Как продать квартиру в залоге у банка

Содержание

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Как продать квартиру в залоге у банка

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка.

Казалось, помощи ждать неоткуда. Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом.

Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями.

Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе. Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Как продать квартиру в залоге у банка

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем.

Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» – продажи заложенной квартиры.

Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса.

Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать.

«Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, – считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования.

– До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, – вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель».

– Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться.

И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс.

, – говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки.

Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки.

Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%.

В общем, вариант пока что «мертвый» – как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два.

Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому.

Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить.

Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше.

Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов.

Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п.

В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, – считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов».

– Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации.

«Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, – продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности».

В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя.

Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки.

В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз.

Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы.

Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет.

Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что.

А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку.

Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом.

Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее.

Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» – продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/kvartira-v-zaloge-u-banka-5-variantov-prodazhi.47714.html

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Как продать квартиру в залоге у банка

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

4 003 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.

Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Как продать квартиру в залоге у банка

Ипотечный кредит обычно заключается на длительный срок: 10, 20 и даже 30 лет. Однако потребность в отчуждении жилого помещения может возникнуть намного быстрее: кому-то необходимо увеличить жилплощадь, а кто-то становится не в состоянии вносить ипотечные платежи. В статье подробно разобрано, можно ли продать залоговую квартиру и как это осуществить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру в залоге по ипотеке?

Сразу оговоримся, что речь пойдет именно о залоге, возникшем в силу ипотеки. Если недвижимость находится в залоге в качестве обеспечения потребительского, автокредита или иного вида кредита, то возможность ее отчуждения будет зависеть от условий кредитного договора и ряда других факторов.

Продать квартиру в залоге возможно. Право собственника на продажу, дарение и отчуждение иными способами предусмотрено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».

Главное условие продажи – получить от банка согласие на продажу. Поскольку сделки с залоговым имуществом происходят довольно часто, банки идут навстречу продавцу и дают согласие на их проведение.

Проблема в том, что процедура оформления такой сделки законодательно не урегулирована, и каждый банк разрабатывает свой порядок выдачи закладной, необходимой для регистрации купли-продажи ипотечной недвижимости. Тем не менее все способы продажи квартиры под залогом у банка сводятся к нескольким вариантам:

  • погасить ипотеку досрочно и произвести отчуждение без участия банка;
  • погасить ипотеку за счет средств покупателя;
  • переоформить кредит на покупателя;
  • поручить продажу квартиры в залоге банку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Способ первый: досрочное погашение ипотеки продавцом

Если долг по ипотеке сравнительно небольшой, можно получить краткосрочный потребительский кредит либо иным способом привлечь средства для погашения ипотеки, можно попробовать обойтись без участия кредитора.

Порядок проведения сделки:

  1. Погасить обязательства перед ипотечным кредитором досрочно за счет привлеченных средств.
  2. Снять обременение с жилого помещения. Сбербанк осуществляет снятие обременения автоматически после полного погашения кредита без участия заемщика. Если кредит взят в другом банке, заемщику придется самостоятельно получать закладную и обращаться в Росреестр за регистрацией снятия обременения.
  3. После снятия обременения жилое помещение можно продавать без участия кредитора обычным способом.
  4. Закрыть кредит средствами с продажи недвижимости.

Сроки: Снятие обременения и регистрация договора купли-продажи в совокупности займут до двух месяцев. Если обременение снимается самостоятельно, для более быстрого проведения сделки можно одновременно подать в Росреестр документы и на снятие обременения, и на регистрацию купли-продажи.

Плюсы:

  • самый простой и надежный способ;
  • сделка не требует участия кредитора;
  • проще всего найти покупателя;
  • возможность продать недвижимость по рыночной цене.

Минусы:

  • необходимо искать средства на досрочное погашение ипотеки;
  • ипотечным или кредитным договором может быть предусмотрено условие о выплате заемщиком штрафа за досрочное погашение кредита;
  • продавец самостоятельно несет риски по сделке.

Способ второй: погашение долга по ипотеке покупателем

Если удалось найти покупателя, имеющего на руках всю запрашиваемую сумму, то погасить долг по кредиту можно в процессе сделки.

Порядок проведения сделки:

Вариант 1 (если сумма погашения долга небольшая):

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в залоге, согласно которому покупатель передает задаток в счет уплаты за жилое помещение.
  3. Закрыть задатком ипотеку, снять обременение.
  4. Заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи, после чего покупатель передаст продавцу оставшуюся сумму по сделке.

Вариант 2:

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Обратиться к кредитору за сопровождением сделки. Банк открывает 2 ячейки (для наличных денег) либо 2 счета-аккредитива (для безналичных денег). В одну ячейку покупатель закладывает сумму невыплаченного остатка по ипотеке, в другую – оставшуюся сумму от цены недвижимости.
  3. Зарегистрировать Росреестре договор купли-продажи жилого помещения.
  4. Продавец и банк получают доступ к ячейкам после предъявления договора купли-продажи с отметкой Росреестра.
  5. Обременение переходит к покупателю вместе с правом собственности с возможностью его последующего снятия.

Сроки: от двух месяцев в зависимости от степени сложности сделки.

Плюсы:

  • В конце сделки закрывается кредитное обязательство и обременение;

Минусы:

  • услуга кредиторов по аренде ячеек или аккредитивов – платная;
  • сложность оформления документов, требующая привлечения квалифицированной юридической помощи;
  • сложность с поиском покупателя, связанная с отсутствием требуемой суммы и нежеланием идти на риск и отдавать деньги до регистрации договора купли-продажи (особенно в виде задатка).

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Способ третий: переоформление ипотеки на покупателя

Если покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, он может получить решение банка-кредитора продавца с последующим переоформлением ипотеки продавца на покупателя. Некоторые банки предусматривают кредитование покупки жилых помещений, находящихся в залоге у другого кредитора. О наличии данной возможности необходимо узнавать не посредственно в интересующем банке.

Порядок проведения сделки:

  1. Получение ипотечного решения покупателем и согласия банка на перемену лиц в кредитном обязательстве.
  2. Заключение и регистрация в Росреестре договора купли-продажи квартиры и договор цессии (уступки права требования), согласно которому все обязательства продавца перед банком переходят к покупателю, а квартира остается в залоге у банка.
  3. Выплата продавцу разницу между ценой договора купли-продажи и остатком долга по ипотеке.

Сроки: процесс согласования и подписания документов с банком может растянуться до полугода.

Плюсы:

  • Возможность для покупателя купить квартиру в залоге у банка в ипотеку.

Минусы:

  • кредитор может не дать согласие на проведение сделки;
  • согласно п.1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» к покупателю переходят все обязательства продавца по ипотеке перед банком, в том числе штрафные санкции за несвоевременную уплату долга;
  • чтобы найти покупателя, квартиру придется продавать дешевле;
  • сложность проведения сделки, для составления договоров лучше привлечь юристов.

Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку

Можно обратиться в банк и поручить ему продажу квартиры в залоге. Такой способ – самый невыгодный для владельца квартиры, поскольку банк будет действовать в своих интересах и продавать имущество наиболее быстро по заниженной цене, чтобы возместить свои убытки. При этом вырученной на торгах суммы может не хватить даже для покрытия всех обязательств бывшего владельца перед банком.

Порядок проведения сделки:

  1. Кредитор может начать обращение взыскания на имущество в залоге после получения согласия заемщика или в случае ненадлежащего исполнения им обязательства по уплате долга (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).
  2. По общему правилу взыскание проводится в судебном порядке, но кредитным договором или закладной может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»).
  3. Банк самостоятельно занимается оценкой квартиры и продажей ее с торгов. Вырученные деньги закладываются в две ячейки: в первой находится возмещение убытков банка (остаток долга по ипотеке, сумма штрафов, возмещение судебных расходов и расходов на проведение торгов), во второй – оставшаяся сумма, причитающаяся бывшему владельцу квартиры.
  4. Доступ к ячейкам открывается после регистрации сделки.

Плюсы:

  • возможность избавиться от долговых обязательств в случае невозможности дальнейшей выплаты кредита;
  • сделка происходит без участия заемщика.

Минусы:

  • существенная потеря в стоимости имущества;
  • затяжная процедура обращения взыскания, особенно в судебном порядке.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Отдельные вопросы продажи заложенной квартиры

Можно ли продать квартиру в залоге, если для ее приобретения был использован материнский капитал?

Можно, но только посредством досрочного погашения ипотеки.

После снятия с квартиры обременения продавец должен выделить доли в собственности детям, получить разрешение опеки на продажу квартиры и только после этого заключать договор купли продажи.

Возможен также вариант возврата средств материнского капитала государству и последующей продажи недвижимости в залоге у банка любым способом.

Как продать ипотечную квартиру, если банк не дает согласия на сделку?

В этом случае остается два варианта: гасить ипотеку досрочно своими силами или брать у покупателя залог на ее погашение. Однако покупателя во втором случае будет найти довольно сложно, поскольку далеко не каждый пойдет на такой риск.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

Итак, продажа квартиры в залоге у банка возможна. Важно выбрать способ продажи, к конкретной ситуации. К примеру, наиболее выгодным для продавца является возможность досрочного погашения ипотеки, но он также делает невозможным контроль сделки со стороны банка, что повышает риски стать жертвой мошенничества.

По сути, продажа квартиры в залоге у банка отличается от обычной продажи наличием третьей стороны – банка, и связанными с этим дополнительными этапами сделки. Каким бы способом квартира в залоге не продавалась, сделка будет сложной и многоэтапной, поэтому для ее проведения необходима квалифицированная юридическая помощь.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Как продать квартиру в залоге у банка

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 187

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться.

Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

  • хорошая инфраструктура;
  • расположение квартиры в престижном районе;
  • дорогой ремонт;
  • наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости.

Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств.

Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги.

Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций).

Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, «не справившихся» с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита.

Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки.

Предлагается 3 способа передачи денег банку.

  • Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
  • Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
  • Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

Непосредственно перед продажей клиенту нужно узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обговорить процесс внесения денег (нал, безнал, кредит), сроки снятия обременения. Все достигнутые договоренности отображаются в договоре купли-продажи.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке.

После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней).

После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

  • приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
  • указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
  • прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса).

В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге).

Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение «кота в мешке».

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем.

Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение.

Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.