Как проверить квартиру на долги

Содержание

Как можно проверить при покупке чистоту квартиры на вторичном рынке быстро и самостоятельно

Как проверить квартиру на долги

Проверка чистоты приобретаемой квартиры – это не сложный, но требующий точности и пунктуальности процесс. Он обеспечит безопасность сделки и защитит от потери купленного жилья и уплаченных за него денег.

Разумеется, можно обратиться к сторонним специалистам, но тогда покупатель будет зависеть от компетентности и честности такого эксперта. Поэтому стоит знать, как самому проверить квартиру перед сделкой на чистоту.

Кратко: как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Первая сложность в проверке «благонадежности» приобретаемого жилья заключается не столько в самой процедуре, сколько в необходимости изучить много разных справок. Поэтому будьте готовы к пунктуальному и последовательному подходу. При этом стоит уточнить, что сейчас речь идет не о том, как купить квартиру правильно, а о том, как убедиться в «чистоте» выбранного жилья.

Вся процедура выглядит следующим образом:

  1. Сравнить стоимость предлагаемого жилья с рыночными показателями в данном регионе или городе – практика показывает, что при сильно завышенной или, наоборот, заниженной цене, вероятность «подвоха» достаточно высока.
  2. Убедиться, что продавцом выступает владелец квартиры – реализация недвижимости по доверенности сильно повышает риски для покупателя.
  3. Установить подлинность и правомочность доверенности – (описано дальше) если все же покупатель решает приобрести помещение у такого человека.
  4. Проверить документацию на квартиру и собственника – это очень важный раздел, поэтому был вынесен в отдельную тему. Главное – помнить, что во всех бумагах не должно быть противоречий, расхождений, ошибок, исправлений, а также опечаток.
  5. Выяснить, есть ли за квартирой долги по коммунальным платежам и за капремонт – описано ниже.
  6. Сверить по техническому плану, что в помещении не проводилось перепланировок – для этого необходимо прийти в помещение и визуально убедиться, что комнаты и стены соответствуют графическому отображению. Если возникают сомнения, сделайте замеры или потребуйте от владельца экспликацию БТИ и поэтажный план.
  7. Сделать копии бумаг или выписать ключевую информацию – понадобятся ФИО всех собственников, а также кадастровый номер.
  8. Осуществить онлайн проверку квартиры и владельца, а также продавца по доверенности – для этого используются две базы: Банк исполнительных производств ФСПП, где сведения выдаются по имени, а также сайт Росреестра, где удастся заказать электронную выписку из ЕГРН по кадастровому номеру. По базам с открытой информацией установите собственника, наличие обременений, судебных тяжб, а также прочую историю объекта недвижимости и самого продавца.
  9. Запросить выписку из домовой книги – если у продавца ее нет или она слишком «старая» – выдадут в любом МФЦ.
  10. Расспросить соседей о владельце жилья и о том, как оно эксплуатировалось раньше – актуально, если покупка помещения осуществляется в старом жилфонде, так как в новостройках 1-3-годичной давности люди мало друг друга знают. При этом лучше это делать без продавца, в совершенно другой день.

Вот и весь алгоритм действий для того, чтобы иметь гарантию благонадежности сделки и проверить чистоту квартиры перед ее приобретением.

Важно! Безопасная сделка по покупке жилья не может осуществляться быстро. Первая характеристика рынка недвижимости заключается в том, что она не допускает спешки. Поэтому на проверку чистоты жилья по времени может понадобиться приблизительно 1-2 недели.

Также стоит учесть, что если в момент проверки владелец торопит, не желает предоставлять какую-либо информацию или запрашивать дополнительные бумаги, это повод отказаться от сделки. Ведь, если это афера, вернуть уплаченные деньги практически нереально.

Почему стоит проверить вторичную квартиру на чистоту

На отечественном рынке недвижимости достаточно распространенным является пренебрежение покупателями, анализа юридической безопасности приобретаемого жилья. Риск заключается в том, что российское законодательство предусматривает «негативную систему права».

Простыми словами это означает, что любую сделку реально аннулировать в одностороннем порядке. В таком случае квартира возвращается правообладателю, а обманутому покупателю остается надеяться на то, что хотя бы возвратят выплаченные средства.

А это происходит не всегда.

На практике сделки отменяются в таких случаях:

  1. Квартиру продавали мошенники, без согласования с настоящим собственником.
  2. У помещения появились владельцы, которые обладали правом на имущество до совершения сделки, но не воспользовались им ранее – чаще всего это наследники, которые не знали о смерти родственника.
  3. Предыдущий владелец лишен возможности пользоваться квартирой в пользу других лиц, но после продажи суд вернул ему это право.
  4. Объявились граждане, которые могут проживать (прописаться) в квартире – в этом случае сама продажа не отменяется, но таким жильцам придется предоставить доступ в помещение для его эксплуатации.

Также, если покупать квартиру в новостройке еще до введения в эксплуатацию, есть риск того, что разрешение застройщика будет аннулировано, а построенное здание отведут под снос.

Поэтому при малейшем сомнении в благонадежности квартиры от сделки рекомендуется отказаться, какой бы заманчивой она не представлялась.

Иногда бывает так, что владельцу срочно требуются деньги, и он готов недорого продать жилплощадь. Или помещение оказывается с «погрешностями» в истории и бумагах.

Тогда он сразу обращается в компании по выкупу квартир, которые принимают решение в течение 1-7 суток (в зависимости от обстоятельств).

В случае, когда недвижимостью не заинтересовались специалисты-инвесторы, простому покупателю тем более не стоит этого делать.

Если у квартиры имеются долги

По закону, кроме капремонта, все долги остаются за прежним владельцем, а не за квартирой.

Но на практике коммунальным службам проще добиваться погашения задолженностей с нового собственника, нежели искать старого.

Поэтому лучше либо сразу потребовать погашения, либо вычесть необходимую сумму из стоимости оплаты жилья. Затем прописать данный факт в договоре и выплатить долги уже после совершения сделки.

Как узнать о наличии догов за квартирой

Чтобы получить такую информацию, есть много способов, но для проверки чистоты квартиры подойдут следующие:

  1. Проверить последние квитанции– если таковые существуют.
  2. Потребовать предоставить справку из управляющей компании или ЕИРЦ об отсутствии задолженностей – выдается собственнику в день обращения и считается самым надежным вариантом.

Важно! Большинство людей сегодня оплачивают коммуналку через интернет. Порталов для осуществления данной процедуры очень много. Поэтому рекомендуется обзавестись бумагой, подтверждающей отсутствие долгов, а не просто посмотреть на данные в личном кабинете собственника. Исключением остается сайт Госуслуги.

Как проверить подлинность доверенности и почему лучше избегать таких сделок

Рисками приобретения такого жилья являются:

  1. Документ, уполномочивающий продавца, был получен обманным путем или является подделкой.
  2. Собственник на момент подписания договора был не в состоянии принимать решения – самая распространенная причина, так как нотариусы (хоть и обязаны) не имеют полномочий проверять дееспособность человека.
  3. Бумага оформлена с нарушением действующего законодательства.
  4. Прописаны не все полномочия реализатора, что даст шанс впоследствии аннулировать сделку.
  5. Собственник перед самой сделкой отозвал доверенность, лишив продавца прав.

Как правильно проверить

Чтобы проверить доверенность, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Снять копию – если продавец выражает свое несогласие, лучше сразу отказаться от проведения сделки.
  2. В спокойной обстановке изучить бумагу или показать юристу на предмет правильности заполнения.
  3. Проверить доверенность в Федеральной Нотариальной Палате или у выдавшего нотариуса – проводится процедура онлайн на сайте ФНП или по письменному обращению.

Важно! Документ, наделяющий правом на продажу квартиры, обязательно должен быть нотариально заверенным. Без этого он не имеет юридической силы.

В дополнение отметим: если предыдущий владелец после продажи предъявит справку, что находился на лечении и принимал препараты, ограничивающие его мышление, сделка будет аннулирована. И проверить данный факт практически нереально. Оттого покупка квартиры по доверенности является рискованной.

Запросить кредитную историю продавца и собственника

Сразу стоит отметить – подобное редко проводится. Ведь речь идет не о том, чтобы проверить, находится ли квартира в ипотеке или залоге. А о том, какие отношения у владельца (продавца) с банками.

Человек с хорошей репутацией (в том числе финансовой) вряд ли будет заниматься махинациями в области продажи недвижимости.

Чаще всего такой анализ проводят, если реализацией жилья занимается третье лицо по доверенности.

Сложность заключается в том, что пока в России информация по кредитным историям не объединена в одну систему. Поэтому владелец должен знать, в каком БКИ хранится информация о его отношениях с банками. Также запрашивать данную информацию имеет право только человек лично на себя. Но, в любом случае, попросить предоставить такую справку стоит.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Полезные бумаги – заключения о подтверждении психической вменяемости и отсутствии наркозависимости. Это устранит риск признания в будущем владельца недееспособным на момент совершения сделки или выдачи доверенности. Записаться к необходимым врачам удастся быстро через портал Госуслуги в разделе «Здоровье».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5db9416034808200b1b8f523/kak-mojno-proverit-pri-pokupke-chistotu-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-bystro-i-samostoiatelno-5dbc1b40f73d9d00ac0b0d3d

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Как проверить квартиру на долги
Подписаться

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2020 году, определить, какие документы проверять. 

Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя. 

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет. 

Анализ правоустанавливающих документов 

Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы. 

Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным. 

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества. 

Убеждение в прохождении государственной регистрации

Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации. 

Детальное ознакомление с договором

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения. 

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.  

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире. 

Как проверить новую квартиру перед покупкой 

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

  1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
  2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация. 

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца. 

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

  1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
  2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил. 
  3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано. 
  4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности. 
  5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной. 

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах. 

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ. 

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца. 

Квартира по доверенности

Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность. 

По наследству

Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной. 

Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться. 

Есть супруг/а

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством. 

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию. 

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет – 2900 рублей. 

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

  1. Юридическое заключение по всем пунктам.
  2. Круглосуточный доступ к сервису.
  3. Обработку запроса на протяжении суток.
  4. Услуги оказываются по всей РФ.
  5. Официальные данные.
  6. Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег. 

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

  1. В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
  2. Оплата.
  3. Ожидание ответа.
  4. Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты. 

Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса. 

Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток. 

Образец комплексной проверки недвижимости

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-proverit-kvartiru

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить квартиру на долги

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как проверить долги по ЖКУ при покупке квартиры?

Как проверить квартиру на долги

Мы с мужем в декабре 2018 года купили квартиру. Сделку проводили сами, старались все продумать, но так вышло, что счетчики не проверили.

Бывший владелец принес нам справку из местного ЖЭКа. В справке было написано, что он должен за услуги ЖКХ 30 000 рублей. Он честно передал нам эту сумму, и мы решили, что на этом вопрос закрыт. Квитанции на оплату услуг ЖКХ нам приходили обычные, только смущала строчка в конце с фразой: «Срок поверки счетчиков прошел. Просим срочно что-то там…»

Полгода спустя я наконец смогла добраться до офиса ЖЭКа. Подала документы о смене владельцев и спросила про эти самые счетчики.

Сотрудница ЖЭКа удивилась и сказала, что в этой квартире с 2016 года платят по нормативам, так как никакие показания не передавались, и мне надо бы заказать поверку счетчиков, чтобы получить перерасчет, потому что, скорее всего, и мы, и прошлые владельцы переплачивали.

Я пришла к ним снова с актами поверки. Уже другая сотрудница отсканировала документы, внесла информацию в компьютер, а потом покачала головой и сообщила, что у нас недоплата в 200 кубов горячей и 200 кубов холодной воды.

Я попросила ничего пока не делать и сказала, что мне нужно посоветоваться с мужем и прошлым владельцем квартиры. Но уже следующий же счет нам пришел на 30 000 Р больше, чем планировалось. Сотрудники ЖЭКа, конечно же, внесли показания счетчиков из наших актов поверки.

Вопрос у меня такой: а что мы могли сделать ДО внесения актуальных показателей, чтобы узнать о такой задолженности? В квартире у прошлого владельца никого не было зарегистрировано, при этом жили 4 человека.

Как мне восстановить справедливость сейчас?

Евгения

Ваша ситуация произошла из-за просрочки поверки счетчиков. Довольно часто люди забывают сделать поверку счетчиков газа или воды, и только когда УК начинает считать по нормативам, вспоминают об этой обязанности.

Разберу подробнее, что произошло и как можно было узнать о долгах до покупки квартиры.

Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю. Никакие условия в договоре этого не изменят.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией. Это не распространяется на наследование недвижимости — тогда обязательства по долгам переходят наследнику, но про это в Т—Ж есть отдельная статья.

Сотрудники УК могут отказываться переоформлять на вас лицевой счет. Могут пригрозить отключить свет, воду, канализацию.

Могут вешать у входа в подъезд объявления о злостных должниках с указанием вашей фамилии и номера квартиры, несмотря на то что все это незаконно, если долг не ваш, а предыдущего собственника.

Надо быть готовым к тому что, возможно, вам придется ругаться с УК, писать жалобы, обращения, приходить к ним на прием в свое рабочее время. В общем, скорость открытия нового лицевого счета зависит от порядочности вашей УК.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Мне повезло — в аналогичной ситуации я общался не напрямую с УК, а с сотрудником МФЦ. На момент обращения небольшая часть долга еще не была погашена. Я показал выписку из ЕГРН на квартиру и попросил открыть новый счет по ЖКУ на меня.

Мне предложили в свободной форме написать заявление на открытие нового счета по причине наличия задолженности у прошлого владельца. За результатом попросили прийти через неделю. За это время долг уже погасили полностью, поэтому новый счет на меня открывать не стали.

Вместо этого изменили данные о потребителе в старом счете.

Но не всегда все так просто решается. Вот пример: в Татарстане в аналогичной ситуации собственница обратилась в суд. Она просила открыть ей новый счет из-за задолженности предыдущего жильца.

Суд ее поддержал: обязал ЖЭУ с говорящим названием «Успех» открыть новый счет и еще и компенсировать моральный вред.

ЖЭУ подала апелляцию, но суд апелляционной инстанции решение предыдущего суда поддержал.

Про закон ваша управляющая компания, скорее всего, всё знает. Но бухгалтерии проще запугать нового собственника или долго ругаться с ним, чем искать предыдущего и подавать на него в суд.

Ту сумму, которую вам начислили до перехода права собственности, вы, судя по письму, уже оплатили сразу после покупки, погасив старые долги продавца. Тут не так важно, по счетчикам он платил до вас или по нормативам. Кстати, если в квартире никто не прописан, то норматив считают исходя из количества собственников.

Скорее всего, с момента последней поверки УК начисляла вам оплату за воду по данным счетчиков, хотя и подозревала об истекшем сроке поверки. Спустя время, когда вы сами обратились с актами поверки, УК решила пересчитать все по нормативам.

Это может быть и злой умысел — УК выгодно, чтобы вы долго не делали поверку, потому что можно будет выставить вам гигантский счет. Но, скорее всего, у сотрудников просто нет времени и желания бегать за всеми жильцами.

По ЖК РФ за сроки поверки счетчиков отвечает потребитель, а не управляющая компания.

Вот пример из суда с похожим делом. УК в Свердловской области подала в суд на потребителя и сама же его проиграла. Собственнику удалось доказать, что после поверки счетчики были работоспособными. Перерасчет в итоге сделали согласно показаниям.

Советую для начала провести переговоры с УК. Обратитесь к бухгалтеру или другому сотруднику, позвоните им по телефону, чтобы узнать про дату начала перерасчета и донести свою позицию. Не надо немедленно грозить судом. Возможно, они признают ошибку без этого. У нас в России не прецедентное право, поэтому даже при изначально схожих условиях суд в вашей ситуации может принять другое решение.

Количество выигранных собственниками дел говорит, что у вас высокие шансы выиграть суд, но гарантий нет. Ваш ключевой аргумент следующий: старые счетчики прошли поверку, все это время вы передавали корректные данные.

Если после переговоров с УК их позиция не изменится, советую дальше вести все общение только в письменной форме. Если дело и правда дойдет до суда, эти документы будут дополнительными свидетельствами для суда и прокуратуры.

Когда я покупал квартиру, у продавца были внушительные долги за ЖКХ и электричество, о чем он мне сообщил прямо на первой же встрече. При этом в самой квитанции ЖКУ за последний месяц не было ни слова про задолженность. В Москве задолженность указывается в отдельном документе — едином платежном документе, он же ЕПД.

Может оказаться, что продавец все равно вас обманывает, и на самом деле долг еще больше, чем он говорит. Вот как это проверить.

В квитанции на оплату ЖКУ всегда указан номер счета и фамилия получателя услуг. Это необязательно собственник объекта. У меня в ней был указан позапрошлый собственник квартиры, он же отец моего продавца, потому что договор с УК после перехода прав собственности от отца к сыну никто не перезаключал.

По номеру счета вы можете уточнить, есть ли какие-то долги, в МФЦ, УК, Горгазе, у поставщика электричества. Я так и сделал: сообщил этим службам фамилию собственника, примерную сумму его долга и заявил, что хочу погасить все его долги. По моему опыту, все сотрудники этих компаний доброжелательны и в такой ситуации идут навстречу — им выгодно, чтобы вы всё погасили.

В Москве информацию о задолженности и сумму по квитанции можно узнать при попытке оплатить по номеру счета через мобильное приложение банков — например, Тинькофф-банка и Сбербанка.

Еще эту информацию можно посмотреть, указав лицевой счет в приложении и на сайте муниципальных госуслуг mos.ru — там она формируется автоматически, иногда система может выдавать устаревшую информацию.

Так было у меня: сервисы показали очень старые долги, которые уже были погашены. Впоследствии я подтвердил это для себя через МФЦ.

Лучше узнать полный список таких услуг в УК или поинтересоваться у потенциальных соседей. В квитанциях обычно указаны адреса и телефоны организаций, которые предоставляют услуги, и телефоны УК. Советую с ними связаться и узнать про предоставляемые услуги, а если повезет, то и про имеющиеся долги.

Если продавец утверждает, что долга нет, потребуйте предоставить справки об отсутствии задолженности после того, как вы внесли задаток или аванс за квартиру. Справка берется лично собственником в бухгалтерии его УК, ЕИРЦ или МФЦ. У справки нет единого образца, главное, чтобы она была с печатью. Идеально, если продавец сможет получить эту справку прямо при вас.

Еще можно проверить и самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там можно обнаружить исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Для поиска требуется указать ФИО и дату рождения.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolg-pereraschet/

Проверяем покупаемую квартиру на долги по коммунальным платежам

Как проверить квартиру на долги

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Проверить на долги по ЖКХ

Статья обновлена: 17 июня 2020 г.

Здравствуйте.

Ко мне иногда обращаются за консультацией в духе: «Купили квартиру, а там оказались долги за «коммуналку».

Что делать? Разве новые собственники должны их оплачивать?» В этой статье я расскажу как проверить квартиру на долги и нужно ли вообще их оплачивать.

Показать недавний пример из практики

Ко мне обратилась семья, чтобы я подобрала им квартиру. Они были с ипотекой. Начали смотреть варианты, в итоге выбрали довольно просторную двушку. Продавец сообщил, что был небольшой долг в 6 тыс.руб. по коммуналке, но он его оплатил перед тем, как выставил квартиру на продажу.

Оформили с продавцом аванс и начали собирать документы для банка. Я вместе с продавцом пошла в его управляющую компанию за справкой об отсутствии задолженности. Но нам сообщили, что в их базе площадь квартиры на 3,5 кв.м.

меньше, чем в свидетельстве о собственности у продавца, и сразу же сделали перерасчет за последние 3 года, еще и пени добавили. Итого нарисовался долг в 54 тыс.руб. Продавец мне сразу предложил не говорить покупателям о долге, мол он после продажи всё погасит, а нужную справку достать не проблема.

Ранее он говорил, что после продажи квартиры сразу же уедет в другой город. Конечно же, я не поверила про погашение долга и мы отказались от покупки этой квартиры.

Потребуйте у продавца справку об отсутствии долгов по коммуналке

Лучше схододить вместе с продавцом и получить эту справку. Она беретка в бухгалтерии его управляющей компании или ЕИРЦ. В общем, кто оформляет квитанции на оплату, туда обращаться и нужно. По газу всегда отдельная квитанция и компания — ГорГаз.

Иногда и по электричеству. В квитанциях всегда указаны адреса организаций и телефоны, по которым можно проконсультироваться. Выглядит эта справка у каждой организации по разному, не вижу смысла вставлять сюда образец. Главное, чтоб справка была с печатью.

На всякий случай проверьте еще самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там может быть указано исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Нужно всего лишь указать ФИО и дату рождения.

Другие статьи

Как безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы.Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь.

Покупателя не касаются долги от прошлых собственников, но проверить их все равно стоит

Запомните раз и навсегда: При продаже квартиры долги продавца по коммунальным платежам не переходят на покупателя. И точка. Долги числятся не за квартирой, а за человеком. Ведь не квартира же подписывала договора об оказании услуг с управляющей компанией, ГорГазом и т.п., а человек (как это глупо и не звучит).

Вы, как покупатель, должны будете платить за коммуналку только с даты покупки квартиры, а именно с даты регистрации сделки купли-продажи в Росреестре – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Когда сделку регистрируют, покупателю дадут выписку из ЕГРН (с июня 2016 года они заменяют свидетельства о регистрации). В этой выписке и указана дата регистрации.

Есть исключение: К сожалению, задолженность по капитальному ремонту перейдет на нового собственника после сделки. Это прямым текстом указано в п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Поэтому, если эта задолженность имеется, то покупателю придется ее заплатить. Здесь уже ничего не поделаешь, в этой ситуации закон не будет на вашей стороне.

Теперь самое интересное: Закон законом, но управляющая компания, скорее всего, будет требовать нового собственника оплатить коммунальные долги прежнего.

Сотрудники УК будут отказываться переоформлять лицевой счет, грозиться отключить или отключат воду, свет и т.п. Хоть всё это и незаконно. Придется с ними ругаться.

Обычно угрозы прокуратурой хватает, чтобы их успокоить. В общем, нервы потрепают.

Я уверена, что про закон управляющая компания всё знает. Но начальникам проще запугать и ругаться с новым владельцем квартиры, чем бегать за предыдущим и судиться с ним. Поэтому не доводите до этого, проверьте квартиру на долги до покупки.
Другие статьи

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопаситьКак правильно передать задаток за квартиру, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Не соглашайтесь с продавцом, если он обещает погасить долги после сделки. Если долг достаточно большой (на моей практики доходил до 750 тыс.руб.), то можно сделать так — просто снизить цену квартиры на сумму долга. Например, договорились купить квартиру за 5,7 млн руб., долг за коммуналку у собственника — 300 тыс.руб.

Тогда цену в договоре укажите 5,4 млн руб. Но тут уже всё зависит от порядочности покупателя, ведь он отдаст продавцу 5,4 млн, но так долг может и не оплатить. Как и написала выше, что долги по ЖКХ не переходят на нового собственника, кроме за кап.ремонт.

Если покупатель с ипотекой, то банк все равно до сделки потребует оплатить все задолженности и предоставить справку об их отсутствии.

Чтобы этого избежать арендуйте у банка две ячейки. В первую ячейку положите сумму, которая равна долгу продавца по коммуналке. Эту ячейку продавец сможет открыть и получить деньги только когда предоставить сотруднику банка справку об отсутствии задолженности. Во вторую ячейку — оставшуюся сумму.

После регистрации сделки продавец получит доступ во вторую ячейку и заберет оттуда деньги. С этих денег он оплатит долги за ком.услуги и получит справку об их отсутствии. Отнесет эту справку в банк и получит доступ к деньгам уже в первой ячейке. Хороший нанятый юрист/риэлтор легко это провернёт.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverit-na-dolgi-po-kommunalnim-platezham.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.