Как построить коттеджный поселок

Содержание

Строительство коттеджного поселка: земельные участки под строительство и разрешение на него, бизнес-план для этого и с чего начать

Как построить коттеджный поселок

Недвижимость — всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.

Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.

Современные коттеджи имеют ряд преимуществ

  • Для их строительства используются только экологически чистые материалы (керамические блоки и традиционный кирпич, газо- и пенобетон);
  • Гибкость технологий монолитного строительства позволяет возводить дома любого дизайна и архитектурной формы;
  • Современные постройки отличает прочность, пожаробезопасность и хорошая теплоизоляция.

И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.

Популярность загородных поселков в Подмосковье растет год от года. Многих привлекает возможность иметь свой дом, площадь которого гораздо больше городской квартиры, наслаждаться красивым видом из окна, жить в районе с благополучной экологической обстановкой.

Покупая жилье и участок земли в таком поселке, вы делаете выгодное капиталовложение в осуществление своей мечты об идеальном доме. Самостоятельно выбираете архитектурный стиль здания, количество комнат и их назначение, реализуете свои дизайнерские фантазии на земельном участке.

Застройщиками заранее предусматриваются все объекты, которые необходимы для обеспечения жизнедеятельности. К тому же, загородные поселки отличает высокая безопасность и низкий уровень криминала.

Но, чтобы заинтересовать покупателей, и построить уютный поселок со всеми удобствами, нужно грамотно проработать многие мелочи, основная визитная карточка — это его концепция.

Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка

Любое крупное строительство начинается с бизнес-плана. Самым ответственным этапом проектирования будущего КП, является проработка его концепции, которая базируется на детальном изучении территории и маркетинговом исследовании покупательских предпочтений.

Она позволяет заранее представить общую картину застройки, ее количественные и качественные характеристики, экономическую эффективность всего проекта.

При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:

  1. Сбор данных и обработка информации;
  2. Технико-экономические расчеты;
  3. Анализ общей картины и составление календарного плана;
  4. Подготовка дизайн-проекта коттеджного поселка;
  5. Проектирование схем прокладки коммуникаций;
  6. Разработка 3D-модели.

Концепция и бизнес-план должны отвечать не только сегодняшним запросам рынка, но и работать на перспективу: насколько удачны будут продажи к тому моменту, когда строительство будет завершено.

Она должна содержать оригинальную идею, привлекающую покупателя и быть рассчитана на платежеспособную целевую аудиторию, которая заинтересована жить в этом конкретном месте или вложить деньги.

Выбор участка под строительство

После формирования бизнес-плана, можно заняться поиском подходящей территории под строительство. Бывают случаи, когда сначала находят земельный участок и лишь потом под него формируют концепцию. Но в идеале это должно происходить одновременно.

Критерии выбора земли под строительство поселка:

  • Вид права (аренда или собственность);
  • Правильность и законность оформления документов, подтверждающих право собственности;
  • Целевое назначение выбранной территории;
  • Инженерно-геологическая оценка и размер участка;
  • Удаленность централизованных коммуникаций и возможность подключения к ним;
  • Транспортная обеспеченность;
  • Наличие внешней инфраструктуры и возможность частичной ее замены на внутреннюю.

Особенность грунта и глубина залегания подземных вод также играют очень большую роль, так как от этих параметров зависит выбор фундамента. Если почвы глинистые, то можно обойтись бюджетным основанием, выполненным из буронабивных свай. А для пучинистых грунтов придется заниматься устройством дорогостоящего ленточного фундамента. Подвод инженерных коммуникаций на таких почвах также усложняется.

Исследования состава земли — мероприятие недешевое, но необходимое, так как позволяет значительно снизить риски. От размера участка и сложности проведения коммуникаций будет зависеть стоимость подряда.

Юридическая сторона вопроса

Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.

Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.

После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.

Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.

Инфраструктура

От выбранной концепции застройки будет зависеть необходимость в централизованной инфраструктуре. Для коттеджного поселка, расположенного недалеко от города, потребуются все инженерные коммуникации:

  • газ;
  • электроэнергия;
  • канализация и очистные системы;
  • магистральный водопровод.

Для жизнеобеспечения дачного поселка будет достаточно пробурить скважину и подключить его к системе электроснабжения.

Вообще вопрос с коммуникациями должен быть изучен основательно. Есть вероятность, что из-за перегруженности централизованных сетей, проходящих рядом с поселком, подключиться к ним не получится. Поэтому следует заранее проконсультироваться со снабжающей организацией.

Если выбранная территория под строительство коттеджного поселка не имеет подъездных путей, то это, как раз, наименьшая из проблем. Достаточно запроектировать дорогу, предусмотреть в бизнес-плане расходы на ее строительство, и согласовать этот вопрос в местном ГИБДД.

В условиях жесткой конкуренции, желательно наличие и социальной инфраструктуры (детских садов, магазинов, автомоек и т.д.). Если у застройщика нет возможности построить детсад, то можно найти более доступный вариант: увеличить уже имеющийся сельский садик.

Поиск и привлечение инвестиций

Если бюджет застройщика ограничен, то можно выбрать один из двух путей: найти бизнес-партнера или оформить кредит. Некоторые из отечественных банков выдают кредиты на длительный срок под залог основных средств или поручительство деловых партнеров.

Кроме Сбербанка, который предлагает специальную программу кредитования на 75% от общей стоимости строительства, инвестиционные кредиты выдают Россельхозбанк, ВТБ 24, Уралсиб и пр.

Вот перечень документов, необходимый для получения кредита:

  • Учредительные документы, определяющие правовой статус организации;
  • Решения о начале проекта;
  • Бизнес-план и концепция строительства;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землевладение;
  • Бухгалтерская отчетность для подтверждения платежеспособности;
  • Другие документы, которые застройщик должен предоставить по требованию кредитора.

Источник: https://rccsbo.ru/chertezhi-i-proekty/s-chego-nachat-stroitelstvo-kottedzhnogo-poselka.html

Как построить коттеджный поселок? Бизнес-план

Как построить коттеджный поселок

Смелым, но и очень выгодным может оказаться вопрос, как построить коттеджный поселок. При этом придется заняться составлением грамотного бизнес-плана и расчетами, сколько потребуется денег на реализацию такого проекта.

Сегодня люди все чаще желают приобрести или построить дом за городом, чтобы жить поближе к природе, в тихом районе. Красивые уютные здания для каждой семьи, наличие сада или газона возле них, удобные дороги, подходящая инфраструктура, отдаленность от шумного города – все это привлекает множество людей, готовых заплатить за комфортное жилье.

Если рассматривать коттеджный поселок как бизнес, то он отличается от стандартных идей своими преимуществами и недостатками. Так, выгода и привлекательность состоит в следующем:

  1. Относительно быстрый возврат вложенных средств.
  2. На каждом этапе строительства прибыль покрывает очередные расходы.
  3. Расценки на жилье оказываются ниже, чем в центральных и престижных районах города, поэтому спрос у покупателей на него всегда присутствует.
  4. Люди в своем большинстве предпочитают жить возле природы, но при этом не жертвовать привычными удобствами.
  5. При строительстве домов за городом можно воспользоваться местными материалами (например, древесиной из ближайшего леса), что значительно сэкономит первоначальные затраты.
  6. Доступно заработать не только на продаже домов, но и с помощью продуманной инфраструктуры.

Среди минусов выделяют сложности в процессе оформления документации, получения нужных разрешений, поиск подходящего участка и крупные капитальные инвестиции. Зато преодолев все трудности можно наслаждаться существенной прибылью.

Регистрационные вопросы

Прежде чем построить коттеджный поселок придется набраться терпения и потратить достаточно много времени и сил на получение нужных бумаг. Для начала зарегистрируйтесь как ООО, то есть юридическое лицо, которое несет ответственность за все действия фирмы.

Постепенно на каждом этапе реализации проекта нужно будет получать соответствующие документы. К ним относятся:

  • право собственности на землю;
  • разрешение на проведение строительных и монтажных работ;
  • разработанный архитектурный проект;
  • кадастровое оформление участка;
  • перевод его в подходящую форму для проживания;
  • техническая документация на проведение коммуникаций и пр.

С точным перечнем можно ознакомиться в администрации города или района, так как некоторые нюансы каждый год меняются и вносятся различные поправки. Также изначально ознакомьтесь и с требованиями РосТехнадзора, чтобы все этапы были согласованы между собой.

Скачайте бесплатно бизнес-план строительства коттеджного поселка, чтобы использовать его в качестве образца.

С чего начать?

Чтобы проект прошел гладко и принес желаемую прибыль нужно тщательно все продумать и составить бизнес-план, в котором поэтапно расписана последовательность действий, а также сумма затрат и предположительных доходов.

Разработайте основную концепцию будущего поселка и вашего бизнеса. Решите, для каких слоев населения вы желаете создать жилье. Уточните их требования и пожелания относительно загородных коттеджей. В своих подсчетах ориентируйтесь на платежеспособность целевой аудитории. Так, не нужно использовать дорогостоящие материалы для строительства жилья эконом-класса и наоборот.

Изначально продумайте, какого типа дома будут на участке, как удобно провести дорогу между ними, что из социальной инфраструктуры вы сможете предложить, чем привлечь будущего покупателя. Часто предприниматели при строительстве коттеджного поселка выбирают один стиль оформления домов определенной тематики.

Выбор участка

Особо ответственно нужно подойти к тому, на какой территории будет возведен городок. При этом желательно обратить внимание на такие важные критерии:

  1. Близость лесных массивов, реки или других природных зон, чем они привлекательней для клиентов, тем выше окажется престижность жилья.
  2. Эстетическая составляющая ландшафта.
  3. Наличие подъездных дорог, хотя их можно проложить и отдельно.
  4. Удаленность от города, например, если коттеджи построены в пределах 50 км от мегаполиса, то в них можно проживать постоянно, а если расстояние достигает или даже превышает 100 км, то такое жилье предполагает сезонный отдых.
  5. Наличие инфраструктуры сегодня является для большинства клиентов решающим фактором (детские сады, школы, магазины или торговые центры, больницы, полицейский участок и пр.).
  6. Важно, чтобы рядом не было кладбищ, свинарников, мусорных свалок и других непривлекательных объектов.
  7. Географическое положение местности и топографическое изучение участка должно соответствовать требованиям по строительству (глубина подземных вод, качество грунта и т. д.).
  8. Особенности климата в регионе.
  9. Размеры участка.
  10. Его целевое назначение и возможность застройки.
  11. Оцените доступность проведения всех требуемых коммуникаций (централизованного электричества, газа, водопровода, канализации).

Для более точного изучения местности можно нанять специалиста или провести маркетинговое исследование. Не забывайте при этом ориентироваться на ту целевую группу людей, для которых вы собираетесь построить коттеджи определенного типа.

Поскольку фундамент здания требует большей части затрат, экономия на его сложности предельно важна для предпринимателя. Поэтому стоит обратить внимание на качество грунта и другие его особенности.

Именно от этого будет зависеть, можно ли воспользоваться простым ленточным строительством или же придется укреплять основу, устанавливать арматуру или вбивать сваи. За дополнительное исследование грунта и топографическую съемку придется заплатить, но эти расходы являются обязательными.

Перевод земли

Отдельный вопрос связан с разрешением на строительство. Приобретая участок у владельцев, обращайте внимание на целевое назначение. Купить его можно у государства, различных промышленных предприятий и фермеров. В каждом из вариантов предусмотрены разные хлопоты по оформлению и доступности застройки.

Длительный и сложный процесс представляет переведение участка в другое направление. К примеру, если раньше на ней разрешалось вести фермерскую деятельность, то потребуется достаточно много времени и денег, чтобы переоформить ее на такую, где можно строить жилые дома.

Есть также и некоторые нюансы, различающие застройку для дачных поселков и коттеджных, где предполагается постоянное проживание и прописка граждан. Все эти детали нужно уточнять в администрации еще до приобретения участка. Если вы закупаете несколько разных территорий, стоящих рядом, то в конце придется провести топографическую съемку и заняться кадастровым реестром, чтобы уточнить границы.

Иногда землю предлагают оптовые закупщики, которые специализируются на поиске участков и полной их предварительной подготовке под застройку коттеджного поселка. Но стоимость такой территории окажется, скорее всего, слишком высокой, ведь она должна покрыть не только цену самой земли и получение всех разрешений, но и принести прибыль владельцу. Для вас, как для предпринимателя, это невыгодно.

Проведение коммуникаций

Для большинства клиентов очень важным моментом в выборе коттеджа считается его подключение к централизованным системам. Поэтому заранее поинтересуйтесь, есть ли возможность проведения инженерных сетей:

  • электричества (уточняется на ближайшей электростанции доступность выделения свободной ячейки);
  • водоснабжение;
  • канализация;
  • газоснабжение.

При этом учитывается уровень потребления всех элементов, их стоимость, возможность подключения или установка отдельных генераторов, выделенные лимиты и пр. Все это согласуется еще на этапах планирования и изучения доступных территорий.

Наличие автодорог и близость автобусных остановок также имеет немаловажное значение. Но если подходящая территория обнаружена там, где еще не проложены транспортные пути, то, возможно, имеет смысл провести собственную дорогу. В некоторых случаях это намного лучше и выгоднее, чем отказываться от красивого и элитного участка.

Социальная инфраструктура

Далеко не каждый коттеджный поселок предоставляет какие-либо другие возможности помимо проживания. Но сегодня клиенты становятся все более требовательными и даже на участках эконом-класса стараются предоставить какие-либо удобства и развлечения.

Так, привлекательным окажется наличие:

  1. Продуктового магазина или супермаркета.
  2. Поликлиники или кабинета семейного врача.
  3. Детского сада.
  4. Школы.
  5. Зоны отдыха или игровой площадки.
  6. Развлекательных комплексов.
  7. Лесистой местности, речки или озера для проведения семейного досуга на природе.
  8. Рекреационных зон поблизости.

Практически нормой уже считается наличие газона или садового участка вокруг каждого коттеджа. Таким образом, человек может самостоятельно украшать территорию по собственному желанию или же воспользоваться садовыми услугами от застройщика. Для вас же это еще одна статья возможных доходов.

Этап проектирования

Только продумав все мелочи и определившись с коммуникациями, особенностями территории и основной задумкой по строительству, можно обращаться к проектировщикам. Именно они в цифрах, схемах и чертежах наглядно покажут, что и где строить, то есть совершат реализацию поселка на бумаге. Без этой составляющей начинать работу не имеет смысла.

Для этого важно обсудить со специалистом все нюансы:

  • тип поселка (сезонное или постоянное проживание);
  • какой класс домов предоставляется (эконом, средний или элитный);
  • его позиционирование;
  • что из дополнительных зданий нужно построить для создания желаемой инфраструктуры;
  • предоставить особенности выбранного участка и всю соответствующую документацию по изучению грунта и местности;
  • зонирование территории;
  • уже существующая планировка отдельных объектов (например, наличие причала или парка);
  • пожелания к внешнему виду и размерам каждого участка;
  • стилевые решения, архитектурные моменты и пр.

На создание и утверждение готового проекта может уйти до 2 месяцев, но он будет учитывать все детали – географию, климат, дороги, коммуникации, строительные особенности, эстетическую составляющую и многое другое.

Только на основе такого документа можно начинать строительство. Для этого достаточно заключить договор с опытной и надежной компанией, предоставляющей услуги застройщиков. Вам останется лишь выбрать стройматериалы, оплатить работы и контролировать сроки выполнения заданий.

Реализация жилья

Еще на этапе строительства можно заниматься продвижением проекта, его рекламой и продажей будущих домов. Для этого придется проинформировать население всеми доступными способами о новом коттеджном поселке, его преимуществах, а также заключить договор с некоторыми банками о предоставлении аккредитации по ипотечным кредитам. Для этого нужно соответствовать таким параметрам:

  1. У застройщиков, которых вы наняли, уже есть опыт в строительстве подобных крупных объектов.
  2. Все документы оформлены правильно.
  3. Осуществление продаж происходит прямым и законным путем.
  4. Вы застраховались каким-либо образом от финансовых рисков.

Продать жилье можно разными способами:

  • Напрямую клиенту, размещая объявления на билбордах, в СМИ и пр.
  • Через риэлтерские компании, которые намного быстрее реализуют дома, найдут покупателей, но снизят ваши доходы на сумму комиссионных.

Для проведения рекламной кампании нужно вспомнить о своей концепции – ради чего вы строили дома, на кого ориентировались. Создайте привлекательное предложение именно для своей целевой аудитории.

Например, при продаже элитных коттеджей можно делать акцент на уникальности инфраструктуры, близости каких-либо специальных комплексов или рекреационных зон. Дома эконом-класса продаются благодаря низким ценам и близости нужных людям заведений.

Финансовая составляющая

Стоимость подобного проекта может быть самой разной, но всегда эта цифра достаточно крупная. Конкретные суммы будут зависеть от таких факторов:

  1. Размера общей территории.
  2. Ее уникальности и различных особенностей.
  3. Сложностей в строительстве (фундамент, качество грунта и пр.).
  4. Изначального целевого назначения участка и возможности это изменить.
  5. Стоимости услуг отдельных специалистов и компаний, с которыми вы будете сотрудничать на разных этапах.
  6. Выбранных стройматериалов.
  7. Необходимости проводить коммуникации.
  8. Наличия и качества дорог.

В любом случае даже от простой продажи домов вы получите существенную прибыль. Но устанавливать цены нужно аккуратно. Они должны покрыть все ваши расходы на реализацию проекта, обеспечить чистую прибыль, но при этом быть в пределах разумных границ, установленных для выбранного региона. Также в ценообразовании ориентируйтесь на платежеспособность целевой аудитории.

Приведем пример. На постройку небольшого коттеджного поселка эконом-класса вы потратили в общей сложности 5 млн. рублей. Продав дома, получаете 6 млн. Итого, чистой прибыли – 1 000 000. Но это еще не все. Организовав зоны отдыха поблизости, открыв супермаркет, предоставляя садовые услуги, проведя водопровод и пр., вы можете получать дополнительный доход на постоянной основе.

В среднем, этап планирования, оформления бумаг, получение разрешений и само строительство длится около 3-5 лет. И уже спустя полгода после начала застройки можно рассчитывать на поступление доходов. Приблизительно за 2 года первоначальные вложения полностью возвращаются.

: проект строительства коттеджного поселка бизнес-класса.

Источник: https://biznesask.ru/idei/selskiy/kak-postroit-kottedzhnyy-poselok.html

Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье? на сайте Недвио

Как построить коттеджный поселок

Недвижимость всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.

Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.

И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.

Преимущества коттеджного строительства

Популярность загородных поселков в Подмосковье растет год от года. Многих привлекает возможность иметь свой дом, площадь которого гораздо больше городской квартиры, наслаждаться красивым видом из окна, жить в районе с благополучной экологической обстановкой.

Современные коттеджи имеют ряд преимуществ:

  • Для их строительства используются только экологически чистые материалы (керамические блоки и традиционный кирпич, газо- и пенобетон);
  • Гибкость технологий монолитного строительства позволяет возводить дома любого дизайна и архитектурной формы;
  • Современные постройки отличает прочность, пожаробезопасность и хорошая теплоизоляция.

Покупая жилье и участок земли в таком поселке, вы делаете выгодное капиталовложение в осуществление своей мечты об идеальном доме. Самостоятельно выбираете архитектурный стиль здания, количество комнат и их назначение, реализуете свои дизайнерские фантазии на земельном участке.

Застройщиками заранее предусматриваются все объекты, которые необходимы для обеспечения жизнедеятельности. К тому же, загородные поселки отличает высокая безопасность и низкий уровень криминала.

Но, чтобы заинтересовать покупателей, и построить уютный поселок со всеми удобствами, нужно грамотно проработать многие мелочи, основная визитная карточка — это его концепция.

Строительство

Если план предполагает лишь продажу земельных участков в коттеджных поселках, то застройщик не обременяет себя разработкой проектов и получением разрешения на строительство. Общаться с архитектурными органами будут подрядчики или непосредственно покупатели, кто приобретает участки.

Планировка и подключение инженерных систем все-таки потребуют оформления документов с местными «коммунальщиками». Застройщик, конечно же может сэкономить на применении локальных систем очистки, но покупатели вряд ли оценят такую экономию, и земля будет продаваться менее успешно, чем в районах с централизованно проведенными коммуникациями.

Сегодня очень популярны коттеджные застройки, которые выполнены в едином стиле и это нужно учитывать при создании концепции. Покупатели обязательно оценят оригинальные идеи.

План продажи коттеджей

Для застройщика достаточно непросто дать оценку своему продукту, так как необходимо выполнить два условия одновременно: остаться в плюсе и не отпугнуть потенциальных покупателей высокой стоимостью. Лучше не пожалеть средств, и обратиться в рекламные компании и агентства недвижимости для продвижения своего товара.

Создание бренда будет уместным для коттеджных поселков с элитным жильем, а в эконом-классе большую выгоду принесет деловая и сдержанная реклама.

При наличии креативной концепции, собственных мощностей, налаженных деловых контактов с подрядчиками и инвесторами, проект будет успешно реализован.

СНИП

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/stroitelstvo-kottedzhnyh-poselkov-v-podmoskovie/

Пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка

Как построить коттеджный поселок

Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно.

Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы.

Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.

Обзор законодательства

Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет.

Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои.

Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

  • нормативы градостроительного проектирования;
  • карты градостроительного зонирования;
  • карты зон с особыми условиями;
  • схема границ культурного слоя;
  • схема расположения памятников истории;
  • генеральный план (генплан).

Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:

  • Гражданского кодекса;
  • Градостроительного кодекса;
  • Жилищного кодекса;
  • федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
  • федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
  • федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».

Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.

Прежде чем начать строительство коттеджного посёлка застройщик собирает разрешения и покупает землю

Документы и разрешения

Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.

Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
  • пояснительная записка;
  • проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
  • проект межевания;
  • схема архитектурных решений;
  • положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Как построить коттеджный поселок

Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.

Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.

Покупка и оформление земли

Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли.

Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется.

Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.

Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.

Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:

  • муниципалитет;
  • собственник — гражданин или юридическое лицо;
  • группа собственников.

Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.

Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.

Коттеджные посёлки привлекают покупателей личным земельным участком, гаражом, а также тишиной и зеленью

Концепция постройки

Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.

Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.

Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.

Примерные сроки строительства

Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов.

Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича.

Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.

Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.

Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.

Проектирование и поиск подрядчиков

Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков.

В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры.

Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.

Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.

Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.

Строительство коттеджного поселка занимает 1-2 года, не считая этапа предварительной подготовки

Проработка инфраструктуры

Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.

Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:

  • хорошие дороги;
  • школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
  • торговый центр;
  • интернет-провайдер;
  • хороший сигнал мобильной связи.

Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.

Объемы инвестиций

Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:

  • регион страны;
  • стоимость земли;
  • наличие инженерных коммуникаций на участке;
  • необходимость прокладки новых дорог;
  • сложность проекта;
  • количество домов;
  • используемые строительные материалы;
  • количество подрядчиков.

В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.

Поиск инвесторов

Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.

Кто чаще всего выступает инвесторами:

  • инвестиционные фонды;
  • региональные и муниципальные органы власти;
  • покупатели жилья (при долевом строительстве).

Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.

Для выполнения некоторых работ застройщик нанимает подрядчиков

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи.

Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов.

Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Прибыль от проекта

Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается.

Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов.

Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.

Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.

Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.

Заключение

Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://biztolk.ru/raznoe/primer-biznes-plana-stroitelstva-kottedzhnogo-poselka.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.