Как проверить новостройку

Содержание

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика в 2020 году: пошаговая инструкция

Как проверить новостройку

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета.

Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

  1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
  2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
  3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
  4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
  5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

Способы покупки квартиры в новостройке

Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

  • По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
  • По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
  • Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
  • Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

  1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
  2. Заключение ДДУ.
  3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
  4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
  5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

  1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
  2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
  3. Реквизиты разрешения на строительство.
  4. Срок передачи объекта дольщику.
  5. Условный номер квартиры на время строительства.
  6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
  7. Права и обязанности застройщика.
  8. Права и обязанности дольщика.
  9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
  10. Порядок оплаты.
  11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Образец договора долевого участия

Документы

Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:

  • Паспорт дольщика.
  • Доверенность представителя застройщика, паспорт.
  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
  • Проектная декларация со всеми изменениями.
  • Разрешение на строительство.
  • ДДУ.
  • План строящегося многоквартирного дома.
  • Договор страхования ответственности застройщика.
  • Справка из банка об открытии эскроу-счета.

Расходы

Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.

Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:

  1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
  2. Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
  3. После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
  4. Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.

Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.

Как зарегистрировать право собственности?

Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.

Как все выглядит пошагово:

  1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
  2. Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
  3. Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
  4. По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.

Госпошлина

За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

  1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
  2. Планируется ли строительство новых объектов рядом.
  3. Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
  4. Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
  5. Из каких материалов строится дом.

Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

  • Устав.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельство о регистрации в ИФНС.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация.
  • Договор страхования новостройки.

Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной.

Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.

Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?

Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.

Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?

Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.

Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?

Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.

Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок

Заключение эксперта

  1. Купить квартиру в строящемся доме можно по договору долевого участия в строительстве, договору рассрочки или уступки права требования. Наиболее распространенным является ДДУ.
  2. При расчетах по ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет, но застройщик получает их только после выполнения обязательств.
  3. Квартиру по ДДУ можно купить в ипотеку. Лучше, если строительная компания входит в список партнеров банка: так получить его одобрение немного проще.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-u-zastroyshchika

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

Как проверить новостройку

Покупка квартиры – ответственный шаг. Чтобы избежать мошенничества, тщательно проверяйте документы застройщика.

Время чтения: 8 минут

На самом деле документов не так много

Покупка жилья на первичном рынке позволяет приобрести новую квартиру в современном доме по относительно доступной цене. У квартиры в новостройке много плюсов, и главный – это то, что она новая.

В ней никто до вас не жил, и вы все можете устроить в ней по собственному вкусу – планировку, отделку, интерьер, не переделывая то, что осталось от прежних хозяев. В новых домах – новая инфраструктура и инженерные сети.

Кроме того, покупка квартиры по схеме долевого строительства на начальном этапе позволяет сэкономить значительные средства.

Однако порой все эти аргументы в пользу приобретения квартир от застройщика разбиваются об истории обманутых дольщиков и незавершенных долгостроев.

И пусть неудачных проектов достаточно мало относительно общего объема строительства в Санкт-Петербурге, но они порой отпугивают потенциальных покупателей.

Между тем, риск инвестиции в новостройку может быть сведен к минимуму, если грамотно подойти к выбору девелопера.

Право на информацию

Прежде всего нужно собрать и изучить всю доступную информацию о компании в интернете. Всемирная сеть полна статей о недвижимости, откровений экспертов и отзывов покупателей.

Пройдясь по аналитике и форумам дольщиков, можно составить предварительное мнение о застройщике.

Если компания плохо зарекомендовала себя в предыдущих проектах, это не останется незамеченным – дольщики обязательно выведут недобросовестного девелопера на чистую воду.

Сбор информации в интернете позволяет отсеять мошенников, но не дает всей полноты знания о надежности застройщика. Точную информацию можно получить только путем изучения документов.

Любое строительство – это горы бумаг, критично важных или второстепенных, поэтому нужно точно знать, какие документы представляют наибольший интерес для будущего дольщика. При посещении офиса требуйте, чтобы вам предоставили оригиналы или их копии, заверенные нотариусом.

Ксерокопии и сканы, распечатанные с компьютера, не годятся, так как их легко подделать.

Если вы не обладаете глубокими юридическими знаниями, лучше будет пригласить с собой профессионала – риелтора или юриста, занимающихся вопросами новостроек и долевого строительства. Они отберут нужные документы и проверят их на подлинность, соответствие законодательству и интересам дольщиков.

Не надо бояться, что в офисе вам откажут в доступе к важным бумагам. Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20, 21 Федерального закона №214-ФЗ, поэтому действовать нужно спокойно и уверенно, с сознанием собственной правоты.

Застройщик, руководствующийся буквой закона, должен без проволочек представить вам документы, так как это соответствует и его интересам. Открытая политика по отношению к потенциальному клиенту должна настроить стороны на доверительный лад.

Если вам все-таки отказались показать документы, то это повод для настороженности по отношению к данному застройщику, хотя, возможно, ситуация отражает не политику компании в целом, а некомпетентность конкретного менеджера.

Документы, обязательные для ознакомления

Итак, какие же бумаги помогут убедиться в надежности застройщика и его абсолютной благонадежности? Вот список документов, дающих действительно важную информацию о самом застройщике и о строительном проекте, ради которого все и затевалось:

  • учредительные документы компании-застройщика;
  • лицензия и разрешение на ведение строительства;
  • проектная декларация;
  • документы на землю – свидетельство о праве собственности или договор аренды;
  • документы о финансовом состоянии компании.

Проверка учредительных документов

Посмотреть необходимые документы можно не выходя из дома

Пакет учредительных документов включает:

  • устав компании;
  • Свидетельство ОГРН (основной государственный регистрационный номер);
  • Свидетельство ЕГРЮЛ (о внесении в единый государственный реестр юридических лиц);
  • Свидетельство ИНН.

Вас прежде всего должны интересовать совпадение фактического и юридического адресов компании, имена учредителей и совладельцев, распределение между ними при принятии решений.

Обязательно узнайте, какие проекты фирма осуществляла в последние годы, их адреса и сроки ввода в эксплуатацию. Если какие-то сведения не совпадают с данными, опубликованными на сайте девелопера, это должно насторожить потенциального покупателя.

Проверка лицензии

Изучая лицензию, обратите внимание на основные реквизиты – вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Самое главное, – убедиться, что срок действия лицензии не истек.

В разрешении на строительство должно быть указано, что оно выдано на интересующий вас объект. Бывает, что застройщик одновременно строит несколько домов, а разрешение получает только на один из них. Здесь тоже надо обратить внимание на сроки действия документа. Устаревшее разрешение силы не имеет.

Знакомство с проектной декларацией

Проектная декларация – это “паспорт” проекта. Она размещается в открытом доступе за пару недель до объявления начала продаж, и каждый желающий может ознакомиться с документом, зайдя на официальный сайт. Декларация содержит сведения о будущем проекте, а главное – заключение Государственной экспертизы, подтверждающее соответствие проекта техрегламентам и строительным нормативам.

В ней, помимо адреса объекта и указания этапов и сроков строительства, содержатся сведения о количестве квартир и их технических характеристиках, о составе общего имущества и назначении нежилых помещений. Из декларации можно узнать о предполагаемых сроках ввода готового дома в эксплуатацию, стоимости строительства, подрядчиках и многом другом.

Нелишним будет поинтересоваться, насколько сведения, содержащиеся в декларации, соответствуют проектной документации.

Изучение правоустанавливающих документов на землю

Вникайте во все детали

Статус участка, на котором строится дом, также имеет большое значение. Нередки случаи, когда готовый дом годами не могут сдать в эксплуатацию из-за проблем с правоустанавливающими документами на землю. Законом определены два типа документов, дающих право на легальное строительство:

  • свидетельство о праве собственности;
  • договор долгосрочной аренды земли.

В последнем случае важно удостовериться в том, что компания успеет построить и ввести дом в эксплуатацию до того, как истечет срок аренды. Здесь нужно учитывать и то, что фактическая дата окончания стройки редко совпадает с ранее намеченной.

Обычно строительство ведется на год-полтора дольше, чем предполагается вначале, но бывают и более длительные задержки. Официально объект начинает считаться долгостроем, если дом не сдан в течение трех лет с момента запланированного окончания проекта.

Поэтому арендатору так важно иметь хороший запас времени.

Также важно перепроверить реквизиты участка – площадь, адрес и кадастровый номер.

Проверка финансового положения застройщика

Если все документы в порядке, то можно провести небольшой аудит компании, чтобы выяснить, насколько благополучны ее финансовые дела. Фирма, твердо стоящая на ногах, имеет больше шансов успешно завершить проект. Проанализировав бухгалтерскую документацию и годовые отчеты за последние годы, можно сделать вывод, насколько эффективно работает компания.

Этот нелегкий и хлопотный труд отнимает много времени и требует порой затрат на оплату услуг специалиста. Но основательный подход к такому серьезному вопросу, как выбор застройщика, дает возможность чувствовать себя спокойно и уверенно в ожидании новоселья.

Источник: https://test.spbguru.ru/advice/1909-kakie-dokumenty-proverit-u-zastrojschika-pri-pokupke-kvartiry

Секреты проверки квартиры перед покупкой и застройщика при приобретении недвижимости в новостройке

Как проверить новостройку

К сожалению, обман покупателей — достаточно частое явление на современном рынке недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверить как само жильё, так и его продавца.

Только через правильно проведённую проверку удаётся снизить риски при покупке. Считается, что с этой процедурой при должной внимательности к юридическим нюансам может справиться обычный среднестатистический покупатель, а не только опытный юрист или риелтор.

Чем рискует покупатель?

Если проанализировать судебную и юридическую практику, можно заметить, что возникновение проблем с приобретённой недвижимостью обязательно приводит к одной из причисленных ниже неприятностей (а иногда и к их совокупности):

  • Новый владелец полностью теряет недавно приобретённое жильё, а его семья оказывается на улице без крыши над головой.
  • Также хозяин теряет все свои сбережения и ему не за что приобрести другую квартиру или дом.

А это лишние расходы, ведь услуги специалистов и адвокатов удовольствие не из дешёвых.

У владельца проблемной недвижимости образуется множество дополнительных трат. Это судебные издержки, оплата юридических услуг, аренда другой квартиры и оформление документов.

Возникает неприятная ситуация, когда хозяева оказываются заложниками ситуации, что чревато не только финансовыми издержками, но и потерей здоровья и покоя.

Чаще всего покупатель сталкивается:

  • с утаиванием истинных причин продажи жилых метров;
  • с потерей задатка или аванса вследствие того, что такая возможность была изначально включена в договор;
  • с продавцами-мошенниками, которые якобы продают то, чем вовсе не владеют;
  • с ограничением прав собственника, когда оказывается, что на этой же жилой площади прописаны третьи лица или дети, не достигшие восемнадцати лет;
  • с незаконно произведённой приватизацией, которая приводит к документальной путанице и утрате права собственности;
  • с установленными отягощениями в виде ареста или нахождения жилья под залогом;
  • с утаиванием прав третьих лиц, в результате чего возникают судебные тяжбы;
  • с незаконными постройками, когда у застройщика не было права возводить жилой дом и продавать в нём квартиры;
  • с неправильным документальным оформлением, что в лучшем случае приводит к необходимости их переоформления;
  • с фиктивными условиями сделки, которые по недосмотру и неопытности покупателя вносятся в договор;
  • с проблемами уплаты налога, когда продавец искусственно занижает рыночную стоимость жилья;
  • с утратой жилья, так как оно находилось под залогом и фактически принадлежит банковскому учреждению.

Однако предварительную проверку можно сделать и без его участия, тем самым частично сэкономив деньги.

Этапы проверки

Потенциальному покупателю необходимо предпринять минимум пять правильных шагов для поиска возможных нарушений закона со стороны продавца.

Проверка документов продавца

На первом этапе проверяются имеющиеся у продавца документы.

Особенно это актуально, если речь идёт о квартире или доме, относящемся к вторичному рынку (у нынешнего владельца уже есть установленное право собственности).

Добросовестный продавец обязан показать покупателю оригинал документа, дающего ему право на владение недвижимостью. Чаще это договор о купле и продаже либо документ, подтверждающий права наследника.

Также продавец может предъявить договор о получении жилья в дар. Реже собственник предъявляет договор о ренте или имеющееся судебное решение.

Покупатель может обратиться в нотариальную контору или судебный орган, указанный в документе, и по его регистрационному номеру уточнить подлинность.

Выписка из Росреестра

На втором этапе будет не лишним запросить выписку в Росреестре. И убедиться, что данное жильё не завещано в качестве наследства или подарено. Если новый владелец, получивший наследство или дар, спешит распрощаться с собственностью — это также серьёзный повод, чтобы насторожиться.

Покупатель должен знать историю приобретаемого недвижимого имущества! Единый государственный реестр ведёт статистику с 1998 года. Начиная с этого года можно отследить историю любого недвижимого объекта (все переходы права на собственность, наличие запретов на проведение сделок, и так далее).

Должна насторожить частая смена хозяев и факт того, что они не проживали в данной квартире или доме.

Проверка состояния жилья

На третьем этапе крайне важно выяснить состояние самого жилья (проверить его качество).

Для проверки информации пригодятся документы, выданные прежнему хозяину в БТИ. По техническим документам покупатель сможет определить, имеется ли незаконная перепланировка или переоборудование жилья. Такие нарушения ликвидируются путём повторного проведения ремонта, так как состояние квартиры должно полностью соответствовать данным, отображённым в технической документации.

Проверка личности продавца

На четвёртом этапе проверяется сам продавец. Прежде всего, нужно установить, имеет ли он гражданство. Также определяется подлинность паспорта.

Для этого покупатель выписывает паспортные данные продавца и обращается за справкой в территориальное отделение ФМС (раньше обращались в паспортный стол).

У представителя продавца обязательно проверяется доверенность через указанную в этом документе нотариальную контору. Важно, чтобы документ был не поддельным и не прекратил срок действия.

Проверка прав третьих лиц

На пятом этапе проверяются права третьих лиц. Как было сказано выше, в продающейся квартире могут быть прописаны несовершеннолетние граждане или другие лица, имеющие законные права на жильё. Для проверки покупателю необходимо ознакомиться с данными домовой книги, и уточнить, кто именно проживал в квартире.

Оспаривание права на уже проданное жильё — достаточно распространённая в нашей стране практика. Приобретение жилья, в котором прописан «пропавший» член семьи, само по себе является неоправданным риском.

Например, если родственник сидит в тюрьме, продавец не захочет сообщать об этом покупателю. А после своего освобождения бывший совладелец квартиры имеет все права, чтобы оспорить сделку о купле и продаже через суд.

Чтобы избежать нарушения прав несовершеннолетних, следует убедиться, что у продавца имеется соответствующее разрешение, выданное органами опеки.

Проверка новостройки

Приобретение квартиры в новом доме, относящейся к первичному рынку, также требует предварительной проверки.

Покупателю нужно убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство, выданное муниципалитетом или региональными органами власти. Незаконное строительство автоматически лишает покупателей прав на приобретённое жильё!

Дополнительно необходимо убедиться в качественном ремонте квартиры и оснащении её всеми коммуникациями. Необходимо лично осмотреть жилую площадь. Оценить качество отделки (штукатурки, покраски), наличие и рабочее состояние водопровода, канализации, электрической проводки, отопления, газового оборудования. Только после осмотра можно подписывать акт о передаче жилья!

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnaya-proverka-kvartiry.html

Как проверить и выбрать застройщика? На что обратить внимание? на сайте Недвио

Как проверить новостройку

С каждым годом число людей, покупающих жилье на стадии строительства по первому звонку или встрече становится все меньше. Все дело в обманутых дольщиках. Нередко на рынок выходят недобросовестные застройщики, которые хотят получить большие деньги, оставив покупателей ни с чем.

Как не попасться на уловки мошенников, проверить застройщика, сэкономить и получить желанные метры? Об этом мы расскажем в данной статье.

На что обратить внимание при покупке дома в строящемся поселке?

Процент проблемный строек на рынке недвижимости есть всегда. Вся проблема в том, что на начальном этапе строительства очень сложно определить, будет ли объект сдан вовремя.

Сложные экономические условия, нестабильность рынка и наличие компаний с недобросовестными целями создают риски для обычных людей, которые хотят обзавестись жильем.

Речь идет не только о застройщиках многоэтажных домов, но и девелоперах загородных коттеджных поселков.

Проблема состоит в том, что яркая и грамотно продуманная маркетологами рекламная кампания может усыпить бдительность покупателя и увести его от того, что может насторожить. Следует проверять застройщика независимо от того, покупается дом на этапе котлована или уже сдан в эксплуатацию.

1. Низкая цена — повод лишний раз все проверить

Если у вас нет доступа к самому участку, и вы еще не обращались за конкретными сведениями к застройщику, можно оценить выгоду объекта по косвенным признакам. Посетите поселок лично, оцените месторасположение, инфраструктуру и проверьте наличие сомнительных факторов.

К примеру, многие покупатели выбирают объекты исходя из цены, радуясь тому, что нашли самый дешевый вариант.

 При этом, они забывают принять во внимание факты непригодной земли, неудобной транспортной доступности или расположенной недалеко свалки, крупного промышленного объекта.

Во время осмотра строящегося дома вы можете не заметить дискомфорта. Вместе с тем, в быту такое «соседство» доставит вам немало хлопот.

Обывателю трудно оценить сделку с объективной стороны. Кроме того, искусственное создание ажиотажа застройщиком («последние дома», «скидка действует до …», «завтра будет дороже») подсознательно торопит покупателя и заставляет принимать необдуманные решения.

2. Изучите бренд застройщика

Для начала необходимо выяснить, есть ли у организации, осуществляющей постройку дома, поселка, свой сайт. Если эта фирма на слуху у многих, имеет построенные и реализованные проекты, то в сети Интернет ее можно будет найти без особого труда. Такая компания не боится раскрыть информацию о себе, оставить контактные данные.

Следует обратить внимание на объем информации, представленной на онлайн-странице. Главные составляющие, которые должны быть указаны:

  • адрес проекта;
  • сроки возведения;
  • описание жилого комплекса;
  • проектная документация;
  • разрешительные документы;
  • ФИО и фотографии руководства;
  • номер телефона для связи.

Если перечисленных сведений нет либо их подозрительно мало, стоит задуматься над последствиями инвестирования денег в такую компанию и объект строительства.

3. Проанализируйте отзывы

Следующим этапом проверки девелопера станет поиск на всевозможных форумах и социальных сетях отзывов о застройщике и ходе строительства. Они о многом расскажут. Можно найти людей, уже получивших долю в строительстве. Если мнения таких лиц выражают положительный настрой, то стоит присмотреться к продавцу поближе.

Когда стоит вопрос выбора застройщика, не стоит забывать и про посещение сайтов органов государственной власти, отражающих учет и статистику по девелоперам. Здесь можно найти информацию, касающуюся надежности интересующей фирмы. Перенос сроков сдачи объектов также отображается на данном ресурсе, и эта информация открыта для всех желающих.

Будет нелишним отыскать старые информационные сообщения на новостных каналах и форумах о недвижимости. На каком-нибудь из них вполне могут найтись прошлые вести о застройщике. Возможно, он был задействован в громких судебных процессах, а может быть, ранее пытался воплотить неудачные проекты, которые принесли только убытки.

Подобные сведения расскажут немного из истории продавца, и можно сделать соответствующий вывод в его пользу или об отказе в сотрудничестве.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

4. Изучите какие есть разрешения на стройку

Самый важный этап заключения сделки с застройщиком – это проверка документов. Вы должны получить гарантии, которые обеспечивают право собственности на строящийся или уже построенный дом. В этом аспекте стоит уделить отдельное внимание правоустанавливающим бумагам на землю и на постройку.

Перед вступлением в ряды дольщиков обязательно необходимо изучить всю имеющуюся проектную документацию поселка, а именно:

  • разрешение на ведение строительства;
  • декларацию постройки;
  • право на землю.

Такие документы содержат много полезных сведений, вплоть до того, какая предусмотрена высота потолков, толщина стен, из каких материалов будут сооружены межкомнатные перекрытия… Также нужно обратить внимание на строки, отражающие кто инвестор проекта, какой банк финансирует стройку, есть ли соглашение со страховой компанией.

Также изучите четкое определение назначения земельного участка. Если он выделен под индивидуальное жилищное строительство — это лучший вариант. Отдельно стоящий коттедж переходит в собственность вместе с придомовой территорией. Если вы покупаете квартиру в дуплексе или таунхаусе, возможны нюансы по части землевладения.

Пакет правоустанавливающих документов на дом должен включать:

  • кадастровые паспорта на участок и строение;
  • технический паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • акт о введении здания в эксплуатацию;
  • документы на подключенные коммуникации и др. бумаги.

Покупая дом от застройщика также стоит убедиться в отсутствии кредитного долга или обременения. Помните о том, что после заключения сделки все последствия выбора ложатся на вас. Поэтому важно не спешить и проанализировать все аспекты, чтобы не столкнуться с последствиями сотрудничества с недобросовестным застройщиком.

В зависимости от этапа строительства, на котором вы покупаете объект недвижимости, необходимо изучить довольно большой по объему перечень документов, в которых могут быть скрытые нюансы. Поэтому желательно провести анализ совместно с юристом.

Чтобы основательно проанализировать уже построенный объект, вам может потребоваться сотрудничество со специалистами по строительному надзору. В готовом доме важно в первую очередь оценить качество строительства. Для этого стоит обратить внимание на такие факторы:

  1. Спуститесь в подвал и оцените уровень влажности. Близкое залегание грунтовых вод может способствовать подтоплению, особенно в весенний период. Обнаруженная на стенах плесень или пятна могут свидетельствовать о некачественно установленной дренажной системе и вентиляции. Гораздо более опасными могут быть проблемы с фундаментом;
  2. После осмотра подвала стоит подняться ближе к крыше на верхний этаж или чердак. Идеальное время для оценки – дождливая погода. Вы можете проверить насколько хорошо кровля защищает дом от проникновения влаги4
  3. После предварительной оценки стратегически важных участков здания, обратите внимание на качество внутренней отделки стен. При серьезном подходе к делу можно проверить ровность стен и пола при помощи строительного уровня.

Нужно учитывать тот факт, что большинство застройщиков ставят в приоритет количество продаваемой недвижимости, а не качество. Поэтому внутренняя отделка под ключ от застройщика требует тщательной оценки. Нюансы кроются в деталях.

При осмотре недвижимости обратите внимание на коммуникации (подключены ли они, в каком объеме и т.д.):

  1. Отопление – даже в Подмосковье газификации подлежат далеко не все коттеджные поселки. Убедитесь в том, что у вас в частном порядке будет возможность подключиться к централизованной системе газоснабжения. Если коммуникации уже подведены, убедитесь в работоспособности системы. Иногда неправильно установленные батареи в помещениях не работают и этот факт становится известным лишь при наступлении отопительного сезона;
  2. Электричество – покупая коттедж под ключ важно смотреть на состояние проводки. Для этого лучше привлечь инженера или техника, который сделает первичную оценку. Если обнаружится проблема в виде перегорающих лампочек, скачков напряжения и прочих неприятностей, вам придется впоследствии самостоятельно с этим справляться;
  3. Канализация – ее состояние проверить не так легко, нужно спустить большой объем воды. Для этого заполните ванную до половины, затем выньте пробку. Вода не должна застаиваться и уйти в течение минимум 2-х минут.

Доверяй, но проверяй

Если вы планируете покупку строящегося дома в коттеджном поселке, после того как вы проверили всю информацию, лучше не спешить с решением, а спустя некоторое время приехать на стройку, не предупреждая девелопера.

Если по приезду обнаружатся нарушения или что-то подозрительное, к примеру дома будут отличаться от того, что представлено в рекламе, или, хуже того, никого на участке земли нет, не ведутся активные действия по строительству, — целесообразно поискать другой проект и выбрать иного застройщика.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kak-proverit-vybrat-zastroyschika/

Чем полезна дольщику ЕИСЖС

Как проверить новостройку

В последних редакциях 214 ФЗ появилась новая сложная аббревиатура АИС ЕИСЖС. За этими буквами скрывается Единая информационная система жилищного строительства, размещенная на официальном сайте наш.дом.рф.

Она предназначена для того, чтобы собрать в одном месте полные и актуальные данные обо всех новостройках, застройщиках, их документах и ходе строительства.

Рассмотрим, как работает эта система: какие данные она содержит, зачем нужна дольщику и как пользоваться ей на сайте наш дом рф.

О еисжс

ЕИСЖС размещена на сайте  наш.дом.рф, который является официальным сайтом системы.

В систему собраны данные о проектах, строительство которых осуществляется по 214 ФЗ.   На сайте ЕИСЖС можно проверить данные о своем договоре долевого участия: уплатил ли застройщик по нему обязательные взносы (и, соответственно, будет ли у дольщика право на выплату из компенсационного фонда в случае банкротства застройщика).

Частью системы является Единый реестр застройщиков, объединяющий данные обо всех компаниях, работающих в этой отрасли.

ЕИСЖС состоит из:

  • открытой части, доступной к просмотру для всех желающих; и
  • закрытого раздела, который используют для обмена информацией между застройщиками и госорганами.

Единый реестр застройщиков

Частью ЕИСЖС является единый государственный реестр застройщиков (ЕРЗ), объединяющий информацию обо всех компаниях, которым разрешено вести строительство многоквартирных домов в России. Официальный сайт реестра расположен по адресу https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков.

В этом реестре можно найти информацию обо всех застройщиках, действующих в РФ:  наименование, ИНН, ОГРН, юридический и фактический адреса.  Также доступны данные обо всех построенных объектах и тех ЖК, которые еще находятся в работе (реестр всех новостроек).

Откуда берутся данные в ЕИСЖС

Сведения в систему направляют различные органы государственной власти, а также сами застройщики.  Для работы в ЕИСЖС им созданы личные кабинеты в системе, с помощью которых можно размещать документы в электронном виде, а также просматривать их содержание.

Органы строительного надзора подают сведения о выданных ЗОС застройщика и проектной декларации требованиям 214 ФЗ или об отказе в их выдаче, данные о проведенных проверках и привлечении застройщика и его должностных лиц к ответственности, а также об обнаруженных нарушениях 214 ФЗ и лишении застройщика права привлекать средства граждан.

Компенсационный фонд передает в систему данные об уплате застройщиками обязательных отчислений, а также сведения о соблюдении застройщиком требований к финансовому положению, наличии недоимок по налогам и сборам, иных обнаруженных Фондом нарушениях 214 ФЗ.

Росреестр размещает информацию о земельном участке, на котором ведется строительство, правах на него, а также сведения о зарегистрированных договорах долевого участия и зарегистрированных правах на квартиры и помещения в новостройках (большая часть этой информации находится в закрытом режиме).

Действия застройщика в ЕИСЖС

В соответствии со ст. 3.1 ФЗ 214, установлен следующий порядок размещения застройщиками информации в ЕИСЖС. Застройщики обязаны размещать следующие данные по каждому из своих проектов:

  • правоустанавливающие документы на землю, на которой осуществляется строительство (однако эти документы находятся в закрытой части системы, доступной государственным органам и самому застройщику);
  • разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных объектов, наличие которых требуется для привлечения средств дольщиков;
  • разрешение на строительство;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • условия привлечения средств дольщиков (эскроу или оплата взносов в компенсационный фонд долевого строительства);
  • проектную декларацию;
  • заключение Стройнадзора о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214 ФЗ,
  • типовой проект договора долевого участия, используемый застройщиком;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН).В закрытой части системы, доступ в которую имеют государственные органы и сам застройщик, необходимо также разместить правоустанавливающие документы: договоры о приобретении или об аренде земли;
  • квартальная и годовая бухгалтерская отчетность;
  • условия привлечения средств при работе со счетом эскроу;
  • актуальные фотографии со стройки;
  • градостроительные документы (градплан и схему планировочной организации земельного участка);
  • расчет собственных средств и нормативов финансовой устойчивости;
  • сведения об открытии или закрытии расчетного счета в соответствии с 214 ФЗ, включая номер счета и сведения об уполномоченном банке;
  • извещение о начале строительства.

В случае начала банкротства, застройщик должен подать об этом сведения  в ЕИСЖС.

Раньше застройщики были обязаны раскрывать указанную выше информацию на своих официальных сайтах.

  Это требование заменено на раскрытие информации в системе ЕИСЖС, которая стала основным средством для ознакомления дольщиков с информацией о застройщиках и проектах их строительства.

  Вся информация, которая ранее размещалась на сайтах застройщиков, согласно новым требованиям должна быть опубликована в ЕИСЖС.

Для размещения информации застройщик должен зарегистрировать личный кабинет на сайте ЕИСЖС в соответствии с инструкцией, размещённой на наш.дом.рф в разделе авторизации.

С 25 сентября 2019 года в ЕИСЖС должны быть внесены сведения обо всех действующих жилищно-строительных кооперативах в соответствии со ст. 123.1 Жилищного кодекса РФ (информация о ЖСК и реализуемом проекте строительства).

За время, прошедшее с момента ее учреждения, система ЕИСЖС стала очень полезным инструментом для тех, кто планирует приобрести квартиру по 214 ФЗ.  Она позволяет провести первичную проверку объекта и застройщика перед покупкой.  Но для более детальной проверки стоит обратиться к профессиональному юристу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/eis

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.