Как проверить компанию застройщика

Содержание

Проверка застройщика и ДДУ

Как проверить компанию застройщика

При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.

В выписке будет следующая информация: кто и какое время является генеральным директором, кто является собственниками компании, уставной капитал, срок регистрации – существования компании, не является ли юридический адрес – адресом массовой регистрации компании, не находится ли компания на стадии прекращения – ликвидации.

Также рекомендуется проверить сайт арбитражного суда по региону регистрации компании, есть ли в отношении компании судебные разбирательства, в т.ч. иски о банкротстве. По вопросу нарушения сроков строительства и качества строительства – можно посмотреть информацию на сайте районного суда по месту регистрации компании.

Кроме официальных источников, много информации можно найти на форумах и группах социальных сетей по вашему дому. На них, как правило, обсуждаются вопросы нарушения сроков строительства, сдачи квартир собственникам, качество строительства и работы управляющей компании.

Если ваш застройщик давно существует на рынке и у него есть законченные проекты – это информация также будет полезна. Обратите внимание, какая компания страхует объект строительства, если это крупная известная страховая компания – то ваши риски существенно снижаются. То же самое относится к банкам, предлагающим ипотечные программы по данному дому.

Если этот банк входит в топ-50, даже если застройщик обанкротится – строительство скорее всего будет завершено. По этим и другим признакам можно определить, является ли застройщик благонадежным, либо существуют риски при покупке квартиры.

Какие документы обязан предоставить застройщик при заключении договора?

По закону, ст.ст.

20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы: – учредительная документация; – бухгалтерская отчетность за последние три года; – аудиторское заключение за последний год; – проектная документация; – инвестиционный контракт, если есть; – лицензии, участие в СРО; – разрешение на строительство; – документы на землю; – договор страхования; – информация о подрядных организациях. При этом документы должны быть предоставлены в подлинниках.

Однако на практике, застройщик не предоставляет указанную документацию, однако предоставляет ее при подписании договора. Часто информация предоставляется даже в незаверенных копиях. Истребовать информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.

Нелегальные схемы, используемые застройщиками

Существует 214 ФЗ «Об Участии в долевом строительстве». Данный закон подробно регламентирует обязанности застройщика перед дольщиками. Так, например, в нем указана ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за срыв срок сдачи объекта (на момент написания статьи это 20% годовых).

Любые другие способы покупки квартиры, кроме договора ДДУ направлены либо на совершение преступления, путем например двойной продажи, что сейчас происходит редко, либо на то, чтобы существенно снизить ответственность застройщика, либо полностью лишить вас права применить к нему санкции.

Например, в случае заключения договора уступки права требования, при нарушении сроков строительства, неустойка будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а исходя из той цены, которая указан в договоре между застройщиком и фирмой-«прокладкой», при этом в данной схеме застройщики указывают, что компания полностью не расплатилась, соответственно отказывают в выплате неустойки.

При покупке квартиры через жилищный кооператив, дольщики фактически не избирают правление и не могут контролировать его действия, а сточки зрения закона, правление может увеличить стоимость и сроки строительства без какой-либо ответственности за это.

При заключении договора вам могут предложить заключить: договор переуступки права требования; • инвестиционный контракт на строительство жилого дома; • предварительный договор купли продажи; • договоры купли продажи векселя (в большинстве случаев, это фактическая покупка квартиры по векселю); • договор соинвестирования. С юридической точки зрения, данные схемы незаконны.

Как проверить договор долевого участия?

Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек.

Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры.

Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.

Обратите внимание, на то, чтобы срок сдачи квартиры не был привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию, а была указана конкретная дата.

Необходимо также обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре либо возлагаются на вас при подписании договора ДДУ: плата за регистрацию самого ДДУ, плата за «бронирование» квартиры, плата за получение свидетельства о праве собственности.

Такие соглашения, как правило, предлагаются к подписанию с иными сторонними компаниями. Также дольщиков обязывают подписать договор с управляющей компанией.

Источник: https://msk-legal.ru/proverka_zastroyshchika/

Как проверить надежность застройщика загородного жилья

Как проверить компанию застройщика

Будьте бдительны при первичном контакте

При выборе застройщика загородного жилья важно обращать даже на самые мелкие детали – например, на то, как организован официальный сайт компании (если, конечно, он существует), утверждает руководитель отдела продаж компании “СтройМенеджмент” Кирилл Кузьмин. “Добросовестный застройщик обычно создает отдельные сайты для каждого своего проекта, где можно ознакомиться с документацией, расположением, планами квартир, акциями и предложениями”, – утверждает эксперт.

Если официальный сайт застройщика вызвал доверие, необходимо обязательно позвонить в компанию, рекомендует Кузьмин.

По его словам, если телефонную трубку долго никто не поднимает и дозвониться до офиса в течение часа не получается, это уже тревожный знак.

Он также добавляет, что изначально насторожить покупателя должны следующие приметы: неизвестный игрок на рынке, отсутствие подробной информации о проекте в открытых источниках, нежелание застройщика предоставить подробную документацию о проекте.

У застройщика должна быть четко выработанная концепция продажи предлагаемого продукта, то есть некий план заключения соответствующих договоров, объясняет генеральный директор ООО “Зодчий” Владимир Кузнецов.

Эксперт дает четкий перечень того, что необходимо выяснить потенциальному домовладельцу у девелопера: сформирован ли земельный участок, размежеван ли на нужное количество участков, определены ли места общего пользования, объекты инфраструктуры, план их запуска в эксплуатацию.

Доступный загород: как выглядят современные коттеджи эконом-класса >>>

Обязательно должен быть утвержден генеральный план коттеджного поселка, получено разрешение на строительство. Еще одно требование, без которого не обойтись, – это определенность с судьбой уже построенного поселка в смысле его дальнейшего функционирования.

Как подчеркивает Кузнецов, чтобы поселок жил после завершения строительства должно быть создано некое некоммерческое объединение, призванное выполнять функции управляющей и эксплуатирующей организации. “Если вы не получите конкретные ответы на эти вопросы, нужно насторожиться”, – настаивает эксперт.

Отношение как маркер надежности

“Адекватность” девелопера можно поставить под сомнение, если агенты по продажам действуют уж больно услужливо, витиевато отвечают на вопросы и постоянно подчеркивают идеальность ведения работ.

“Не бывает ничего идеального.

Если застройщик уважает сам себя, он предупредит о трудностях, которые могут возникнуть в процессе строительства, и предложит их решение”, – уверен владелец загородного коттеджа Дмитрий Войнов.

Добросовестные застройщики очень дорожат своей репутацией и всегда готовы к конструктивному диалогу даже в сложных ситуациях, подтверждает со своей стороны Кузьмин. Постоянное общение с клиентами и готовность ответить на все вопросы является признаком, по которому компании можно доверять, замечает он.

Разведка на местности

“Хочешь узнать всю правду о застройщике – нужно приехать на объект и пообщаться с теми владельцами, кто обращался к нему до тебя и у кого дом либо строится, либо построен.

Одно дело, что тебе “поет” представитель компании, другое – реальные истории людей”, – делится опытом Войнов.

По его словам, на месте можно также проверить, насколько активно идут работы, в каком состоянии коммуникации и насколько вообще в реальности проект поселка совпадает с той красивой картинкой, которую клиенту показывали в офисе компании.

Проверить застройщика можно также, изучив отзывы и получив рекомендации в социальных сетях, замечает Кузьмин. Но в то же время эксперт предостерегает покупателя, что информация в социальных сетях может быть искажена.

Не стоит забывать о войне конкурентов за покупателя, подчеркивает он. По словам Кузьмина, намеренные “выбросы” негативной информации со стороны конкурентов могут сформировать неверное впечатление о компании.


Уточните финансовую базу проекта

Сегодня проекты редко финансируются только за счет собственных средств, поэтому генеральный директор компании “Пробизнес-Девелопмент” Дмитрий Ковальчук

советует покупателю выяснить, кто является финансирующей стороной. Это может быть кредитная организация (банк), крупный акционер, поясняет эксперт.

Особенно важно это выяснить в случае, если у застройщика данный проект является первым.

“Так вы сможете убедиться в том, что проект имеет финансовые гарантии и будет достроен в срок и с выполнением всех обязательств” – утверждает собеседник агентства.

Он также замечает, что строительство коттеджей и дуплексов не регулируется законом 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Но если дома больше двух секций, данный закон на них уже распространяется, подчеркивает он.

Это, конечно, не гарантирует выполнения в срок, но, по словам Ковальчука, защитит от двойных продаж.

Если проект не подпадает под 214-ФЗ, пожалуй, единственный верный способ проверить репутацию застройщика – опыт ранее реализованных проектов, добавляет эксперт. 

Кстати, одним плюсиком в пользу застройщика (подрядчика) загородного проекта будет больше, если он может позволить себе привлекать денежные средства покупателей по мере выполнения отдельных этапов строительства, в свою очередь замечает Кузнецов.


Внимательно проверяйте документацию

Большой интерес для покупателя должны представлять документы на сам земельный участок, а именно свидетельство о собственности, его разрешенное использование, объясняет Кузнецов. В свидетельстве особенно важно обратить внимание на указанные там категорию земли и целевое назначение.

Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда >>>

В настоящее время разрешается строительство домов только на землях следующих категорий: дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), напоминает Ковальчук.

Причем в последнем случае, уточняет он, строить можно только на приусадебных землях, на полевых (это еще один вид участков ЛПХ) получится только огородничать.

Если недалеко от поселка находятся памятники архитектуры, музеи-заповедники, эксперт рекомендует покупателю проконсультироваться у стороннего специалиста – не находится ли объект в охранной зоне.

Как оформить документы на возведение частного дома >>>

Кроме того, Кузнецов советует изучить минимальный пакет документов о правоспособности юридического лица, являющегося продавцом, застройщиком, подрядчиком.

В данный пакет входят свидетельство о государственной регистрации (ЕГРЮЛ), свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН), устав, полномочия руководителя (решение, протокол, приказ).

Возможно, подписантом будет не руководитель – тогда нужно проверить полномочия доверенного лица, уточняет эксперт.


Обратите внимание на инженерные сети

Ну и, конечно, особое внимание при выборе покупателем проекта эксперты советуют обратить на инженерные сети.

“Как правило, подведением электричества и газа занимаются компании, давно работающие в регионе.

Имеет смысл пообщаться с представителями данных компаний, собрать сведения о том, как ведутся работы на интересующем вас проекте”, – конкретизирует Ковальчук.

Способы обеспечить загородный дом чистой водой из подземных скважин. >>>

И, наконец, нужно выяснить, остаются ли инженерные сети по завершению строительства у управляющей компании (УК) застройщика либо будут переданы в стороннюю компанию, добавляет он.

Если на всем протяжении жизненного цикла поселка, особенно в первые годы, эксплуатацией занимается управляющая компания застройщика, то, скорее всего, все договоренности останутся без изменений, поясняет Ковальчук. Если же есть возможность передачи работ по инженерным сетям в другую компанию, а такая практика существует, подчеркивает он, не исключен и пересмотр первоначальных договоренностей.

“На рынке есть случаи, когда в результате такого пересмотра покупателю приходится даже самостоятельно заниматься подведением сетей, что чревато большими дополнительными тратами”, – отмечает собеседник агентства.

Четко прописывайте условия в договоре

Однако как бы внимателен и дотошен ни был покупатель, по большому счету достоверность обещаний застройщика загородного жилья может проверить только время, утверждает Кузьмин.

“Многие декларируют одно, а по факту срывают сроки и свои обещания.

Обезопасить себя можно только четко прописанными условиями договора, где будут указаны сроки, санкции за их нарушение и действия в случае форс-мажора и других обстоятельств, которые могут оказать существенное влияние на предмет договора”, – заключает эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20130828/401212574.html

Как проверить надежность застройщика: основные документы и пошаговая инструкция – новости недвижимости

Как проверить компанию застройщика

Совместно с профессиональным юристом расскажем вам о том, как проверить застройщика на надежность и компетентность.

Итак, для начала необходимо отметить тот факт, что многие застройщики под строительство определенного проекта открывают новое юридическое лицо.

«Это делается по разным причинам, основные из них – это разграничить финансовые потоки и оптимизировать издержки застройщика, но бывает и такое, что отдельную компанию создают ради ухода от ответственности перед дольщиками. Поэтому прежде, чем приступать к проверке, выбрав объект, необходимо убедиться в том, какая организация выступает в качестве застройщика» – предупреждает директор компании “Госприемка” Ильдар Зиякаев.

Важно! Прежде чем начинать проверку, убедитесь какая именно организация выступает в качестве застройщика. Это можно узнать в отделе продаж или получив бланк ДДУ, где фигурирует название девелопера.

Теперь можно приступать к самой проверке.

Шаг 1. Проверка юридического лица

Если это отдельное юр. лицо, открытое под реализацию конкретного проекта, то проверяем аффелированность созданной компании с головной. Если 100% доли новой компании принадлежит головной организации, то здесь прослеживается четкая связь и возможность мошеннических действий минимизируются.

Но в случае, если вновь созданной компанией владеют юридические лица, не имеющие отношение к головной компании или вообще физические, то это четкий сигнал задуматься – а стоит ли доверять свои кровные и честно заработанные деньги такой компании. Ведь если возникнут какие-либо трудности у такой компании, она может легко и безнаказанно уйти от ответственности, и клиент может пополнить ряды обманутых дольщиков. Как это сделать – описано в следующем шаге.

Шаг 2. Заходим на сайт и «вбиваем» ИНН или ОГРН в поисковик. По выписке проверяем учредителей компании, доли владения и уставной капитал. Проверить на соответствие нужно обе компании (отдельное юр. лицо и головную организацию).

На этом этапе обратите внимание на размер уставного капитала. В зависимости от объемов строительства в соответствие с законодательством он должен составлять от 1,5 млн. до 1,5 млрд. рублей. Это «нормальные цифры», которым можно доверять.

Шаг 3. Проверка реализованных объектов

Если вы убедитесь, что созданная компания полностью принадлежит известному застройщику или же вы напрямую заключаете договор со «строительным гигантом», то следует проверить уже сданные им объекты.

Эта информация всегда есть в публичном доступе, однако юрист Ильдар Зиякаев рекомендует все же не «вестись» на описания застройщика. Для того, чтобы проверить качество построенных объектов, лучше всего пообщаться с бывшими покупатели.

Напоминаем, что на портале «ПроНовострой» существуют ветки по проектам застройщиков, где можно прочитать всю информацию об интересующем вас объекте недвижимости.

Шаг 4. Дела в арбитраже

Заходим на сайт арбитражного суда для проверки текущих или прошлых судебных дел застройщика. Для этого необходимо перейти по ссылке «Картотека дел» и внести ИНН компании. Здесь вы увидите каждое дело с участием девелопера. В верхней части страницы указаны категории дел: А – административные, Б – банкортные, Г – гражданские.

Помимо этого, проверьте компанию в «Реестре недобросовестных поставщиков» и «Реестре недобросовестных участников аукционов». Логично, что присутствие компании на данных ресурсах – тревожный знак.

Шаг 5. Проверка долгов застройщика.

На сайте Федеральной службы судебных приставов можно найти информацию о всех долгах организации, которые переданы судебным приставам. Самый плохой признак – если долги составляют сотни тысяч рублей или уже приближаются к миллиону.

К сожалению, по статистике «Общества защиты дольщиков», нередко судятся даже успешные застройщики, но не стоит «хвататься за голову» если активы компании значительно превышают суммы исков. На сайте Росстата в разделе «Система сбора отчетности» можно проверить предоставленные застройщиком документы бухгалтерского учета.

Шаг 6. Выясняем способ оплаты

Если застройщик настаивает внести оплату наличными, при этом еще и до регистрации договора в регистрационной палате – это прямое нарушение законодательства.

Помните! Не стоит слепо верить «мифическим рейтингам» самых надежных застройщиков Москвы и Подмосковья и прочих. Как и отзывы на различных сомнительных ресурсах, они могут носить заказной характер.

Эксперт Ильдар Зиякаев предупреждает, что выбор того или иного застройщика при покупке недвижимости процесс отнюдь не быстрый и легкий, как изначально может показаться. Здесь необходимо учитывать многие факторы, погружаться головой во все нюансы и адекватно оценивать текущее состояние застройщика.

Если вы запутались или не можете «правильно прочитать» официальные документы в связи со спецификой их изложения, то лучше потратить 10-15 тыс. руб. на юриста, который проверить выбранного вами девелопера, и вы потом не будете жалеть о потерянных миллионах.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11356235-kak-proverit-nadezhnost-zastroyschika-osnovnye-dokumenty-i-poshagovaia-instruktciia/

Проверяем застройщика перед покупкой квартиры

Как проверить компанию застройщика

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:

Что проверить у застройщика не обращаясь в офис

Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

— Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

Какие документы проверить у застройщика о новостройки

После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

Как проверить финансирование новостройки от застройщика

Есть два вида финансирования новостройки— От покупателей— От банкаЕсли говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется.

Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Как проверить застройщика по срокам строительства

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Как проверить застройщика по фотоотчетам и лайв-трансляциям

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

Какие документы запросить у застройщика

Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.Сделайте копию учредительных документов. В них входят:

— Учредительные документы;

— Договор страхования;

— Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

Что проверить в договор долевого участия

ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:

— Адрес дома;

— Кадастровый номер объекта;

— Этаж и предварительный номер квартиры;

— Планировка и площадь квартиры;

— Дата сдачи объекта.

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит.

Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику. Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Что проверить в договоре страхования на новостройку

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Что еще стоит посмотреть перед покупкой квартиры в новостройке

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Ставьте лайк и подписывайтесьна канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d399912bc228f00ad56bda9/proveriaem-zastroiscika-pered-pokupkoi-kvartiry-5dd27f4b08ffd321245c4a64

Как проверить надежность застройщика? / Sibdom.ru

Как проверить компанию застройщика

Если при покупке квартиры на вторичном рынке основное внимание нужно уделять дееспособности продавца и взаимоотношениям прежних собственников, то в новостройке эти риски минимизированы. На первый план здесь выходит надежность застройщика.

Главными становятся вопросы: хватит ли у строительной компании средств на реализацию проекта и достроит ли она объект вовремя. Пока никакие законодательные акты не смогли дать покупателям на первичном рынке полной гарантии.

Все, от чего защищает федеральный закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», — это риск двойных продаж. Каждый договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росреестре.

Специалисты ведомства проверяют, чтобы одна и та же квартира не была продана застройщиком несколько раз.

Рассчитывать на наличие у застройщика страховки тоже не строит. Действительно, с 1 января 2014 года строительные компании обязаны страховать свою ответственность перед инвесторами.

Но большинство застройщиков заключили договоры со страховщиками, которые смогли предложить минимальный тариф.

И это далеко не самые надежные игроки рынка, поэтому существуют опасения, что в случае банкротства строительной компании страховая компания может со своими обязанностями не справиться и дольщики не увидят вложенных средств.

Больше защиты у дольщиков появится со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ в следующем году. Тогда будет создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, из которого при банкротстве застройщика должны поступать средства на достройку домов. Однако ощутить эффект нововведений покупатели первичного рынка смогут еще не скоро.

Дело в том, что новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 января 2017 года. Сегодняшних дольщиков нововведения не защитят. Поэтому тем, кто собирается покупать квартиру в долевом, придется провести большую работу, самостоятельно собирать информацию о застройщике, чтобы оценить возможные риски.

Случалось, что привлеченные низкой ценой квартир покупатели вступали в долевое уже после того, как у строительной компании начались проблемы, и первые сообщения об этом появлялись в СМИ. Если вы эту информацию пропустили, то ее всегда можно найти и проверить через те же поисковики Яндекс или Google — они выведут на информационные ресурсы. Это первое и самое простое, что можно сделать.

Соберите информацию об истории компании

Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс.

Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах. Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика.

Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент.

Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.

Проанализируйте информацию о реализованных застройщиком проектах

Она позволит понять, как он до сих пор выполнял свои обязательства перед дольщиками. Как правило, на своих сайтах застройщики публикуют названия построенных ими объектов. Располагая этой информацией, можно продолжить поиск в Интернете.

Установите, были ли у этих объектов переносы сроков сдачи в эксплуатацию, как передавались ключи новоселам, пришлось ли покупателям за что-то отдельно доплачивать. Источником информации здесь может послужить специализированный строительный форум на сайте Sibdom.

ru, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков.

Если строительная фирма несколько раз переносила сроки сдачи своих объектов, служба строительного надзора Красноярского края включает ее в список застройщиков «зоны риска». Значит, существует вероятность, что застройщик может своих обязательств перед дольщиками не выполнить. Перечень строек, где работы идут слишком медленно, опубликован на сайте Строительного надзора.

Установите, как застройщик исполнял свои обязательства по предыдущим проектам и не существуют ли в связи с этим в отношении компании судебных споров. Это можно проверить на сайте Судебные решения.рф.

Проверьте, аккредитована ли новостройка банками

Наличие аккредитации означает, что банк готов выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме. Прежде чем ее выдать, кредитная организация проверяет документацию строительной фирмы. Большой плюс, если застройщик аккредитован сразу в нескольких крупных кредитных организациях.

Однако сама по себе аккредитация не дает стопроцентную гарантию того, что застройщик сможет завершить начатый проект. Гораздо больше о застройщике говорит наличие проектного финансирования.

Застройщики, чьи проекты финансируются с помощью средств банка, — это те, в чьи объекты кредитные организации верят и поэтому готовы вкладывать в них свои средства. Таких компаний гораздо меньше, чем аккредитованных новостроек.

На сайтах банков часто можно найти список аккредитованных новостроек ( например, Аккредитованные новостройки Газпромбанк). Сбербанк информирует о наличии аккредитации новостройки и условиях выдачи ипотечного кредита только лично в своих ипотечных центрах.

Сейчас красноярским отделением Сбербанка аккредитовано 229 новостроек — почти 94 процента всех строящихся в городе домов. При этом финансирует банк строительство 47 жилых домов в Красноярске. В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов также содержится список банков аккредитовавших ту или иную новостройку.

Убедитесь, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства

Данные о компаниях-банкротах размещаются на сайте Арбитражного суда Красноярского края . Нужно зайти в раздел «Картотека дел».

В открывшемся окне в разделе «Участник дела» нужно ввести название интересующей вас строительной компании, в разделе «Суд» из предложенных вариантов выбрать «АС Красноярского края».

Вы увидите все дела, участником которых была эта строительная компания. Во вкладке «Банкротные», соответственно, — информацию о начатой процедуре банкротства.

Удостоверьтесь в наличии у компании разрешительной документации

Любому заинтересованному лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В случае если застройщик это сделать отказывается, стоит задуматься, нужно ли вам сотрудничать с такой компанией.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.

По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.

Проанализируйте проектную декларацию

Информацию о том, кто является собственником компании, какие объекты она сдала в эксплуатацию в течение трех последних лет, каково состояние кредиторской и дебиторской задолженности строительной фирмы, можно получить из проектной декларации.

В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.

Важно понять, есть ли технические условия для подключения к инженерным коммуникациям. В Красноярске есть примеры, когда дома не сдавались вовремя из-за проблем с подключением к сетям.

Стоит изучить не только саму проектную декларацию, но и все изменения, в нее внесенные на настоящий момент. Подробнее о том, что можно узнать из проектной декларации, можно прочитать в статье Что можно узнать из проектной декларации? В разделе «Новостройки сайта Sibdom.

ru» в описаниях объектов можно изучить проектные декларации и текущие изменения по ним.

Изучите договор участия в долевом строительстве

Сегодня нет единой формы договора, которой пользовались бы все застройщики, содержание этого документа может отличаться в зависимости от компании.

В обязательном порядке в него должна быть включена информация о предмете договора — конкретной квартире, которая должна быть передана дольщику.

В договоре приводятся ее характеристики: адрес и этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы, примерная площадь, высота потолков, техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.

В договоре долевого участия в строительстве содержится информация о цене квартиры, порядке и условиях оплаты. Цена договора должна быть установлена точно, ее пересмотр возможен только на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Оплата по договору должна происходить после его регистрации в Росреестре. Возможны две формы расчета: через кассу застройщика или через аккредитив банка. Это счет, на который дольщик вносит всю сумму за квартиру еще до регистрации договора в Росреестре.

Застройщик получит доступ к банковской ячейке лишь после того, как произойдет регистрация.

Не менее важный пункт в договоре — срок передачи застройщиком объекта участнику строительства. Обычно он прописывается в месяцах, начиная с какой-то конкретной даты.

Гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить выявленные недоработки за собственный счет. Он составляет пять лет с момента передачи квартиры.

Подробнее о том, что должен содержать договор долевого участия в строительстве.

Универсальный совет, который можно применять при выборе новостройки, — покупать квартиры в домах на высокой стадии готовности. Тогда, даже если у застройщика возникнут проблемы, дольщики смогут создать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства дома.

И не стоит забывать, что риски существуют не только в долевом строительстве.

На рынке готового жилья их не меньше, только вместо риска появления недостроя или банкротства застройщика здесь присутствует риск того, что после сделки появятся лица, чьи права были нарушены, и заявят о своих правах на квартиру.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1656/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.