Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Содержание

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру по военной ипотеке

464 просмотров

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку.

Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга.

Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика.

Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
  • Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
  • Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Последние два документа актуальны только в том случае, если есть несовершеннолетние дети и/или продавец состоит в браке. Кроме перечисленного могут потребоваться и другие бумаги.

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходовВозможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей
Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей
Оценка жилья От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости От 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажи От 5 тысяч рублей
Оформление доверенности От 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супруги От 2 тысяч рублей

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Нужно учитывать тот факт, что разрешение на продажу от органов опеки действует строго ограниченное время (обычно, не более 1 месяца). Как следствие, данный документ нужно получать в последнюю очередь и сразу же стремиться завершить сделку.

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Деньги, которые использовались для погашения кредита (государственные выплаты) не сгорают, а в полном объеме возвращаются на специальный счет военнослужащего. После этого он вновь их может использовать для того, чтобы купить другую квартиру.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Военная ипотека – это достаточно удобная и выгодная система получения своей квартиры для военнослужащих, однако она не очень гибкая. И при оформлении сделки, как и при попытке продать такое жилье, могут возникать многочисленные проблемы. На самые популярные из них укажут опытные юристы на бесплатной консультации. Они также могут сопровождать сделку, решая возникающие спорные ситуации по мере их возникновения.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-po-voennoj-ipoteke/

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке: возможные способы и особенности процедуры

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

статьи:

Военнослужащие, ставшие участниками накопительно-ипотечной системы (НИС), имеют право приобрести жилье на льготных основаниях. В оформлении ипотеки и покупке недвижимости защитникам Отечества помогает государство.

Однако полноценным собственником недвижимости военнослужащий становится только тогда, когда в полной мере погашает весь долг по ипотеке. Если же заемщик решит продать квартиру раньше, чем погасит кредит, процедура будет иметь свои особенности и нюансы.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Правила и особенности приобретения и продажи недвижимости по военной ипотеке регулируются:

• Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 года;
• Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года. особенность военной ипотеки в том, что до момента полной выплаты долга на недвижимость будет наложено обременение не только банком, выдавшим кредит, но и Росвоенипотекой. Поэтому продажа квартиры до погашения ипотеки будет возможна только при согласии каждого из залогодержателей.

Реализация недвижимости может осуществляться двумя способами:

• путем снятия обременения;
• с помощью переуступки прав. Вне зависимости от того, какой из вариантов выберет военнослужащий, перед продажей потребуется в письменной форме проинформировать Росвоенипотеку и банк о своем намерении. При этом кредиторы имеют право узнать причину продажи. Наиболее уважительными основаниями являются: • переезд и смена места жительства;
• рождение детей и необходимость увеличения жилплощади;
• снижение уровня доходов в семье;

• развод и последующий раздел имущества.

ВАЖНО! Также при продаже жилья, купленного по военной ипотеке, военнослужащий должен подать рапорт на получение второго свидетельства для повторного участия в НИС. После того, как заемные деньги будут возвращены государству, ими можно будет воспользоваться повторно для покупки новой недвижимости.

Снятие обременения

Первый способ продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, – снять имеющиеся обременения. Как только долг перед банком и Росвоенипотекой будет погашен, военнослужащий становится полноправным собственником недвижимости и может распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Для того чтобы снять обременение, придется найти сумму, позволяющую полностью покрыть оставшийся долг. Самостоятельно найти такие крупные финансовые средства бывает непросто, поэтому за помощью можно снова обратиться в банк. Схема действий в данном случае будет выглядеть так: 1.

Военнослужащий оформляет в банке потребительский кредит на любые нужды.
2. Полученные деньги направляются на погашение долга по ипотеке.
3. Квартира переходит в собственность заемщика, снятие обременения банк должен подтвердить документально.
4. После регистрации права собственности в Росреестре квартира выставляется на продажу.
5.

Как только сделка с недвижимостью будет совершена, деньги, полученные от покупателя, направляются на погашение оформленного потребительского кредита. ВАЖНО! Данный способ имеет свои недостатки. Даже при максимально быстром погашении потребительского кредита, взятого для выплаты ипотеки, переплат избежать не удастся.

Оформляя ссуду, банк как минимум берет дополнительные средства за открытие и обслуживание расчетного счета, страховку и иные комиссионные сборы.

Переуступка прав

Второй способ продажи недвижимости, приобретенной военнослужащим, – это переуступка прав (цессия). В таком случае вкладывать собственные средства или брать дополнительный кредит не потребуется. Права на недвижимость, а также обязанности по погашению долга будут переданы другому лицу.

ВАЖНО! При переуступке прав снимать обременение с недвижимости перед продажей не потребуется. Квартира будет передана новому владельцу вместе с оставшимся долгом по ипотеке. Не так давно на сайте Росвоенипотеки был создан специальный раздел для объявлений о продаже квартир участников НИС.

Если разместить информацию в данном разделе, покупателя можно найти быстрее. Наилучшим решением станет продажа жилья другому участнику ипотечно-накопительной системы. Впрочем, найти покупателей можно и среди тех, кто не имеет отношения к НИС.

При переуступке прав новый собственник недвижимости должен будет выплатить продавцу денежные средства, компенсирующие разницу между стоимостью квартиры при продаже и оставшейся суммой долга перед банком.

Например, если жилье продается за 2,5 млн рублей, а размер невыплаченного долга по военной ипотеке составляет 2 млн рублей, то еще 500 тысяч рублей покупатель должен передать продавцу. Оставшуюся сумму долга новый собственник может погасить единовременно или продолжить вносить ежемесячные платежи по установленному ранее графику.

ВАЖНО! Недостатком переуступки прав станут юридические сложности с переоформлением документов. Чтобы компенсировать покупателю затраты времени и сил, придется снизить стоимость недвижимости.

Процедура переоформления обязательств происходит в присутствии четырех сторон:

• покупателя;
• продавца;
• представителей банка;
• представителей Росвоенипотеки. Между всеми участниками сделки заключается договор цессии. После этого финансовая организация переводит средства для покрытия долга военнослужащего перед Росвоенипотекой. Новый владелец недвижимости будет выплачивать средства только финансовой организации.

Договор купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости по военной ипотеке зависят от того, был ли предварительно выплачен долг перед займодателями. 1. Если все обременения с квартиры были сняты перед продажей, то составляется типовой договор между продавцом и покупателем.

В нем следует указать: • ФИО, адрес регистрации, паспортные данные каждый из сторон сделки;
• информацию о недвижимом имуществе (адрес, общая площадь, кадастровый номер);
• цену договора;
• порядок и условия оплаты;
• сроки передачи недвижимого имущества новому владельцу;
• права, обязанности и ответственность каждой из сторон;
• порядок решения споров;
• иные условия.

После осуществления сделки и передачи денежных средств документ должен быть подписан каждой из сторон. 2. Если квартира передается новому владельцу вместе с непогашенным долгом, то заключается договор цессии.

В нем указываются: • данные и реквизиты каждой из сторон сделки (в общей сложности их четыре);
• предмет договора (передача недвижимого имущества);
• информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь);
• сумма договора (в том числе размер средств, выплачиваемых бывшему владельцу недвижимости, а также остаток долга перед банком);
• права, обязанности и ответственность каждой из сторон;
• заключительные положения. В конце договора указываются полные адреса и реквизиты всех организаций и частных лиц, участвующих в процессе передачи прав. Договор закрепляется подписями продавца, покупателя, представителей банка и Росвоенипотеки.

Риски продавца при продаже квартиры, купленной по военной ипотеке

Продажа недвижимости, купленной по военной ипотеке может быть связана с определенными рисками, которые важно учесть продавцу перед сделкой. 1. Если покупателем недвижимости является такой же участник НИС, то опасность может заключаться в его увольнении из армии.

Такая вероятность крайне мала, но если это случится, то запланированная сделка сорвется. 2. Процесс продажи имущества без предварительного погашения долга перед банком отнимет много времени, которое придется потратить на решение всех юридических вопросов. На это может согласиться не каждый покупатель.

Наиболее удобным способом продажи жилья, купленного по военной ипотеке, является предварительное снятие обременений. Однако в таком случае собственнику недвижимости придется искать крупные суммы, которые можно будет направить на погашение долга.

ВАЖНО! Если квартира передается в собственность по договору цессии, то продавцу можно быть уверенным в отсутствии «серых» схем. Участие финансовой организации и Росвоенипотеки гарантирует юридическую чистоту и надежность сделки.

Необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, может возникнуть у любого военнослужащего. Если основания для продажи действительно оправданы, банк и Росвоенипотека предоставят участнику НИС право реализации жилья.

В таком случае владелец недвижимости может решить, каким из способов ему удобнее осуществить продажу: с помощью переуступки прав или же путем предварительного погашения долга и снятия обременений. Если у собственника возникают сомнения, он всегда может проконсультироваться с представителями банка или обратиться за помощью к юристам.

Источник: https://expert-finjur.ru/209/estate-Prodazha-kvartiry-kuplennoy-po-voennoy-ipoteke-vozmozhnye-sposoby-i-osobennosti-protsedury/

Военная ипотека: снять обременение, продать и купить другую квартиру

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно только при условии снятия зарегистрированного обременения на жилое помещение. В данном случае процедура освобождения недвижимости из-под залога существенно осложняется, так как обременение одновременно установлено в пользу кредитного учреждения и Министерства Обороны РФ.

Характеристика военной ипотеки

Ипотечное кредитование является одним из самых эффективных вариантом решения жилищных проблем различных категорий населения. Для граждан, проходящих военную службу по контракту в рядах ВС РФ, доступна специальная программа кредитования – военная ипотека. Для этой программы характерны следующие особенности:

  • право на получение ипотеки имеют военнослужащие, проходящие службу на момент обращения за кредитом, а также граждане, уволенные в запас по выслуге лет, по медицинским показателям, или по организационно-штатным мероприятиям;
  • при оформлении ипотечного договора залог на приобретенное жилое помещение устанавливается одновременно в пользу Министерства Обороны РФ и банковского учреждения;
  • основанием для досрочного расторжения договора военной ипотеки будет выступать не только нарушение обязательств по оплате кредита, но и увольнение из рядов ВС РФ по виновным обстоятельствам.

Таким образом, на весь период действий ипотечного соглашения военнослужащий несет ответственность не только перед банком, но и перед военным ведомством.

В стандартных условиях обременение на квартиру, купленную за счет средств военной ипотеки, снимается после полного погашения задолженности по кредиту, а также наличия выслуги в рядах ВС РФ не менее 20 лет. Однако в ряде случаев гражданам необходимо досрочно сняться обременение, чтобы получить возможность распоряжаться ей без согласия залогодержателей.

Рассмотрим основания и порядок снятия обременения с квартиры по военной ипотеке, ведь без этого продажа недвижимости будет невозможна.

Как снять обременение

Если военнослужащий не намерен ждать многолетнего регулярного погашения текущих платежей по кредиту, он может снять обременение путем досрочного исполнения обязательства. Такая возможность доступна на основании ст. 10 Федерального закона № 117-ФЗ.

Погашение кредитного обязательства по военной ипотеке возможно за счет различных источников:

  • собственных средств семьи военнослужащего;
  • потребительского кредитования у сторонних банков;
  • средств материнского (семейного) капитала, который доступен при наличии в семье двух и более несовершеннолетних детей.

Денежное обязательство будет считаться исполненным, когда полная сумма основного долга и процентов по кредиту будет получена банков, оформившим договор на военную ипотеку.

Алгоритм действий военнослужащего для досрочного снятия обременения на жилое помещение по военной ипотеке будет выглядеть следующим образом:

  1. уведомление банковского учреждения и уполномоченного органа Министерства Обороны РФ о намерении снять зарегистрированное обременение и продать жилое помещение;
  2. получение в кредитном учреждении расчета полного остатка по договору;
  3. погашение в полном объеме кредитных обязательств;
  4. получение от банка и уполномоченного органа МО РФ согласия на снятие обременения;
  5. обращение в органы Росреестра за снятием зарегистрированного залога;
  6. получение на руки выписки ЕГРН, подтверждающей отсутствие у квартиры обременений.

После этого жилое помещение может быть продано на общих основаниях по собственному усмотрению военнослужащего.

Уполномоченным органом Министерства Обороны РФ в данном случае выступает Росвоенипотека, которая ведет единый реестр всех граждан, принявших участие в данной программе. После погашения задолженности по ипотечному договору, военнослужащий и члены его семьи будут исключены из данного реестра.

Если согласие банковского учреждения на снятие залога получить относительно просто (нужно лишь погасить долг в полном объеме), то соблюдение формальностей с Росвоенипотекой имеет следующие особенности:

  1. для получения согласия указанного органа необходимо предварительно закрыть персональный именной счет военнослужащего и получить выписку о снятии из реестра;
  2. для снятия залога Росвоенипотека выдает доверенность, которая будет представляться в органы Росреестра;
  3. после снятия обременения военнослужащие сохраняют право на повторное участие в программе ипотечного кредитования. Если до наступления предельного возраста пребывания на военной службе (45 лет) осталось не менее трех лет.

Таким образом, сняв обременение, гражданин при определенных условиях сможет получить военную ипотеку еще раз. Однако в этом случае размер заемных средств будет существенно меньше, так как размер кредитования напрямую зависит от возраста военнослужащего по контракту.

Закрытие лицевого счета и исключение из реестра осуществляется в пределах месячного срока (на практике, этот процесс занимает 10-14 дней). О принятом решении военнослужащий уведомляется письменным образом, а доверенность может быть направлена почтовым отправлением.

Распоряжение квартирой, на которую было установлено обременение в рамках военной ипотеки, займет больше времени, чем совершение обычной сделки. Это время понадобиться на обращение в банковское учреждение и органы Росвоенипотеки для соблюдения всех формальностей. Квартира будет доступна для продажи с момента внесения сведений в ЕГРН о снятии залога.

Для последующей продажи жилья, свободного от обременений военной ипотеки, продавцу и покупателю необходимо представить в органы Росреестра стандартный пакет документов. В него не будет входить документация, связанная с обращением в службу Росвоенипотеки, так как с момента снятия залога указанный орган не имеет никакого отношения к жилому помещению военнослужащего.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Большинство служащих в Вооруженных силах приобретают своё новое жилье в 2020 году по специально предоставленной программе (НИС) т.к. ее процент значительно ниже, чем при простом обращении в банк. Но в последующем возникает необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке.

В данной статье будут рассмотрены возможные варианты, а также преимущества и недостатки продажи такого жилья.

Законодательное закрепление

Вся процедура военной ипотеки четко регулирована Федеральным законодательством РФ.

При оформлении ипотеки по программе НИС военнослужащий попадает под действие 102-ФЗ и с момента заключения договора официально становиться заемщиком.

На него начинают распространяться все права и обязанности, указанные в этом Федеральном законе перед банком и государственным учреждением, которое выдало разрешение для покупки новой квартиры (Росвоенипотека).

Именно в этом законе говориться о том, что военнослужащий может беспрепятственно пользоваться своим имуществом, купленном в ипотеку и проживать в нем (статья 29), и при этом имеет право продать такую квартиру, но только при получении официального разрешения от залогодержателей, т.е. от банка и Росвоенипотеки.

Особенность ипотеки у военных

Основной особенностью приобретения такого жилья является то, что оно обременяется правами сразу у двух лиц.

К ним относится учреждение, которое выдавало ипотеку (банк) и государство в лице его представителя – Министерства обороны.

Для того чтобы продать жилье необходимо снять с него все обременения, а в данной ситуации квартира, купленная по НИС, обладает сразу двумя. Процедура освобождения от обременения для каждого из них различная.

Для того чтобы продать жилье, купленное по НИС, необходимо выполнять следующие пункты:

  • Проследовать в отделение банка и, обратившись к сотрудникам выяснить, какую сумму осталось выплатить для погашения задолженности и последующего снятия обременения;
  • Дальнейшие действия зависят от выбранного варианта. Необходимо либо внести сумму в счет погашения ипотеки, взять кредит в банке и также внести сумму, тем самым сняв обременения, или же найти покупателя, который будет согласен на проведение всех процедур, связанных с переуступкой;
  • Взять в отделение банка закладную и выполнить все действия направленные на снятие обременения банка и одновременно с этим снять обременение со стороны Росвоенипотеки путем написания заявления и возврату всех накоплений;
  • Подать заявление о снятие обременения в пользу РФ, подтверждая факт исполнения всех обязательств;
  • Обратиться в Росреестр для того, чтобы убрать запись из реестра о том, что имущество обладает каким-либо обременением.

Выполнив все пункты, описанные выше, военнослужащий получает право свободно продавать свое жилье путем подписания простого договора и последующей перерегистрации права в Росреестре.

Сама процедура занимает очень длительное время. Основное время приходится тратить на то, чтобы все организации сняли обременение. Дольше всего это происходит при рассмотрении заявления в Росвоенипотеке, которое обрабатывается около 30 дней. С банковской организацией все немного быстрее, но тоже занимает продолжительное время (около 3 недель).

Каждая из процедур и вся сделка в целом требуют индивидуального подхода. Описать единый вариант, по которому будет происходить процедура невозможно. Каждая сделка будет обладать своими особенностями и иметь различные варианты развития событий.

ВНИМАНИЕ !!! Для успешной продажи жилого помещения рекомендуется обратиться за специализированной помощью.

На данный момент существует множество организаций, которые помогают военнослужащим в оформлении необходимой документации для снятия всех наложенных обременений.

Для привлечения их в качестве помощников необходимо внимательно изучить заключаемый договор и отзывы о компании. Лучшим решением будет получение помощи у юристов, которые обладают знаниями и практикой в решении данных вопросов.

Преимущества:

  • При осуществлении сделки указанными способами в ней участвует банковская организация, которая обеспечит безопасность и надежность ее проведения;
  • Происходит снятие всех наложенных обременений с жилого помещения;
  • Не требуется собирать большое количество документов, что сократит сроки продажи.

Недостатки:

  • При переуступке прав покупатель может отказаться от оформления сделки ввиду сложности процедуры;
  • Цена жилья при продаже таким способом будет значительно ниже рыночной.

Подводя итог можно сделать вывод, что продажа квартиры купленной военнослужащим по программе НИС возможна. Всё что необходимо сделать, это снять все наложенные обременения или найти покупателя готового приобрести жилье путем переуступки.

Выбор варианта зависит от самого военнослужащего, его потребностей в быстрой или выгодной продаже.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке | Ипотека онлайн

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Разберемся в деталях, как продать квартиру купленную по военной ипотеке. Особенностью процедуры является то, что такая недвижимость находится одновременно в залоге у государства и банка. Важно заранее рассчитать свои доходы и издержки на каждом этапе сделки.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке – пошаговая инструкция

Основные этапы:

  1. Выяснение суммы долга, которую предстоит погасить.
  2. Выплата долга Росвоенипотеке (при необходимости).
  3. Подача заявления в Росвоенипотеку о снятии обременения государства.
  4. Выплата долга банку.
  5. Оформление вывода из банковского залога.
  6. Продажа квартиры.

В процессе оформления сделки стороны часто подписывают предварительный договор на покупку-продажу, покупатель вносит залог. Эти действия могут произойти до снятия обременений, параллельно с ним или после него. Все зависит от убеждений, предпочтений, твердости намерений сторон.

Если покупка происходит за счет ипотечных средств, то следует принять во внимание получение одобрения сделки банком покупателя. Тот, в свою очередь, требует отсутствие обременений покупаемой недвижимости. До вывода из залога государства и банка военнослужащим, покупатель несет повышенный риск, соглашаясь на сделку.

Узнать суммы для гашения долга

Остаток задолженности перед банком можно узнать, обратившись к специалисту. Информация также содержится в графике платежей. Его актуальная версия часто имеется на руках.

При покупке квартиры по военной ипотеке долг частично или полностью погашает государство. Право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает после:

  • 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
  • 10 лет при увольнении по состоянию здоровья, по возрасту и некоторым другим причинам, независящим от желания военнослужащего.

Правила программы военной ипотеки прописаны в 117-ФЗ О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих (скачать).

Если продавец не попадает ни под одну из указанных категорий, ему предстоит вернуть государству все полученные средства. Сколько это?

Усредненная информация о накоплениях доступна на сайте rosvoenipoteka.ru:

  • перейдите по ссылке Ежегодные взносы в меню справа;
  • в таблице об учтенных средствах выберите месяц вашего включения в реестр;
  • ознакомьтесь с суммой накопленных взносов в поле напротив.

Точную сумму можно узнать в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Для этого выберите кнопку соответствующего запроса (скачать заявление о полном погашении долга). В течение месяца поступит ответ с задолженностью и реквизитами для перечисления.

Как погасить долг

Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона. Возможные источники финансирования:

  • личные накопления (редко);
  • средства, полученные в дар или в качестве наследства;
  • потребительский кредит или другой заем, не обеспеченный продаваемой квартирой;
  • деньги, полученные задатком от покупателя.

Рекомендуемая статья:  Что делать если отказали в реструктуризации ипотеки

Порядок передачи денег по предварительному договору

Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.

Часто стороны договариваются о внесении задатка покупателем в счет будущей оплаты по договору. Понятие задатка указано в Гражданском кодексе РФ, ст. 380 и 381 (скачать).

Его размер может быть любым. Способ передачи может быть наличным или безналичным.

По результатам банковского перевода доступна банковская выписка, что будет преимуществом для покупателя в случае разногласий в будущем.

Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.

Важно учесть:

  • если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
  • если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
  • если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.

Ячейки и аккредитивы для задатка используются редко. Блокировка крупной суммы не имеет смысла для сторон. Заморозить небольшую сумму можно при высоком недоверии к продавцу, однако, услуга платная. Многие в таком случае просто договариваются о меньшей сумме задатка.

Снятие обременения РФ

Перед тем как продать квартиру приобретенную по военной ипотеке, ее нужно вывести из залога государства. Основные действия:

  1. Получив уведомление о размере долга и реквизитов для его погашения, переведите деньги.
  2. Дождитесь информации об изменении баланса по вашему накопительному счету в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Эти деньги доступны для повторного использования.
  3. Скопируйте паспорт.
  4. Получите справку о прохождении службы.
  5. Заполните заявление на снятие обременения РФ. Его бланк можно скачать на сайте Росвоенипотеки. В меню слева выберите раздел снятия обременения с помещения, перейдите в образцы документов. Вас интересует Форма 2 (скачать).
  6. Передайте заявление, копию паспорта и справку уполномоченному лицу на регистрацию и последующее направление документов в Росвоенипотеку.
  7. В течение 30 дней ведомство самостоятельно подаст документы в Росреестр о снятии обременения.
  8. Результатом будет получение военнослужащим уведомления о снятии обременения.

Снятие обременения банка

Процедура проходит значительно быстрее, чем с государством:

  1. Внесите остаток долга.
  2. Получите в банке закладную с отметкой о погашении.
  3. Официальный сайт МФЦ также просит приготовить копию паспорта, на практике работники ее редко спрашивают. Достаточно предъявить оригинал.
  4. Подайте заявление на снятие обременения в МФЦ или Росреестр. Услуга бесплатная.
  5. В установленный срок (3 рабочих дня, в соответствии с 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 25 (скачать)) явитесь с паспортом за закладной.
  6. Вы можете получить выписку из ЕГРН с отметкой об отсутствии каких-либо обременений. Бумажный экземпляр стоит 400 рублей, электронный – 250. Если вашу сделку по продаже сопровождает риэлтор (с вашей стороны или стороны покупателя), он, вероятно, возьмет эту справку сам за день до подписания договора, без доплат для вас.

Подписание основного договора купли-продажи

При необходимости, предварительно следует:

  • оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
  • подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).

Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:

  • участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
  • банком, если покупка происходит через ипотеку;
  • риэлтором;
  • нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
  • специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.

Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.

Государственная регистрация, расчет

Электронные базы данных свели к минимуму волокиту. Для регистрации продавец и покупатель являются в МФЦ, реже в Росреестр с документами:

  • паспорта;
  • договор купли-продажи в 3х экземплярах (если собственность долевая, экземпляров может быть больше);
  • нотариальные согласия супругов;
  • документы от банка (при его участи в финансировании);
  • наличие квитанции об оплате госпошлины носит рекомендательный характер, в случае ошибки при оплате по квитанции будет проще установить, где деньги, как их вернуть, как продолжить процедуру регистрации быстрее и пр.

Оплата госпошлины происходит часто непосредственно в МФЦ. Можно заранее получить реквизиты, сделать перевод. Размер оплаты для физлиц составляет 2000 рублей. Стороны договариваются между собой, кто платит. Часто это делают пополам.

Законом установлен срок на регистрацию 10 рабочих дней. В зависимости от расположения МФЦ, дополнительно требуется некоторое время на доставку документов в Росреестр и обратно.

Получив зарегистрированный договор, покупатель расплачивается с продавцом согласованным способом.

Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом

Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:

Проблема Решение
Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты.
Непорядочность продавца. Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно.

Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.

Налог при продаже недвижимости

Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 (скачать)). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?

Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:

  • 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
  • сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.

Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ (скачать бланк) в следующем году.

Важно! Законодатель ограничил возможности злоупотреблений при расчете налогооблагаемой базы. Если цена в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости, то налог считается от цены в договоре. Если цена меньше – то в расчет налоговый орган возьмет 70% от кадастра.

Заключение

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру в военной ипотеке, однозначно положительный. Однако при подготовке к сделке следует взвесить:

  • возможность найти средства на период вывода из залога у государства и банка;
  • продолжительность процедуры от 2х месяцев;
  • вероятность снижения цены при привлечении средств будущего покупателя;
  • срок владения квартирой и налогообложение.

Оцените автора (1 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-prodat-kvartiru-kuplennuju-po-voennoj-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.