническую базу. Они привлекают опытных специалистов и подрядчиков. У ТСЖ нет таких возможностей, так как для этого требуется дополнительное финансирование.
  4. Все расходы сотрудники управляющей компании планируют заранее. Чем дольше УК предоставляет свои услуги, тем лучше налажен порядок обслуживания МКД. Руководство ТСЖ не может так эффективно управлять многоквартирным домом.
  5. При ТСЖ владельцы квартир видят, как тратят их взносы. К тому же товарищество позволяет сэкономить. При заключении договора с УК учитывают дополнительную оплату услуг, высокие тарифы на «коммуналку» и т. д.

У ТСЖ нет тех возможностей, что есть у юридического лица. Но в этом случае все решают владельцы квартир, тогда как фирма редко прислушивается к их мнению. Управляющие фирмы также требуют дополнительного финансирования и нечасто рассказывают клиентам о расходах.

Заключение

Выбирая компанию, нужно помнить о многих нюансах. Иначе придется расторгать соглашение и искать другую фирму. Или создавать ТСЖ, чтобы самостоятельно заниматься вопросами по содержанию дома и придомовой территории. Но для этого среди владельцев квартир должны быть специалисты.

Источник: https://zhkh.club/dom/smena-upravlyayuschey-kompanii

Как сменить управляющую компанию: пошаговое руководство

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Александр Минеев. Образование: Московский государственный индустриальный университет. Специальность: «Экономика и управление на предприятиях машиностроения». 3-х летний опыт работы в СМИ и специалистом по работе с общественностью.

Обязанности: поиск информационных поводов, написание статей на различную тематику, работа с обращениями и жалобами граждан, рерайтинг и копирайтинг текстов, подготовка фото- и видеоматериалов. В настоящее время: главный специалист по связям с общественностью и СМИ. Кредо: Не важно, будешь ли ты лучше кого-то.

Важно, будешь ли ты лучше, чем вчера.. Дата: 14 декабря 2019. Время чтения 6 мин.

Александр Минеев

Существует 6 способов смены УК. При этом жильцы обязаны уведомить её о решении собственников. Следующим шагом станет заключение договора с новой обслуживающей организацией.

Платить преемнице владельцы квартир будут после включения дома Государственным жилищным надзором в её лицензию.

До даты прекращения действия соглашения со старой компанией потребители обязаны оплачивать услуги в соответствии с прописанными ранее условиями.

Алгоритм действий

Существует 6 законных путей поменять управляющую компанию, которая перестала удовлетворять потребности своих нанимателей. Выбрать подходящий позволит Жилищный Кодекс Российской Федерации.

Среди них:

  1. Окончание периода действия договора. Он подписывается на срок от 1 года до 5 лет.
  2. Серьёзные нарушения УК своих обязанностей. Пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено одностороннее расторжение.
  3. Смена организации без существенных претензий к её работе. На основании решения общего собрания хозяев жилых помещений.
  4. Лишение или аннулирование лицензии в соответствии со статьёй 199 Кодекса.
  5. Расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон.
  6. Изменение способа управления многоквартирным домом. Создание ТСЖ или ТСН.

Александр Минеев

На заметку! Предварительно прописав в уставе товарищества порядок и наделив Правление полномочиями по найму УК по принципу субподряда, можно легко прекратить сотрудничество с не оправдавшей доверие фирмой. Регулирует такую деятельность п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК.

Вас устраивает работа Вашей управляющей компании?

Избавившись от старой компании, необходимо оперативно выбрать альтернативный вариант. Он утверждается протоколом общего собрания. Пакет документов отправляется в Жилинспекцию, которая проверяет правильность проведения процедуры и согласовывает изменения.

В тему! Как составить жалобу на ТСЖ

С подбором преемницы поможет опыт других жителей. Жалобы на нерадивые конторы часто сыплются в местные СМИ, администрацию, к депутатам. Их мониторинг позволит выявить недобросовестных поставщиков услуг.

Не лишним будет задать вопрос о репутации компании через социальные сети, сравнить предлагаемые тарифы, присмотреться к благоустройству дворов и подъездов вверенных ей многоэтажек, а также пообщаться с жителями.

Александр Минеев

Только после подробного сбора информации можно приступать к обсуждению с соседями потенциальных кандидатур. Заручившись устной поддержкой людей, инициативная группа начинает оформление бумаг.

Очно-заочное ание

Для начала ознакомьтесь с договором, заключённым с организацией, которая претендует на звание «бывшей». Это позволит избежать процессуальных проблем при одобрении заявки в госорганах.

Следующий шаг – подготовка общего собрания. Добиться стопроцентной явки в определённый день и час практически нереально, поэтому выбирается очно-заочная форма его проведения. Главное – это наличие кворума. Принятые решения будут правомочны только при участии жителей, владеющих более чем 50% от их числа.

Последовательность действий:

  • Формирование повестки. В неё включаются вопросы: об утверждении формы ания, о расторжении старого соглашения, заключении нового, выборе способа управления, установке тарифов, результатах, месте хранения протокола.
  • Уведомление собственников о намеченном мероприятии. Не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Осуществляется путём отправки заказного письма или вручения его лично под роспись. Если существует решение об иных формах, вывешивание объявления у подъезда, то разрешается прибегнуть к этому способу.
  • Оформление протокола. Учитываются требования Минстроя, прописанные в Приказе от 25.12.2015 № 937/пр.
  • Поквартирный обход граждан, отсутствовавших на очном этапе собрания. Для заполнения используется единая форма бланка.

Скачать образец решения по вопросам общего собрания

  • Извещение жильцов об итогах. Не позднее чем через 10 дней с момента проведения.

Скачать протокол собрания собственников МКД

Александр Минеев

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых бумаг. Обязательным приложением к пакету бумаг является полный реестр хозяев квартир.

Любые разногласия оформляются актом, копия которого направляется в орган государственного (муниципального) жилищного надзора.

Если бумаги утеряны, то компания должна восстановить их за свой счёт на протяжении 3 месяцев.

Документы для регистрации

Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр закреплён перечень сведений, требующихся для одобрения изменений со стороны Государственной жилищной инспекции.

Он должен включать надлежащим образом заверенные дубликаты протокола собрания, решений собственников и нового договора управления.

Заключение соглашения

Часть 1 статьи 162 ЖК РФ предполагает, что новый документ должны подписать более 50% хозяев квадратных метров.

На заметку! Процент высчитывается исходя из жилой площади, а не из количества квартир. Теоретически соглашение может завизировать 10 из 30 человек, потому что число пропорционально доле собственности. Если суммарное пространство, находящееся в их владении, составляет больше половины от всего метража – контракт считается заключённым.

Скачать договор управления МКД

При условии, что всё составлено по закону, изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления.

Дата перехода

Плата в новую управляющую организацию начинает зачисляться только с момента включения дома в её лицензию. Удостовериться в этом поможет официальный сайт ГИС ЖКХ, на котором публикуются эти сведения.

Скриншот страницы ГИС ЖКХ, на которой доступен реестр лицензированных УК

Претензии по долгам

Однако новая компания не вправе выставлять счета с того момента, когда на портале «Реформа ЖКХ» появится соответствующая запись. Начислять оговорённую договором сумму она может лишь со дня, когда МКД включат в её лицензию.

По аналогии обязана действовать сменяемая организация. До момента исключения она вправе взымать плату за свою работу.

Александр Минеев

Нередко потребителей несвоевременно информируют о произошедших изменениях, и они продолжают перечислять деньги по старым реквизитам. Возникают спорные вопросы. Здесь закон на стороне граждан.

Поскольку менять поставщика услуг без ведома людей запрещено, то проблема оплаты коммунальных долгов их не касается. Во всех перипетиях руководители фирм должны разобраться между собой. Если договориться полюбовно не получилось, то на время судов жители переводят деньги на счёт старой УК.

Источник: https://yakapitalist.ru/finansy/smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu/

Как сменить управляющую компанию или ТСЖ в многоквартирном доме, порядок по действующему жилищному кодексу

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима.

УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли.

Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого ания, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол.

После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.

Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия.

Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Основания

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

  • по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
  • отсутствие лицензии у УК;
  • если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

  1. Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
  2. Выбор новой управляющей компании.
  3. Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Скачать образец заявления о передаче документов на многоквартирный дом.

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным, то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение ания и набор достаточного количества .

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

  1. Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
  2. По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
  3. У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК.  В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

  1. Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством .
  3. После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
  4. Заключение договора с новой УК.
  5. Передача документов от старой УК к новой.
  6. Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu-ili-tszh-v-mnogokvartirnom-dome.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.