Как продать квартиру по военной ипотеке

Содержание

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Как продать квартиру по военной ипотеке

Воен­ная ипо­те­ка — это отно­си­тель­но новый про­дукт на рын­ке недви­жи­мо­сти.

В свя­зи с этим воз­ни­ка­ет мно­же­ство вопро­сов, как у поку­па­те­лей, так и у про­дав­цов, на кото­рые не все­гда могут дать ответ даже самые опыт­ные про­фес­си­о­на­лы. Про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке для мно­гих – тем­ный лес.

Но сего­дня мы попы­та­ем­ся мак­си­маль­но откры­то про­яс­нить дан­ный вопрос имен­но для про­дав­ца жилья, так как для поку­па­те­ля доста­точ­но мно­го инфор­ма­ции уже суще­ству­ет.

Про­да­жа квар­ти­ры по воен­ной ипо­те­ке — что нуж­но знать про­дав­цу?

Воен­ная ипо­те­ка уже ста­ла типо­вым инстру­мен­том при­об­ре­те­ния жилья. Обыч­но, для про­дав­ца недви­жи­мо­сти отли­чий меж­ду про­да­жей квар­ти­ры за счет соб­ствен­ных средств поку­па­те­ля посред­ством заем­ных средств нет.

Одна­ко не все про­дав­цы гото­вы про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке. Но сего­дня реаль­ность тако­ва, что пред­ло­же­ние на рын­ке недви­жи­мо­сти замет­но пре­вы­ша­ет спрос.

И коли­че­ство «недо­воль­ных» про­дав­цов суще­ствен­но сни­жа­ет­ся, зача­стую у соб­ствен­ни­ков жилья про­сто не оста­ет­ся выбо­ра, кро­ме как согла­сить­ся на сдел­ку.

В насто­я­щее вре­мя схе­ма про­ве­де­ния сде­лок с недви­жи­мо­стью при исполь­зо­ва­нии средств из воен­ной ипо­те­ки доволь­но таки хоро­шо отра­бо­та­на в бан­ках и понят­на как поку­па­те­лям, так и про­дав­цам.

Соб­ствен­ни­ки жилья заин­те­ре­со­ва­ны в том, что­бы быст­ро полу­чить день­ги, и не ждать пока их пред­ло­же­ни­ем заин­те­ре­су­ет­ся поку­па­тель с «живы­ми день­га­ми».

Тогда он согла­ша­ет­ся про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке или по дру­гой соци­аль­ной про­грам­ме.

Одна­ко про­да­жа квар­тир по воен­ной ипо­те­ке име­ет свои осо­бен­но­сти, о кото­рых про­дав­цу сто­ит знать.

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

Бан­ки­ры утвер­жда­ют, что про­дать квар­ти­ру по воен­ной ипо­те­ке для про­дав­ца выгод­но, так как кре­дит­ная орга­ни­за­ция обес­пе­чи­ва­ет без­опас­ность рас­че­тов и берет на себя оформ­ле­ние всех дого­во­ров. Одна­ко есть несколь­ко чрез­вы­чай­но важ­ных момен­тов, на кото­рые про­дав­цу недви­жи­мо­сти сле­ду­ет обра­тить вни­ма­ние.

К плю­сам воен­ной ипо­те­ки для про­дав­ца мож­но отне­сти:

  • Участ­во­вать в сдел­ке могут толь­ко бан­ки, про­шед­шие спе­ци­аль­ную аккре­ди­та­цию
  • Уве­рен­ность в чисто­те сдел­ки с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния
  • Сжа­тые сро­ки реги­стра­ции сдел­ки: вме­сто обыч­ных 30 дней, опе­ра­ция зани­ма­ет лишь 5–7 дней
  • Без­опас­ность сдел­ки по воен­ной ипо­те­ке: все рас­че­ты тща­тель­но кон­тро­ли­ру­ют­ся бан­ком.

Ну а к немно­го­чис­лен­ным, но весь­ма суще­ствен­ным мину­сам отно­сят­ся:

  • При юри­ди­че­ской чисто­те сдел­ки при­дет­ся запла­тить нало­ги за доход. Не всем хочет­ся «све­тить» день­га­ми перед нало­го­вой инспек­ци­ей
  • Сро­ки полу­че­ния денег несколь­ко боль­ше, чем при обыч­ной сдел­ке, так как в дан­ном слу­чае при­дет­ся соблю­сти опре­де­лен­ный поря­док рас­че­та, то есть заклю­че­ния сдел­ки.

В послед­ние годы о слу­ча­ях мошен­ни­че­ства при рабо­те с воен­ной ипо­те­кой со сто­ро­ны бан­ков при пере­да­че денеж­ных средств не слыш­но. Одна­ко опре­де­лен­ная насто­ро­жен­ность со сто­ро­ны про­дав­ца не поме­ша­ет.

Соб­ствен­ник дол­жен, в первую оче­редь, пере­про­ве­рить нахо­дить­ся ли в сей­фо­вой ячей­ке все ого­во­рен­ная сум­ма. Так­же необ­хо­ди­мо обра­тить вни­ма­ние, какие потре­бу­ют­ся доку­мен­ты, что­бы вскрыть эту ячей­ку.

К чему быть гото­вы при про­да­же жилья по ипо­те­ке?

Про­да­вец жилья дол­жен быть готов к тому, что денеж­ные сред­ства за про­да­жу недви­жи­мо­сти он смо­жет полу­чить толь­ко после того, как будет про­из­ве­де­на госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция сдел­ки, то есть через 5–7 дней.

В отдель­ных слу­ча­ях согла­со­ва­ние всей доку­мен­та­ции может затя­нуть­ся на несколь­ко недель. Конеч­но, не каж­дый про­да­вец квар­ти­ры согла­сит­ся так дол­го ждать.

Одна­ко в све­те сего­дняш­ней ситу­а­ции на рын­ке недви­жи­мо­сти про­дав­цы все чаще идут на такие уступ­ки поку­па­те­лям и согла­ша­ют­ся на опла­ту по схе­ме воен­ной ипо­те­ки.

Порядок заключения сделки купли-продажи по военной ипотеке

Что­бы при­го­то­вить­ся ко всем обсто­я­тель­ствам про­да­жи недви­жи­мо­сти по ипо­теч­но­му зай­му, про­дав­цы квар­ти­ры необ­хо­ди­мо знать все нюан­сы того, как про­хо­дить сдел­ка куп­ли-про­да­жи по воен­ной ипо­те­ке:

  • Полу­чив сви­де­тель­ство о реги­стра­ции в про­грам­ме НИС, воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ет дого­вор с агент­ством недви­жи­мо­сти или само­сто­я­тель­но ищет квар­ти­ру, соот­вет­ству­ю­щую всем тре­бо­ва­ни­ям бан­ка. Най­дя жилье, воен­но­слу­жа­щий и риел­тор встре­ча­ют­ся с про­дав­цом недви­жи­мо­сти
  • На пере­го­во­рах про­да­вец, поку­па­тель и сотруд­ник агент­ства недви­жи­мо­сти обсуж­да­ют и согла­со­вы­ва­ют все усло­вия буду­щей сдел­ки, пакет доку­мен­тов и сро­ки, в кото­рые она будет про­из­ве­де­на. Сто­ро­ны полу­ча­ют отве­ты на все, инте­ре­су­ю­щие их, вопро­сы
  • После это­го сто­ро­ны состав­ля­ют и под­пи­сы­ва­ют пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, в кото­ром про­пи­сы­ва­ют­ся все обго­во­рен­ные усло­вия и дого­во­рен­но­сти
  • Затем про­да­вец предо­став­ля­ет копии доку­мен­тов на жилье для после­ду­ю­щей пере­да­чи на рас­смот­ре­ние в банк. Пакет доку­мен­тов соот­вет­ству­ет стан­дарт­ным тре­бо­ва­ни­ям к доку­мен­там, кото­рые необ­хо­ди­мы для госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Одна­ко в неко­то­рых слу­ча­ях банк впра­ве запро­сить предо­ста­вить неко­то­рые допол­ни­тель­ные бума­ги
  • Сле­ду­ю­щим шагом явля­ет­ся выбор кре­дит­ной орга­ни­за­ции из чис­ла аккре­ди­то­ван­ных бан­ков, рабо­та­ю­щих с воен­ной ипо­те­кой. Выбрав финан­со­вое учре­жде­ние, участ­ник НИС пода­ет заяв­ле­ние на полу­че­ние ипо­теч­но­го зай­ма в банк, а так­же предо­став­ля­ет весь пакет доку­мен­тов, необ­хо­ди­мых для рас­смот­ре­ния дан­но­го заяв­ле­ния
  • После про­вер­ки и ана­ли­за доку­мен­тов, пред­став­лен­ных воен­но­слу­жа­щим, кре­дит­ная орга­ни­за­ция выно­сит реше­ние об отка­зе или выда­че ипо­теч­но­го зай­ма. Вер­дикт выно­сит­ся в срок от 1‑го до 3‑х дней
  • После одоб­ре­ния бан­ком выбо­ра заем­щи­ка, он откры­ва­ет счет в этом же финан­со­вом учре­жде­нии. На этот счет будут пере­ве­де­ны день­ги с нако­пи­тель­но­го сче­та воен­но­слу­жа­ще­го на выпла­ту пер­во­на­чаль­но­го взно­са про­дав­цу и недо­ста­ю­щая сум­ма на покуп­ку квар­ти­ры от кре­ди­ту­ю­щей орга­ни­за­ции. После госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки дан­ные денеж­ные сред­ства будут направ­ле­ны про­дав­цу недви­жи­мо­сти
  • Вме­сте с тем, пакет доку­мен­тов на жилье пере­да­ет­ся в орга­ни­за­цию по оцен­ке недви­жи­мо­сти. Со сто­ро­ны про­дав­ца тре­бу­ет­ся в назна­чен­ный день и вре­мя предо­ста­вить квар­ти­ру оцен­щи­ку для осмот­ра. Вся про­це­ду­ра полу­че­ния оцен­ки жилья так­же зани­ма­ет срок от 1‑го до 3‑х дней. Услу­ги оце­ноч­ной ком­па­нии опла­чи­ва­ет поку­па­тель квар­ти­ры
  • Если недви­жи­мость соот­вет­ству­ет тре­бо­ва­ни­ям бан­ка, то меж­ду ним и воен­но­слу­жа­щим заклю­ча­ет­ся дого­вор на полу­че­нии кре­дит­ных средств, а так­же согла­ше­ние о целе­вом жилищ­ном зай­ме для полу­че­ния денеж­ных средств, накоп­лен­ных на имен­ном сче­ту участ­ни­ка НИС, кото­рые поз­же пере­да­ют­ся про­дав­цу в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взно­са
  • Затем про­во­дит­ся про­це­ду­ра обя­за­тель­но­го стра­хо­ва­ния объ­ек­та ипо­те­ки, то есть жилья, а так­же по жела­нию заем­щи­ка – титу­ла и жиз­ни воен­но­слу­жа­ще­го. Так, заклю­ча­ет­ся дого­вор стра­хо­ва­ния с соот­вет­ству­ю­щей орга­ни­за­ци­ей, а все рас­хо­ды за ее услу­ги так­же ложат­ся на пле­чи участ­ни­ка НИС
  • Заклю­чив все необ­хо­ди­мые согла­ше­ния (кре­ди­то­ва­ние, оцен­ка, стра­хо­ва­ние), доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие дан­ный факт, пере­да­ют­ся на про­вер­ку тре­бо­ва­ни­ям зако­но­да­тель­ства и на под­пись в «Росво­е­ни­по­те­ку». По регла­мен­ту на дан­ную про­це­ду­ру отво­дит­ся 7 дней
  • После под­пи­са­ния дого­во­ра ЦЖЗ «Росво­е­ни­по­те­кой» на бан­ков­ский счет заем­щи­ка пере­чис­ля­ют­ся день­ги для выпла­ты про­дав­цу квар­ти­ры пер­во­на­чаль­но­го взно­са
  • Соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти и воен­но­слу­жа­щий под­пи­сы­ва­ют дого­вор куп­ли-про­да­жи жилья, чет­ко про­пи­сы­вая поря­док вза­и­мо­рас­че­тов в нем. Затем пере­да­ют это согла­ше­ние в Феде­раль­ную служ­бу госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки. Это зай­мет еще 5–7 рабо­чих дней
  • После реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти участ­ни­ка НИС на при­об­ре­та­е­мую квар­ти­ру и полу­че­ния соот­вет­ству­ю­ще­го доку­мен­та, в этот же день дан­ный доку­мент предо­став­ля­ет­ся в банк. Сра­зу после чего на рас­чет­ный счет про­дав­ца, откры­тый спе­ци­аль­но для совер­ше­ния дан­ной сдел­ки, пере­во­дит­ся сум­ма денеж­ных средств, соот­вет­ству­ю­щая сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти
  • Про­да­вец полу­ча­ет день­ги, сни­ма­ет­ся с реги­стра­ци­он­но­го уче­та и пере­да­ет поку­па­те­лю клю­чи от его квар­ти­ры в уста­нов­лен­ную дату. Сдел­ку мож­но счи­тать закры­той.

Про­из­ве­дя неслож­ные под­сче­ты, при­хо­дим к выво­ду, что пол­ный срок заклю­че­ния сдел­ки с момен­та пер­вой встре­чи с поку­па­те­лем до заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи и его госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции зани­ма­ет при­мер­но месяц. Согла­шать­ся ли на сотруд­ни­че­ство с поку­па­те­лем жилья по воен­ной ипо­те­ке или же дождать­ся поку­па­те­ля с «живы­ми» день­га­ми – решать само­му про­дав­цу.

(10 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/prodazha.html

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Как продать квартиру по военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но она имеет ряд особенностей и обязательных требований, предъявляемых не только банком, но и законодательством. Если военнослужащий изъявляет желание осуществить сделку купли-продажи недвижимости, взятой в ипотеку с участием в программе НИС, он должен быть готов к сбору ряда документов и выполнению определенных формальностей.

Доступные способы продажи квартиры, взятой по военной ипотеке

В жизни любого человека может наступить время, когда ему срочно требуются деньги. Обстоятельств для продажи квартиры, взятой в военную ипотеку, достаточно много. Наиболее часто люди задаются вопросом о возможности проведения такой процедуры в следующих случаях:

  1. человек хочет получить деньги на руки и использовать их по своему усмотрению;
  2. военнослужащий решил улучшить условия проживания для себя и своей семьи и деньги ему нужны для покупки большей по площади жилой недвижимости.

Главной особенностью военной ипотеки является то, что заемщик получает поддержку от государства в виде ежемесячных/ежегодных финансовых отчислений, которые идут на оплату кредита. То есть, обязательства у такого человека возникают не только перед банком, но и перед Росвоенипотекой, которая как раз и занимается субсидированием военнослужащих, ведением их счетов в программе НИС.

Многие заемщики даже не рассматривают возможность продажи квартиры, оформленной в военную ипотеку, считая, что ни банк, ни Росвоенипотека произвести такую сделку просто не позволят. Такое суждение ошибочно. На самом деле существует даже несколько вариантов продажи недвижимости в подобной ситуации:

  • снять обременение с квартиры перед продажей;
  • продать квартиру, заключив договор цессии с покупателем.

Каждый вариант имеет свои специфические особенности, перечень необходимых документов и последовательность действий.

Снятие обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке

Военная ипотека, как и любая другая разновидность жилищного займа, предполагает передачу приобретаемой недвижимости в залог банку.

До момента полного погашения задолженности квартира фактически принадлежит финансовому учреждению. Более того, есть здесь и третья сторона – государство в лице Росвоенипотеки, выдающей денежные средства на погашение задолженности.

Поэтому, заемщик, чтобы иметь возможность продать квартиру, должен выполнить обязательства перед:

  1. банком в полном размере ипотечного займа;
  2. государством в размере выделенной субсидии.

Причем субсидированные средства от государства возвращаются на накопительный счет заемщика, зарегистрированный на его имя в системе НИС. Все эти деньги он вновь может использовать для покупки жилой недвижимости, причем сделать это можно неоднократно. Важно, что применима такая схема до того момента, пока военнослужащий не ушел на пенсию или не уволился со службы.

Использование этой схемы имеет один большой недостаток – для погашения задолженности клиенту придется использовать свои сбережения. Такие существенные накопления есть далеко не у всех военнослужащих, поэтому многие заемщики действуют в подобной ситуации следующим образом:

  • оформляют в банке потребительский кредит на любые цели;
  • вносят оставшуюся сумму задолженности на ипотечный счет в банке, закрывая тем самым ипотеку;
  • продают квартиру;
  • из имеющихся средств выплачивают потребительский заем.

Собственно, снятие обременения с квартиры в таком случае производится следующим образом:

  1. сначала военнослужащий ставит в известность банк и Росвоенипотеку о том, что в ближайшее время он планирует продать свое жилье;
  2. затем он подает заявку на участие в системе НИС – это необходимо для постановки на учет и получения отчислений на счет для покупки квартиры в будущем (будет суммироваться с уже накопленной суммой, возвращенной заемщиком при продаже недвижимости);
  3. далее необходимо уточнить размер оставшейся задолженности по ипотеке и внести нужную сумму на счет;
  4. потом следует получить в банке документ, свидетельствующий об отсутствии обременения на квартиру;
  5. далее следует оформление квартиры на себя без обременения в Регистрационной палате.

После этого владелец квартиры сможет продавать, дарить, обменивать и совершать иные действия со своей недвижимостью.

Заключение договора цессии

Кому-то способ с получением дополнительного кредита может показаться слишком сложным или рискованным. Но ведь есть и альтернатива такому варианту – воспользоваться переуступкой прав. В этом случае необходимость получения заемных средств отпадет.

Переуступка подразумевает передачу прав на собственность (в данном случае – квартиру) заемщика, а также обязанностей, связанных с этой собственностью. На деле это выглядит так: человек продает квартиру вместе с оставшимся долгом перед банком. Стоимость как раз определяется из рыночной цены за минусом оставшейся задолженности перед финансовым учреждением.

Найти такого покупателя нелегко, но зато можно будет избежать необходимости получать кредит для полного погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Наиболее предпочтительный вариант – найти другого участника НИС, нуждающегося в собственной недвижимости. О нюансах проведения такой сделки, списке необходимых документов всегда можно узнать у банка-кредитора. Подобную информацию можно найти и на официальном сайте «Росвоенипотеки», для этого предусмотрен отдельный раздел «Объявления участников НИС о продаже квартир».

Продать квартиру можно и любому другому человеку, не имеющему отношения к НИС. Этот вариант позволяет ускорить процесс оформления сделки, но вот конечная стоимость недвижимости несколько снижается, в том числе из-за непопулярности договора цессии среди обычных граждан.

Подведем итоги

На сегодняшний день существует несколько вариантов продажи квартиры, взятой по военной ипотеке. Заемщику не обойтись в этом случае без сбора определенного пакета документов и выполнения обязательств перед банком. Зато после он сможет распоряжаться собственными средствами самостоятельно или даже вновь купить квартиру с участием средств на счету НИС.

Юрист готов ответить на ваши вопросы.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke

Трудности при продаже квартир по военной ипотеке – требования и условия

Как продать квартиру по военной ипотеке

Военная ипотека дала военнослужащим возможность приобретать жилье в любом городе и регионе России без ограничений.

Теперь не нужно ждать 10-15 лет, чтобы стать обладателем квартиры, получить военно-ипотечный кредит можно уже на четвёртый год службы.

Однако квартира по военной ипотеке должна соответствовать целому ряду требований, предъявляемых как банком, так и военными ведомствами. Какие трудности при продаже квартир по военной ипотеке могут возникнуть у продавца недвижимости и покупателя?

Банковские требования при покупке жилья

Первоначально было доступно лишь вторичное жилье для покупки участниками накопительно-ипотечной системы (НИС), и банки очень требовательно относились к выбранным объектам недвижимости. Этому есть сразу несколько причин: жилплощадь становится залогом по кредиту, и в случае невыплаты, её придётся в короткий срок продавать.

Поэтому аварийное и явно неликвидное жилье кредитованию не подлежит и, соответственно, у продавца возникнут непреодолимые трудности для реализации недвижимости в кредит.

Каков порядок продажи квартиры по военной ипотеке? Основные требования и условия банков к квартире по военно-накопительной ипотеке намного шире:

  • Жилье должно быть обязательно подключено к системе теплоснабжения, будь то центральное паровое отопление или автономная отопительная система. Обязательно наличие электричества и исправной электропроводки.
  • В жилом помещении должно быть установлено исправное сантехническое оборудование, должны быть обязательно застеклены окна, установлены двери, в частных домах должна быть исправная крыша.
  • Жилье не допускается в аварийном состоянии. С этим пунктом раньше было связано немало трудностей, поэтому теперь государство и банки строго следят за тем, чтобы приобретаемое жилье не было изначально ветхим, и в нем не планировался бы капитальный ремонт.
  • Фундамент здания должен быть выполнен либо из кирпича, либо из железобетона, либо из камня. Это обеспечит дому необходимую долговечность.

Можно ли купить квартиру в новостройке на военную ипотеку, если квартира продаётся с черновой отделкой и без сантехники. Такой вариант допускается. Но средства на чистовую отделку и монтаж сантехнического оборудования участнику НИС придётся выполнять за свой счёт.

По программе «Военная ипотека» условия банков касаются и вопросов оформления недвижимости.

Жилплощадь не должна находиться в каком-либо обременении, в ней никто не должен быть зарегистрирован, особенно строго проверяется, не нарушены ли права выписываемых несовершеннолетних граждан.

Банки внимательно проверяют и родственные связи заёмщика.

Чтобы сделка в итоге не оказалась мнимой, не допускается купля-продажа между близкими родственниками, а также лицами, ведущими общее хозяйство и проживающими совместно.

То есть, к примеру, нельзя купить жилье у собственной супруги или родного брата. Если ваш родственник не проживает с вами, то такой вопрос дополнительно решается банком. Не стоит пытаться обмануть кредитную организацию.

Правда все равно выплывет, а к заёмщику будет утеряно доверие, что создаст трудности при дальнейшем кредитовании. Все тёмные пятна попадут в кредитную историю.

К квартирам в новостройках банковские требования несколько отличаются, хотя и здесь встречаются свои трудности.

Кредитуется и жилье, пока ещё не законченное строительством, не оборудованное, к примеру, сантехникой, но застройщик обязан пройти трудоёмкую процедуру аккредитации, чтобы получить право продавать жилье по военной ипотеке.

Если здание пока находится в стадии строительства, банк будет тщательно проверять репутацию застройщика, а процентная ставка по кредиту практически во всех организациях на период строительства существенно выше.

Банковские требования в большинстве случаев обоснованы. Строгий отбор застройщиков позволил уменьшить число жертв недобросовестного строительства и сократить число недостроев объектов недвижимости.

Трудности при продаже квартир по военной ипотеке обычно начинаются тогда, когда какая-либо из сторон не желает соблюдать предписанный законодательством порядок.

Условия АИЖК и “Росвоенипотеки«

Не только банки, но и государственные организации предъявляют требования к объектам недвижимости, участвующим в сделках с участием жилищного займа по военной ипотеке.

К самому жилью требования военного ведомства практически совпадают с требованиями банков, однако застройщик обязан пройти аккредитацию.

Помимо этого, квартира или дом проходят обязательную экспертную оценку в компании, получившей аккредитацию на данный вид деятельности.

Жилая недвижимость, продаваемая-покупаемая по военной ипотеке, не должна находиться в аварийном состоянии, и сделка должна быть юридически чистой.

Оба эти параметра ведомство проверяет в обязательном порядке, чтобы не возникло проблем с не выписанными родственниками прежних жильцов или, к примеру, с коммунальными долгами.

Оценка должна определить реальное состояние квартиры и её истинную стоимость по рыночным ценам.

По программе «Военная ипотека» условия АИЖК и требования к заёмщикам примерно те же: получить кредит могут участники НИС, чей стаж выслуги должен составлять не менее трёх лет. Возраст военнослужащего к моменту погашения кредита — не старше 45 лет, то есть возраста выхода в отставку.

Как найти жилплощадь, удовлетворяющую всем требованиям?

Не все военнослужащие, участники НИС, хорошо ориентируются в ситуации на жилищном рынке, поэтому самый разумный выход — обращение к профессиональной помощи риелторов. Пусть услуги агентов стоят не очень дешево, особенно в столичном регионе, они помогут существенно сэкономить время и избежать рисков, связанных с возможной нечестной сделкой.

То же самое можно сказать и в отношении продавца, что продавать недвижимость надежнее через агенство недвижимости. Не исключено, что риелторы подберут вариант продажи именно по военной ипотеке.

Риски продавца при военной ипотеке, т.е. при продаже жилплощади участнику НИС по-существу минимальные. Из плюсов можно назвать то, что госрегистрация сделки проходит за пять дней. А также тот момент, что расчет осуществляется после процедуры регистрации собственности новым владельцем.

Другой вариант — покупка квартиры в новостройке непосредственно от аккредитованного застройщика, что позволит избежать трудностей с оформлением документов на недвижимость вторичного рынка.

Преимущества сделок с участием риелторов:

  1. Профессионалы, работающие на рынке не первый год, уже знают, какие требования «Росвоенипотека» и банки предъявляют к зданиям и жилым помещениям. Все подобные объекты отражены в базе, поэтому останется только выбрать из предложенных вариантов.
  2. Сделка требует оформления большого количества документов, в которых профессионалу разобраться намного проще.
  3. Не у всех военных есть время на поиск объекта, посещение квартир и переговоры с несколькими банками. Риелторы не только имеют предварительные договоренности с кредитными организациями, но и могут намного быстрее оформить бумаги в государственных регистрирующих органах.

В целом все трудности при продаже квартир военнослужащим по военной ипотеке вполне преодолимы. Каждый год заключается все больше подобных сделок, а государственная программа жилищного кредитования по НИС становится все более популярной.

Общий бал: 4Проало: 5

Источник: https://GosVoenIpoteka.ru/page/trudnosti-prodazhi-zhilja-po-voennoj-ipoteke

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца и схема действий

Как продать квартиру по военной ипотеке

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника.  Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

  • Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
  • Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

  • Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
  • Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
  • Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
  • Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

  • запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
  • ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
  • оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
  • сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки,  не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

  • военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
  • Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель  осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

  • После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
  • При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
  • После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
  • Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
  • Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
  • После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
  • При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
  • Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
  • При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
  • Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
  • После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
  • Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
  • Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
  • На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет.  Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Источник: https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Как продать квартиру по военной ипотеке

Если у вас есть в собственности недвижимость, то вас может заинтересовать вопрос, как продать свою квартиру по военной ипотеке.

Дело в том, что военная ипотека, это кое-что новое на российском рынке, поэтому она вызывает столько вопросов. Данная статья поможет вам во всём разобраться.

Вы узнаете о том, с какими трудностями вы сможете столкнуться, если решите продать квартиру военному человеку в ипотеку.

Плюсы и минусы

Как продать свою квартиру с военной ипотекой – это уже второй вопрос, который вас должен волновать. В первую очередь стоит разобраться с тем, какие особенности имеет продажа квартиры по военной ипотеке для самого продавца.

Все банкиры в один голос утверждают, что здесь имеются только положительные стороны. Однако, если капнуть глубже, то можно найти и минусы. Чтобы в дальнейшем не столкнулись ни с какими проблемами, вам стоит рассмотреть данную процедуру со всех сторон.

К главным преимуществам можно отнести:

  • К участию в сделке допускаются далеко не все банки. Они должны в обязательном порядке были пройти специальную аккредитацию. Поэтому стоит заранее задаться вопросом, можно ли продать квартиру через тот или иной банк.
  • Сроки сделки сокращаются с одного месяца до трех дней, что, конечно же, является огромным плюсом для многих продавцов.
  • Вы можете быть уверены в чистоте сделки на все 100%. Здесь вам абсолютно нечего бояться.
  • Все расчеты особенно тщательно будут контролироваться банком. Поэтому, если квартира куплена таким образом, то никакого обмана точно не произойдет.

Особое внимание следует обратить всё-таки именно на минусы. Их немного, но они есть:

  • Не получится скрыться от налоговой. Вам обязательном придется заплатить подоходный налог. Для некоторых это станет огромным ударом. Однако это и является обратной стороной того, что сделка полностью безопасна и юридически чиста.
  • Сделка оформляется быстрее, как это уже писалось выше, а вот деньги вы будете получать дольше. Следует подготовиться к тому, что вы сможете получить деньги только после государственной регистрации. То есть, продавец получит положенную сумму примерно через одну неделю. Бывает и так, что всё это затягивается на несколько недель.

Сделка

Вы ознакомились со всеми плюсами и минусами продажи квартиры по военной ипотеке. Теперь следует ознакомиться с порядком проведения процедуры:

  1. Как только военный пройдет регистрацию, он может начать выбирать квартиру, которая подходит под его требования. Делать это он может самостоятельно или же через агентство недвижимости. После того, как военный выберет квартиру, ему предстоит встреча с риэлтором и продавцом.
  2. На встрече можно будет обсудить все интересующие вопросы и осмотреть квартиру лично. Здесь обсуждается, как будут готовиться документы и в какой срок.
  3. После того, как все вопросы будут решены, можно приступить к подписанию предварительного договора. Там и будут прописаны основные условия.
  4. Как только стороны подпишут предварительный договор, продавец должен заняться сбором необходимых документов, для того чтобы предоставить их банку. Здесь требуется стандартный пакет бумаг, причем не оригиналы, а копии. Стоит отметить, что в некоторых отдельных случаях банки могут запросить дополнительные документы. Случается это крайне редко, однако продавцу стоит быть готовым к такому повороту событий.
  5. После того, как документы будут проверены, можно приступить к выбору банка. Как уже писалось выше, в сделке могут участвовать далеко не все банки, а только те, которые прошли соответствующую аккредитацию. То есть банк должен работать с военной ипотекой. Как только банк выбран, военный должен подготовить необходимые документы и подать вместе с ними заявление для предоставления кредита.
  6. Бумаги могут рассматриваться в течение трех дней, после чего и будет вынесено положительное или же отрицательно решение. Конечно же, ели у человека хорошая кредитная история и достаточный стаж, то отказа не будет.
  7. Если военному вынесут положительное решение, то ему потребуется открыть счет в банке, в котором будет взят кредит. Данный счет потребуется для того, чтобы перевести на него сумму, необходимую для первоначального взноса, а также деньги, которых недостает для оплаты полной стоимости квартиры. Вся сумма будет направлена продавцу, после того, как сделку зарегистрируют. Как уже писалось выше, перевод денежных средств может занять пять дней, хотя в некоторых случаях и несколько недель.
  8. Следующий шаг – передача документов в организацию, которая занимается оценкой недвижимости. Продавец должен договориться о встрече с оценщиком лично – дне, когда специалист посетит квартиру. Данная процедура не займет больше трех дней. Здесь стоит уточнить, что услуги данного специалиста оплачивает покупатель, а не продавец.
  9. Если квартира соответствует требованиям, то покупатель военный может заключить с банком сделку по получению кредита на покупку квартиры. Деньги переводятся на счет, а продавец получает первоначальный взнос.
  10. Далее потребуется провести процедуру страхования, она является обязательной, и от нее нельзя отказать. Страхуется сама ипотека, а также недвижимость. Все расходы, которые при этом потребуются, должен возместить военный. Данная процедура никак не касается продавца, поэтому ему не о чем волноваться.
  11. Когда будут подготовлены все документы, и проведены все необходимые проверки, документы передаются на регистрацию. Данная процедура не может длиться более 7 дней.
  12. Теперь деньги уже будут переведены на счет военного. Следующий шаг – подписание договора купли-продажи, после чего всё это передается в Федеральную службу государственной регистрации. Данный этап может занять еще семь дней, но не больше, за некоторыми исключениями.
  13. Теперь деньги должны будут уже отправлены на счет самому продавцу, а он в свою очередь передает ключи от ипотечного жилья военному, купившему недвижимость.

В целом продажа квартиры по венной ипотеке несильно отличается от продажи недвижимости по самому обычному кредиту. Правда здесь всё намного безопасней, что является огромным плюсом для обеих сторон. Вопрос, как продать квартиру, купленную человеком по военной ипотеке, вас больше не должен волновать.

Важно! Связываться с военной ипотекой стоит только в том случае, если вы готовы к тому, что можете получить свои деньги не сразу. Передача денежных средств может занят некоторое время. В остальном же здесь нет никаких сюрпризов или сложностей.

Продажа квартиры по военной ипотеке не имеет рисков для продавца или самого покупатели, так как сделка максимально прозрачная и безопасная.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/ipoteka/protsedura-prodazhi-kvartiryi-priobretennoy-po-voennoy-ipoteke

Продажа квартиры по военной ипотеке

Как продать квартиру по военной ипотеке
Благодаря средствам накопительно-ипотечной системы проблема жилья для российских военнослужащих решается оперативно и качественно.

Ожидание квартиры в ведомственной новостройке раньше затягивалось на десятилетия.

В 2018 году военный может въехать в ипотечную квартиру через 3-5 лет участия в НИС. При этом есть свобода выбора жилья.

В пределах суммы кредита (можно прибавить личные сбережения) военный вправе выбрать квартиру в любом регионе России.

Покупка квартиры по военной ипотеке приветствуется застройщиками, продавцами и банками, ведь гарантом своевременного перечисления денег выступает государство.

А как продать квартиру в военной ипотеке? В жизни военного может произойти переезд или изменятся семейные обстоятельства, и этот вопрос станет актуальным и срочным.

Продажа жилья, находящегося под обременением у банка и у государства, возможна. Более того, есть несколько способов осуществить поставленную задачу.

При продаже квартиры по военной ипотеке риски продавца невелики — сделку контролируют аккредитованный банк и Росвоенипотека. Однако есть опасность, что придется сделать серьезную скидку. Особенно если ипотечное жилье купит не участник НИС.

Важно: эта статья о продаже квартир, которые оформлены в ипотеку в банке, и выплата взносов осуществляется за счет средств НИС. Если квартира была куплена за счет средств НИС без банковской ипотеки и право собственности оформлено без обременений, информация статьи для продавца будет неактуальна.

Снимаем обременение

Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:

  • ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
  • сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
  • покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
  • банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
  • происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.

Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.

Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе.

Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет.

Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.

Продаем квартиру по переуступке участнику НИС

Второй способ — ищем другого военнослужащего и передаем ему права на квартиру и долг по военной ипотеке. Это вариант «для своих»: продавец и покупатель находятся на госслужбе и могут по упрощенной схеме договориться о передаче прав на жилье.

На сайте Росвоенипотеки есть специальный раздел, где можно узнать о продаже квартир по военной ипотеке. С юридической точки зрения такая сделка не отличается сложностью.

Если покупатель нашелся, нужно обратиться в банк, выдавший ипотеку. Работники кредитной организации проинструктируют, что необходимо сделать для переуступки прав.

При цессии не требуется снимать обременение — это упрощает и ускоряет сделку.

Переуступаем квартиру обычному заемщику

Продавец квартиры по военной ипотеке может передать свои права и обязанности любому человеку, которому банк готов выдать кредит. В таком случае схема сделки выглядит так:

  • покупатель получает одобрение на ипотеку;
  • покупатель, банк, Росвоенипотека и продавец заключают договор цессии (переуступки);
  • банк перечисляет средства на счет Росвоенипотеки;
  • в это же время продавцу нужно подать заявку на получение следующего свидетельства НИС;
  • снимать обременение не нужно — это экономит время;
  • регистрируется переуступка права собственности на квартиру к покупателю.

Этот способ — самый невыгодный. Из-за юридической сложности покупатели соглашаются на такую схему только благодаря весомой скидке. Зато переуступка прав совершается за неделю, что подходит для срочной продажи квартиры по военной ипотеке.

Альтернативный метод

Если финансы позволяют, можно взять потребительский кредит и погасить задолженность перед банком досрочно. Так квартира освободится от обременения, и ее можно будет продавать без юридических сложностей. Переплата за потребительский заем в таком случае компенсируется возможностью не делать дисконт для покупателя недвижимости.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p611-prodazha_kvartiry_po_voennoj_ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.