Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Содержание

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Проверяем надежность компании. Какие документы должны присутствовать у застройщика? К кому обращаться за помощью?

Время чтения: 9 минут

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом.

Радость от покупки новостройки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом “пиковом” случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда.

Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, – не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика. Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

  • учредительной документации;
  • лицензии застройщика;
  • разрешению на строительство;
  • проектной документации;
  • правоустанавливающим документам на земельный участок;
  • финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью.

Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии).

Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, – компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

  • Устав компании;
  • Свидетельство ИНН;
  • Свидетельство ОГРН;
  • Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса.

Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса.

Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка – разрешение на строительство

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, – дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, – это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство.

Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов.

Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

  • цель, сроки и этапы строительства;
  • адрес проекта;
  • разрешение на землю и начало строительства;
  • количество и технические характеристики квартир;
  • состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
  • функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
  • ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
  • финансовые риски и их страхование;
  • предполагаемую стоимость проекта;
  • список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
  • информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
  • способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью.

Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства.

Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

Источник: https://test.mskguru.ru/advice/1090-kakie-dokumenty-proverit-u-zastrojschika-pri-pokupke-kvartiry

Как выбрать застройщика и проверить его надежность?

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Большинство строительных компаний активно рекламируют свои жилые комплексы, говорят об их преимуществах и используют различные маркетинговые инструменты для их продвижения.

Однако, следует понимать, что в действительности качество продукта может отличаться от того, что говорится в рекламе. Никаких гарантий видеоролик по ТВ или рекламный баннер на улице не дает.

Поэтому мы рекомендуем потратить немного времени и узнать о строительной компании как можно больше, для того, чтобы в будущем ничто не угрожало вашему комфортному проживанию в любимой квартире.

Существует несколько основных уровней проверки застройщика: юридическая проверка, финансовая, репутационная, технологическая и проектная, а также сервисная.

Положительная оценка на всех уровнях скажет вам о том, что девелоперу можно доверять.

Давайте разберемся, как это сделать, но перед этим расскажем о том, как совершить экспресс-проверку строительной компании, не отрываясь от экрана компьютера или мобильного устройства.

  • Проверьте компанию с помощью Единого реестра застройщиков. Важно знать, все ли необходимые документы есть у застройщика, получено ли разрешение на строительство интересующего вас объекта недвижимости.
  • Узнайте, нет ли судебных исков в отношении строительной компании на сайте ФСПП.
  • Найдите информацию о компании на сторонних ресурсах – форумах, блогах, в сообществах в социальных сетях.
  • Изучите сайт застройщика, оцените реализованные объекты, посмотрите страницу «О компании» – обратите внимание на общую историю компании, найдите страницу, где описано с какими финансовыми организациями застройщик ведет партнерство, посмотрите обязательные ежемесячные фотоотчеты со строительной площадки.
  • Познакомьтесь с проектом жилого дома или комплекса – поймите, подойдет ли вам инфраструктура, благоустройство, планировочные решения, представленные здесь?

Проверка юридической чистоты застройщика

Начать проверку следует с самой верхушки – закажите выписку по юрлицу в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Из нее вы узнаете основную информацию о строительной компании: номер свидетельства и дату регистрации организации, данные генерального директора, установленные виды деятельности, фактическое место регистрации юридического лица, размер уставного капитала.

На сайте застройщика найдите проектную декларацию на интересующий вас объект недвижимости, разрешение на его строительство и документы, подтверждающие право на землю.

Важно знать, что в случае возникновения трудностей с окончательной установкой земельных прав – строительство может быть заморожено.

А если многоквартирный дом возводится на арендованной у правительства территории, то может быть запущен процесс передачи земельного участка другому инвестору. Судебные тяжбы в этом случае могут занять от 3 до 5 лет.

Обязательно проверьте договор купли-продажи недвижимости, который предлагает застройщик.

Особое внимание уделите пункту о действиях застройщика при задержке сроков сдачи объекта, поскольку часто возникают ситуации, когда сроки строительства увеличиваются, и владельцам квартир приходится ждать дольше, чем они планировали. Как правило этот процесс сопровождают непредвиденные финансовые затраты со стороны покупателей жилья.

Проверка финансовой состоятельности строительной компании

Следует понимать, что никакие официальные документы не смогут повлиять на сроки сдачи недвижимости, если у застройщика возникли финансовые проблемы и у него нет средств на то, чтобы продолжить строительство. Именно поэтому так важно проверить финансовое состояние строительной организации перед покупкой квартиры в строящемся доме.

Узнайте, есть ли у девелопера денежные резервы на случай непредвиденных ситуаций. Эту информацию вы найдете в финансовой отчетности застройщика, которую на официальном уровне можете запросить прямо в его офисе продаж.

Найдите информацию об источниках финансирования строящегося объекта в его проектной декларации на официальном сайте застройщика. Источники финансирования указаны в специальном разделе «О структуре финансирования проекта».

Обратите внимание на ценовую политику застройщика. Слишком низкие цены по отношению к рыночной стоимости или высокие скидки должны вас насторожить. Возможно, строительная компания вынуждена демпинговать по причине низкой ликвидности ее жилых объектов или внезапной необходимости в дополнительном финансировании

Нельзя забывать о том, что стоимость жилья зависит и от этапа строительства. На ранних стадиях цена на квартиру может быть на 20-30% ниже цены на финальной стадии строительства и в уже готовом доме

Еще одним показателем финансовой стабильности можно считать публичность компании. Речь идет об интервью с первыми лицами компании на медийных площадках, информации в СМИ об участии строительной компании в сторонних проектах, упоминания разного рода компании в информационном пространстве региона и федерации.

Оценка деловой репутации девелопера

Прямым показателем качественной деловой репутации строительной компании можно считать наличие серьезных бизнес-партнеров.

Надежных застройщиков кредитуют крупные банки, а подрядчиками выступают известные компании.

Таким образом, вы можете положиться на то, что служба безопасности банка тщательно проверила девелопера и оценила все возможные риски, перед тем, как давать потребителям финансовые средства под залог строящихся площадей того или иного объекта недвижимости.

Действительно, банковские структуры проводят глубокую проверку финансовой устойчивости строительной компании, чтобы гарантировать себе возврат кредитных средств. Для еще большей уверенности, проверьте аккредитацию девелопера и его строящегося объекта на сайте банка.

О серьезной репутации говорят профессиональные награды застройщика и участие его проектов в девелоперских премиях и конкурсах. Как правило, застройщик публикует информацию обо всех наградах и знаках отличия на своем сайте.

Кстати, перед покупкой квартиры обязательно изучите сайт застройщика.

Все серьезные девелоперы имеют презентабельный и функциональный сайт, где опубликована полная информация о компании, ее деятельности, реализованных и строящихся проектах.

Здесь вы найдете всю необходимую информацию о квартирах, домах, внутренней и внешней инфраструктуре – все это поможет вам сориентироваться в вопросе выбора подходящего жилья и застройщика.

Изучите раздел «О компании» на сайте. Вероятно, вы найдете здесь ключевой управляющий состав и представителей совета директоров. Эта деталь говорит об открытой политике компании и высоком уровне компетенций управляющего звена. 

Также, на официальном сайте вы можете найти актуальные фотографии со стройки. Закон обязует застройщиков ежемесячно публиковать здесь фотографии со строящихся объектов, благодаря чему у вас есть возможность оценить реальный ход строительства, интересующего вас дома.

Кроме того, зайдите в раздел новостей, и посмотрите, чем живет компания. Большие и серьезные застройщики рассказывают о своих проектах и делятся другой интересной и полезной информацией о деятельности собственной компании.

А зимой, по традиции, подводят итоги работы, сделанной за прошедший год.

Строительная площадка в третьем квартале жилого района «Преображенский», г. Тюмень.

Солидные застройщики подробно рассказывают о своих проектах в интернете и используют нестандартные интерактивные решения для того, чтобы представить свой проект. Мы сделали специальный виртуальный 3D-тур для нашего нового жилого района «Айвазовский». Прогуляйтесь по нему и оцените, каким красивым и продуманным будет наш проект!

Закончить репутационную проверку мы предлагаем поиском на сторонних интернет площадках как можно большего количества информации о застройщике и его проектах. Часто в социальных сетях можно найти группы жильцов жилых комплексов и домов, которые построила компания.

Там вы найдете честные немодерированные комментарии жителей и узнаете из них о реальном качестве жизни в домах застройщика: кто управляет жилищно-коммунальным хозяйством и как с этим справляется.

Как выглядят дворы, отделка общественных мест, детские площадки спустя некоторое время после сдачи.

Технологический и проектный анализ застройщика

Вернитесь к официальному сайту строительной компании и изучите реализованные объекты.

Узнайте, по какой технологии девелопер строит дома, какие планировки предлагает, как происходит благоустройство территорий, как обстоят дела с внутренней и внешней инфраструктурой.

Если выбираете вариант эконом-класса – смотрите реализованные объекты эконом-класса, если выбираете комфорт-класс, то изучайте построенные жилые комплексы комфорт-класса.

Если вы не знаете, как выбрать жилой комплекс и подходящую квартиру, читайте наши специальные материалы «Как выбрать жилой комплекс» и «Как выбрать квартиру». Уверены, они помогут вам.

Познакомьтесь с технологиями, которые использует застройщик и узнайте о материалах. Во все времена популярностью пользуются дома из кирпича, но сегодня все больше домов строятся по монолитно-каркасной технологии, которая позволяет домам быть более устойчивыми, служить дольше, и формировать здоровый микроклимат в квартирах в любое время года.

Постарайтесь найти информацию о том, какое утепление применяется при строительстве зданий. В наших домах мы строим наружные стены толщиной 250 мм и используем специальный минераловатный утеплитель толщиной 150 мм, что позволяет сохранять тепло даже в самые суровые морозы.

Обязательно узнайте о качестве возводимых коммуникаций и об устройстве энергетических сетей в доме. Оцените качество отделки от застройщика – от этого зависят финансовые и трудовые затраты на ремонт в вашей будущей квартире. Обратите внимание на отделку балконов, а также узнайте качестве окон и дверей, которые устанавливает застройщик.

Источник: https://enco72.ru/journal/vybor-kvartiry/pravilnyy-vybor-kvartiry/kak-vybrat-zastroyshchika-i-proverit-ego-nadezhnost/

Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства.

Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков.

О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года.

На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе.

Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы.

Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях.

Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные.

Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика.

Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель.

Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета.

В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом.

Но это опять же не показатель финансового положения юрлица.

Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация.

Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей.

Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.

[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы.

Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений.

В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно.

А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы.

Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков.

При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности.

Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример – коммерческий банк.

Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности – с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

[1] http://sudact.ru

[2] http://fssprus.ru

[3] https://service.nalog.ru/zd.do

[4] https://bankrot.fedresurs.ru

[5] https://zachestnyibiznes.ru

Источник: https://www.irn.ru/articles/40215.html

Как проверить надежность застройщика?

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры в новостройке – всегда рискованное дело.

Застройщики часто банкротятся, замораживают строительство, нарушают сроки сдачи объектов. Дольщики при этом не могут отстоять свои права и вынуждены годами ожидать окончания строительства домов или возврата своих вложенных денежных средств.

Для того, чтобы минимизировать свои риски, связанные с покупкой жилья в строящемся доме, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры.

Тщательной проверке подлежат не только документы застройщика на ведение строительной деятельности и возведение конкретного объекта недвижимости, но и сведения о действующих судебных спорах, имеющихся исполнительных производствах и долгах.

Чтобы собрать полную картину происходящего и составить исчерпывающий портрет своего застройщика, нужно изрядно постараться.

Риски долевого участия

В долевое строительство решается вложить деньги далеко не каждый. Каждый день с экранов телевизоров и новостных лент мы слышим об очередных обманутых дольщиках и ликвидировавшихся застройщиках. Люди остаются без квартир и вложенных в их строительство денежных средств.

С 2020 года в стране были введены эскроу счета, на которых теперь хранятся деньги дольщиков. Доступ к этим средствам застройщик не имеет до того времени, пока им не будет введён в эксплуатацию объект недвижимости.

Фактически получается, что теперь застройщик возводит дом за свои или заемные средства, а не за счёт клиента. Поэтому и цены на жильё в строящихся домах теперь значительно возрастают.

По данным статистики на февраль 2020 года в стране около 15-20 % застройщиков находились в процедуре банкротства.

Гражданин, желающий стать участником ДДУ, должен осознавать всевозможные потенциальные риски, связанные с таким действием, в частности:

  • затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
  • банкротство застройщика;
  • противозаконные действия со стороны застройщика и мошеннический умысел;
  • низкое качество построенной недвижимости.

Хорошо, когда деньги дольщики могут вернуть из-за нарушения условий договора застройщиком. Чаще застройщики выводят средства далеко за рубеж без какой-либо надежды получить хоть что-то из вложенных средств.

Чтобы не стать обманутым дольщиком, нужно заранее проверить компанию по нескольким ключевым пунктам, о которых мы и поговорим далее.

Что проверить об объекте?

Чтобы проверить надежность застройка, сначала нужно убедиться в том, что он действительно строит дом. Если объект недвижимости Вами уже выбран по индивидуальным критериям поиска, приступайте к его проверке.

Документация

Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке новостройки? Если застройщик собирается возводить объект недвижимости, у него должны быть в наличии два основных документа:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация.

Хорошо, если застройщик дополнительно свободно предоставляет на обозрение потенциальным дольщикам образец ДДУ и технические условия на коммуникации. Это лишний раз подтверждает тот факт, что ему нечего скрывать.

Разрешение на строительство жилого объекта недвижимости должно быть подписано мэром города или комитетом государственного строительства.

В проектной декларации застройщик отражает все сведения о себе, о разрешении на строительство, о результатах государственной экспертизы. Каждый месяц и каждый квартал он обязан будет вносить туда определенные изменения, которые будут отражать ход продленных работ. Такая обязанность регламентирована ст. 19 ФЗ № 214.

В проекте договора долевого участия обязательно должны быть отражена адрес объекта, срок его сдачи в эксплуатацию, кадастровый номер, планировка и площадь квартиры.

Попробуйте поговорить с кем-то из других дольщиков, купивших квартиры в этом доме. Возможно они значит больше информации о застройщике и его надежности и финансовой состоятельности.

Как проверить не продал ли застройщик квартиру двум покупателям? Если заключать договор долевого участия с застройщиком, его нужно будет обязательно регистрировать в Росреестре. Если же купить квартиру по договору с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом), нельзя себя защитить от двойных продаж. Этот договор не подлежит регистрации.

Статус застройщика и земли

Дом будет возводиться на конкретном земельном участке. Такой участок должен соответствовать заявленным для этого критериям.

Чтобы возвести на земле жилой дом, земля должна иметь категорию земель населенных пунктов и соответствующий вид разрешённого использования. Если земля, к примеру, предназначена для сельскохозяйственного использования, возводить на ней жилые объекты будет просто запрещено законом.

Сведения о земле также представлены в проектной декларации застройщика. Узнать статус земли можно и на сайте Росреестра – в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Для этого нужно пройти по ссылке — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, ввести адрес и кадастровый номер участка.

Компания, с которой Вы заключаете договор долевого участия, может иметь статус застройщика или девелопера. Обычно девелоперы создают застройщиков под конкретные строительные проекты. Дольщиков же настораживает, когда договор по факту им приходиться заключать с неизвестной фирмой, которая ещё и зарегистрирована за границей.

Лучше по возможности заключать соглашение именно с девелопером или хотя бы с тем застройщиком, акции которого полностью принадлежит известному девелоперу.

Страхование и предварительный договор

С 2014 года все застройщики обязательно страхуют свою ответственность или становятся участниками компенсационных фондов.

Страховая компания, которая страхует ответственность застройщика, должна быть указана в ДДУ и проектной декларации объекта.

При этом важно учесть, что страховать стройку жилых объектов могут только те страховые компании, которые получили на это действие аккредитацию в Центральном банке страны.

Узнать, входит ли Ваша страховая компания в этот список, можно легко на сайте ЦБ, пройдя по ссылке — https://www.cbr.ru/finmarket/supervision/sv_insurance/#a_11867.
Обычно квартиры устно бронирующая сроком до 3 суток. Если нужно продлить бронь, придётся внести предоплату, которая пойдёт в счёт оплаты объекта, если покупатель не передумает.

Если Вы вносите предоплату, обязательно нужно документально это зафиксировать с помощью заключения договора бронирования. Иногда застройщики предлагают заключить предварительный договор долевого участия с внесением предоплаты. Делать этого не стоит, такой договор не регистрируется, а значит не защищает клиента от двойной продажи жилья.

Что проверить о застройщике?

Покупка квартиры у любого застройщика – рискованное дело. Даже если раньше застройщик активно занимался строительством и имел огромное число законченных проектов, это ещё не говорит о том, что он безупречен.

Стоит вспомнить банкротство застройщика Урбан групп, который занимал второе место по строительству в Москве и области, однако в один прекрасный день остановил полностью свою дальнейшую деятельность, оставив людей без квартир.

Документы застройщика

Если с бумагами на строящийся объект все хорошо, нужно тщательно проверить документы самого застройщика. Застройщик – это юридическое лицо, которое должно среди основных видов деятельности иметь право на возведение жилых объектов недвижимости.

Кроме того застройщик должен иметь следующие документы:

  • устав;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • свидетельство о постановке на налоговый учёт;
  • выписка из ЕГРЮЛ.

Ознакомиться с этими бумагами обычно можно на сайте застройщика. Если они там не представлены, попросите в офисе компании предъявить их для ознакомления. Если документы Вам не предоставляются, скорее всего от Вас хотят утаить какую-либо информацию.

Дополнительно проверяйте надежность банка, с которым сотрудничает застройщик, если для строительства он привлекает заемные денежные средства. Узнать наименование банка, у которого застройщик оформил займ, можно в той же проектной декларации строительства.

Обязательно ознакомьтесь с фотоотчетом строительства или Лайф-трансляцией объекта, чтобы удостовериться в проведении строительных работ.

Банкротство

Как проверить застройщика на банкротство – главный вопрос, с которым нужно разобраться. Именно такие компании часто становятся участниками процедуры несостоятельности, о чем многие дольщики даже не подозревают.

Процедура банкротства – это всегда судебное разбирательство. Узнать, является ли Ваш застройщик потенциальным банкротом, можно, обратившись в картотеку арбитражных судов. Узнать сведения можно на сайте — https://kad.arbitr.ru/.

Вернуть деньги от обанкротившегося застройщика будет практически невозможно из-за очерёдности выплат, установленной законом о банкротстве. Кроме того, важно проверить юридическое лицо на наличие других судебных споров.

Если споры возникли между застройщиком и физическими лицами, сведения об имеющихся делах можно узнать на сайтах районных судов по месту регистрации застройщика. Огромное число дел свидетельствует о нарушении застройщиком своих договорных обязательств перед другими клиентами.

Финансовая состоятельность и долги

Как проверить финансовую состоятельность застройщика? О наличии денежных средств у застройщика и отсутствии долгов могут свидетельствовать разные обстоятельства.

Проверить финансовое состояние компании можно:

Единый реестр застройщиков действует в стране с 2017 года. Там каждый застройщик получает определенные баллы рейтинга от 0,5 до 5, которые формируются на основании сроков сдачи объектов.

Также можно узнать интересующую информацию на специальных форумах в Интернете, где активно обсуждают действия застройщиков такие же дольщики.

Примерно так выглядит чек лист проверки надежности застройщика. Если удостовериться в прозрачности его документов, отсутствии долгов и судебных споров, можно спокойно вкладывать свои средства в жильё, которое с годами только вырастет в цене.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке – дело ответственное. Нельзя упустить ни малейшей детали в деятельности застройщика, чтобы не стать очередным обманутым дольщиком, оставшимся без жилья и собственных денег.

Источник: http://expert-home.net/kak-proverit-zastrojshhika-pri-pokupke-kvartiry/

ролик: как проверить надежность застройщика, на что обратить внимание

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Мы продолжаем цикл полезных советов из серии материалов «Как выбрать новостройку».

Всем привет! Мы продолжаем цикл полезных советов «Как выбрать новостройку».

Покупка квартиры в новостройке — это, возможно, самая дорогостоящая сделка в вашей жизни. Поэтому, чтобы получить квартиру в срок и не нарваться на долгострой, необходимо проверить надежность застройщика. Сегодня поговорим именно об этом.

Наша проверка будет состоять из двух этапов: сперва мы изучим информацию в открытых источниках, не выходя из дома, а затем расскажем о том, что нужно уточнить в офисе продаж.

Начинаем с сайта новостройки: находим проектную декларацию и разрешение на строительство.

Остановимся на каждом документе подробнее:

В проектной декларации стоит обратить особое внимание на сроки реализации новостройки и право застройщика на земельный участок. Сравните срок, который указан в документе, с тем, который на сайте.

Изучите права застройщика на конкретный земельный участок. Если земля в собственности, то ее стоимость уже входит в цену квартиры, если в аренде — уточните, кто в дальнейшем будет заниматься оформлением доли участка в собственность. Обычно это делает застройщик.

Обязательно проверьте учредителей застройщика. Большее доверие внушает компания, зарегистрированная в России и напрямую связанная с девелопером.

Уставной капитал организации должен быть пропорционален масштабу строительства. Одним словом, фирма, в планах которой построить 20 домов с уставным капиталом всего 10 тысяч рублей, вызывает подозрения.

К учредителям, зарегистрированным не в России, также отнеситесь с осторожностью.

В нашем примере учредителем застройщика является открытое акционерное общество, входящее в состав девелопера. Об этом мы узнали из проектной декларации. Всю информацию об организации можно получить онлайн через официальный сайт ФНС по ИНН.

Далее проверяем наличие разрешения на строительство. Документ должен быть заверен печатью и выдан уполномоченным органом власти. В данном примере это Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Запись о выданном документе опубликована на сайте mos.ru.

Сравниваем адрес, количество квартир, этажность, инфраструктуру комплекса в описании на сайте и разрешении на строительство.Далее изучаем надежность застройщика по фотоотчетам и веб-трансляции строительства. Если фотографии каждый месяц или неделю меняются, видео не зациклено пятью минутами, то стройка идет «не на бумаге». Ставим уверенный плюс и идем дальше.

Альтернативным источником для проверки всех документов на новостройку, в том числе и хода строительства, является сайт наш.дом.рф. Если вы что-то не нашли на официальном сайте, заходите на список новостроек, в фильтре вбивайте застройщика объекта и изучайте документацию на этом ресурсе.

Компанию следует также проверить в картотеке арбитражных дел. Ищем иски, где застройщик выступает ответчиком. Если они есть, это не повод паниковать — причины судебных разбирательств могут быть разными. Если к застройщику предъявляют серьезные претензии (связанные с долгами, неправильно оформленной документацией, нелегальной застройкой), то риск оказаться обманутым возрастает.

Также поищите информацию о застройщике и других его объектах на форумах жильцов. Подойдут комментарии пользователей на нашем портале, социальные сети, а также отзывы нашего тайного покупателя.Кроме онлайн-проверки, посетите готовые жилые комплексы от этого застройщика.

Выделите час времени после работы: воспользуйтесь инструментом Avaho.ru «Новостройки рядом со мной» и выберите подходящий жилой комплекс. На месте оцените качество строительства, инфраструктуру проекта, качество отделки. Пообщайтесь с местными жителями.

В офисе продаж не забудьте про учредительные документы застройщика. Ознакомьтесь с оригиналами устава, свидетельства о регистрации, о постановке на налоговый учет и выпиской из ЕГРЮЛ. Впрочем, выписку из ЕГРЮЛ вы можете проверить сами.

Это можно сделать через уже упомянутый сайт с помощью ИНН. Заберите копии документов домой.Также изучите образец договора долевого участия или ДДУ.

Сравните и проверьте:

  1. Строительный адрес дома и кадастровый номер участка.
  2. Этаж, местоположение квартиры на площадке.
  3. Высоту потолков, планировку, отделку (если она предусмотрена), общую площадь квартиры. Допустимое отклонение по ней не должно составлять более 5%.
  4. Цену договора, срок и порядок оплаты.
  5. Самый поздний срок передачи ключей.

Пожалуй, на этом всё.

В этом ролике мы пошагово проверили надежность застройщика. В следующем видео мы подробно остановимся на разнице двух типов жилья — квартирах и апартаментах. Если у вас остались вопросы, пишите нам в комментарии.

Также не забываем нажимать на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые советы. С вами была Марина и интернет-проект о новостройках Avaho.ru. Здесь выбирают квартиру мечты.

Пока!

Подписывайтесь на наш канал в !

  • 29 Дек 2018
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-proverit-nadezhnost-zastroyshchika.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.