Как проверить новостройку перед покупкой

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке – блоги риэлторов | ЦИАН

Как проверить новостройку перед покупкой

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно. 

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги. 

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений.

Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву.

Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке. 

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки. 

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. 

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе.

Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое.

 Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. 

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов.

Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей.

Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки.

Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.

Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно – реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах).

Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия».

Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными.

Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения.

Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.

У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас; 

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.

Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.

Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день; 

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию.

Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно.

Поэтому будьте бдительны.   

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-sposobov-samostojatelno-proverit-kvartiru-pri-pokupke-298011/

Принять квартиру в новостройке. Шаг 2: контроль качества

Как проверить новостройку перед покупкой

Почему новостройки — такая дрянь? Откуда в них плохая кладка, кривые стены, разваливающиеся балконы и протекающая крыша? Я вам отвечу: потому что люди с этим мирятся.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.

Сегодня — о том, как найти дрянь и заставить застройщика ее исправить.

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стенуНедочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъезде

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом

После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

1.3.

Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери.

Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязьюВсё в порядке: ручки на месте, стекла целые и чистые.

Источник: Сибакадемстрой

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки.

Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Слева недочет: застройщик не заделал перепады между плитами. Справа хорошо: застройщик всё выровнял. RAV4, SIЕсли у вас дом с монолитным каркасом, перекрытия льют по опалубке,
поэтому стыков плит на них нет

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Существенный недочет: трещины в стяжкеДеформационный шов в стяжке пола. Это не дефект, заделывать его не нужно. Источник: Альтпол

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более

Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм

Глубина неровностей, мм, не более

Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе

Еще стены должны быть вертикальными.

Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо.

Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Слева: белая гипсовая штукатурка. Справа: серая цементная штукатурка.
Источник:ШтукатурЛюкс, Наша отделка

Гипсовая штукатурка — более белая и гладкая, цементная — серая, иногда даже с коричневатым оттенком, более шершавая.

Единственное место, где по СНиПам нельзя использовать гипсовую штукатурку, — это санузел, потому что гипс боится влажности. Перепроверьте, что в ванной комнате и туалете не использовали такую штукатурку.

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки. Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.

Откройте и закройте запорные краны. Повторите 5 раз. Усилие, с которым вы это делаете в пятый раз, должно быть не слабее, чем в первый. Биодинамическая редакция

Проверьте, установлены ли тройники в ванной и туалете. Тройник объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны, чтобы слив шел не в один канал, а в три — так выходит быстрее. Его встраивают в широкую трубу общего слива, которая проходит по стояку.

Если тройник установили правильно, к нему без труда получится подобраться при установке сливных труб от раковины, ванны и унитаза.

Тройник в санузле. Homemasters.ru

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.

Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходит

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Все дефекты, которые вы заметили при приемке, описываете в дефектном акте:

Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры.

Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами.

Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.

Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.

Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.

Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.

Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!

Источник: https://journal.tinkoff.ru/priem-priem/

Как не стать обманутым дольщиком

Как проверить новостройку перед покупкой

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Как проверить новостройку перед покупкой

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье.

И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет.

Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.  

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона.

Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом.

«Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1.  Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство.

Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста.

Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2.  ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК.

К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает.

Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом.

Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3.  Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика.

Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к.

это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР.

Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ.

Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости.

Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого.

«Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4.  Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ.

Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность.

«Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5.  Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом.

Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6.  Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК.

Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15.

Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7.  Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона.

Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком.

Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8.  ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить.

Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться.

Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон.

Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж.

Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя.

Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Дата публикации 09 августа 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/proveryaem_novostroyku__poshagovaya

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.