Как проверить перепланировку квартиры

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: последствия, как узнать, чем грозит, стоит ли

Как проверить перепланировку квартиры

» Жилищные споры » Перепланировка » Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

299 просмотров

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

  • Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.
  • Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Пример: Если нужно просто заменить батарею на более новую – это переустройство. Разрешение не нужно. Но если планируется объединить балкон и кухню – то разрешение необходимо, ведь, как минимум, увеличивается площадь жилья.

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Лишь в крайне редких случаях перепланировка будет визуально полностью схожа с тем, как в реальности выглядит квартира, но при этом фактически перепланировка будет присутствовать.

Тут уже рекомендуется пользоваться услугами специалистов, если есть хотя бы малейшие подозрения.

Кроме того, можно внести в договор купли-продажи специальный пункт о том, что в случае выявления неузаконенной перепланировки уже после переоформления права собственности покупатель может признать сделку недействительной.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана.

Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе.

Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

В ипотеку

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

Кроме того, банки нередко устанавливают достаточно высокую стоимость квартиры, чтобы выдать как можно более крупный кредит. В результате потенциальный покупатель никаких преимуществ от приобретения такого жилья не получит.

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Пример: Квартира с нормальной планировкой, соответствующей техпаспорту, стоит 3 миллиона рублей. Аналогичное жилье, но с незаконной перепланировкой обойдется уже в 2,7 миллиона рублей. 300 тысяч рублей разницы – это хорошая плата за потенциальные неудобства.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Штраф

Первая проблема – это штраф. Суть в том, что согласно ст.7.21 КоАП, если выявлена незаконная перепланировка квартиры, ее собственник наказывается штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. На практике, почти всего назначают максимальную сумму.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать.

Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость.

Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

  • Привести квартиру в соответствие с техпаспортом что, как уже было сказано выше, практически никогда не устраивает собственников.
  • Узаконить выполненную перепланировку, если это вообще возможно. Подробнее об этом дальше.

Порядок действий

  1. Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать.

    Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.

  2. Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.

  3. Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку.

    Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.

  4. С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.
  5. Получить решение.

    Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт. Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.

Документы

Примерный перечень документов, которые понадобятся для узаконивания перепланировки:

  • Паспорта всех собственников жилья. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний), можно использовать свидетельство о рождении.
  • Согласия всех владельцев на проведение планировки. Заверяется нотариально.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Проект перепланировки.
  • Заключения контролирующих структур.

Если заявитель не хочет заниматься сбором заключений, их может запросить сам сотрудник МФЦ (Мои документы). Из-за этого решение может быть принято несколько позже, но владелец не будет терять на сбор такой документации свое время.

Процедура узаконивания перепланировки не только сравнительно долгая, но еще и относительно дорогая. В среднем, в зависимости от квартиры, особенностей перепланировки и многих других факторов, правильно оформленные документы обойдутся приблизительно в 30-60 тысяч рублей. Из них:

  • Расходы на консультацию: до 2 тысяч рублей.
  • Получение проекта перепланировки: до 15 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
  • Оформление нового техпаспорта: около 10 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Расходы

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины.

Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности.

Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

В рф установят правила доступа в квартиры для проверки перепланировки

Как проверить перепланировку квартиры

Министерство юстиции РФ приступило к подготовке законопроекта, который пропишет особенности доступа приставов в квартиры граждан, когда надо проверить состояние помещений: не проводится ли опасная перепланировка, в порядке ли газовое оборудование и т.п.

Закон об исполнительном производстве планируется дополнить новой мерой принудительного исполнения: принудительный доступ в помещение во многоквартирном доме при осуществлении надзора за соблюдением порядка перепланировки, обслуживания и ремонта газового оборудования и т.п.

Последняя тенденция: в службу судебных приставов все чаще поступают дела, в которых требуется войти в квартиру гражданина – даже если он против. Суд вправе заставить человека открыть дверь, если, например, у соседей возникли опасения по поводу проводимого им ремонта.

Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

В первую очередь процедурой пользуются жилищные инспекции, которые как раз и ищут опасные перепланировки. Так что минюст не изобретает какой-то новый правовой механизм и не ищет дополнительной работы судебным приставам, а только предлагает усовершенствовать практику. Так как на деле подчас возникают проблемы.

“В настоящий момент решения судов, которые предусматривают необходимость доступа в жилое помещение, исполняются крайне плохо, – сказала “РГ” адвокат Ольга Власова.

– На мой взгляд, сейчас существует две проблемы.

С одной стороны, в резолютивной части решения по конкретному делу суд не всегда четко формулирует, какие именно действия и кем должны быть осуществлены, чтобы решение было исполнимо”.

Правовые аспекты эксплуатации жилья эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

А с другой стороны, по ее словам, приставы неохотно используют уже имеющиеся у них полномочия для того, чтобы обеспечить доступ в жилище для исполнения решения суда, в силу недостаточного правового регулирования осуществления этого полномочия пристава.

Жилищные инспекции выявляют квартиры, в которые надо постучаться: там проводится опасный ремонт или разводится антисанитария

Новации, разрабатываемые минюстом, добавят ясности и определенности, а значит, есть надежда, что приставы будут смелее использовать свои возможности. Когда все отработано, дело идет на лад.

Заставить хозяина открыть дверь надо, когда в квартире творится нечто опасное для всего дома, например ломают несущие стены. Или каким-то образом нарушается закон. Недавно в Санкт-Петербурге судебные приставы помогли жилищной инспекции войти в одну из квартир, где была оборудована дешевая гостиница. Нелегально.

А в Новосибирской области коммунальные службы по решению суда провели уборку в захламленной квартире.

Узнать всю правду о квартире или даче теперь можно за минуты

“Женщина на протяжении длительного времени складировала мусор в своей квартире, что стало причиной антисанитарии, – рассказали в свое время в службе судебных приставов. – Жильцы дома неоднократно обращались с жалобами на соседку в администрацию города. Несколько раз создавались комиссии с целью обследования муниципальной квартиры, однако хозяйка не открывала двери”.

Но после того как суд вынес решение и к дело подключились судебные приставы, коммунальными службами в квартире была проведена уборка и дезинфекция. Однако подобным юридическим хеппи-эндом заканчиваются далеко не все истории.

Как напоминает адвокат Ольга Власова, действующее законодательство дает судебному приставу право входить без согласия должника в занимаемое им помещение. В данном случае речь тоже о должниках, только не финансовых. Раз суд обязал их открыть дверь, они должны это сделать.

Однако, по ее словам, существующие нормы лишь устанавливают право пристава на вход в жилое помещение должника без его согласия, но не определяют порядок его реализации.

“С другой стороны, право на жилище – это одно из основных конституционных прав гражданина, закрепленное в Конституции РФ, говорит Ольга Власова.

– Отсутствие детально определенного механизма реализации исполнительного действия, ограничивающего конституционное право, создает правовую неопределенность в возможности наступления негативных, прежде всего уголовно-правовых (ст.

139 УК РФ), последствий для судебного пристава-исполнителя и является существенным сдерживающим фактором в процессе исполнения”. По ее мнению, проблему необходимо решать комплексно, и применительно ко всем категориям дел, где приставу надо принудительно войти в помещение должника.

Росгвардия разработала специальные датчики для защиты окон в квартирах

“Кроме того, целесообразно при вынесении соответствующего решения суда по отдельным категориям дел, по аналогии с делами о признании права собственности на недвижимое имущество, суду сразу в резолютивной части решения указывать на то, что данное решение является основанием для осуществления судебным приставом-исполнителем доступа в жилое помещение для осуществления соответствующих исполнительных действий”, полагает Ольга Власова.

Закон дает приставам полномочия, но не прописывает детально, как войти в квартиру принудительно

В свою очередь адвокат Вячеслав Голенев полагает, что помимо предлагаемых изменений в Закон “Об исполнительном производстве”, необходимо принять соответствующие методические рекомендации для приставов.

При этом эксперты подчеркивают, что приставы только исполняют судебные решения, а инициаторами дел являются жилищные инспекции.

Как пояснил “РГ” советник Федеральной палаты адвокатов Александр Боломатов, жилищные инспекции ищут в квартирах нарушения, которые ведут к разрушению дома или нарушению прав других жильцов.

Источник: https://rg.ru/2019/09/10/v-rf-ustanoviat-pravila-dostupa-v-kvartiry-dlia-proverki-pereplanirovki.html

Как понять, есть перепланировка в квартире или нет?

Как проверить перепланировку квартиры

Наиболее частым случаем, когда возникает вопрос о том, выполнялась ли в квартире перепланировка и является ли она узаконенной, остается сделка с этой недвижимостью.

В данной статье будут описаны способы выявления факта перепланировки и ее законность.

Итогом оценки фактической планировки квартиры, расположенной в многоквартирном доме, становится один из вариантов:

  • Перепланировка квартиры не производилась (сохранено первоначальное планировочное решение, разработанное автором-проектировщиком дома);
  • Произведена перепланировка и узаконена (имеется Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке и в технической документации БТИ зафиксировано измененное планировочное решение);
  • Перепланировка выполнена самовольно без получения разрешения от надзорного органа (имеются отличия фактической планировки и планировочного решения в документации БТИ);
  • Обнаружена неточность в технической документации (перепланировка не производилась, но имеются отличия от технической документации БТИ).

Пример технической документации БТИ до и после перепланировки

В Москве и Подмосковье достоверно определить, выполнялась ли перепланировка квартиры и является ли она узаконенной, возможно основываясь только на учетно-технической документации БТИ (это технический паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к плану).

Определение факта выполнения перепланировки и ее законность

Установить, выполнялась или нет в квартире перепланировка, а также является ли она узаконенной, возможно несколькими способами:

► Самостоятельно сравнить фактическую планировку с архивной копией поэтажного плана из БТИ. 

► Инициировать выход на квартиру техника БТИ, который проведет инструментальные обмеры помещений. После произведенного обмера, вы можете получить в БТИ  актуальную техническую документацию. 

В том случае, если полученные в БТИ планы, с результатом последнего обследования, имеют отличия от изначальной планировки, данное отмечается «красными линиями» и пометкой об отсутствии разрешения на перепланировку. Следовательно, факт выполнения самовольной перепланировки можно считать установленным.

Примеры учетно-технической документации БТИ в красных линиях

Установить факт произведенной перепланировки без планов БТИ чаще всего невозможно.

Еще одним из способов, при котором возможно установить факт перепланировки или ее отсутствие, является визуальное сравнение вашей текущей планировки с планировкой соседей. Однако, у данного способа есть свои нюансы. Не смотря на то, что планировочное решение выше и ниже расположенных квартир в целом совпадает, могут быть некоторые планировочные различия.

В следствии чего, данный метод не стоит считать достоверным. Поэтому, самым верным, все же, стоит считать анализ планировочного решения согласно планам из БТИ.

В случае выявления самовольной перепланировки

В случае, если факт самовольной перепланировки все же установлен, выполненный ремонт необходимо узаконить. В первую очередь, стоит определить возможность согласования имеющегося планировочного решения.

Произвести анализ возможности согласования перепланировки и подготовить необходимую для узаконивания проектную документацию возможно в нашей организации.

На текущий момент в г. Москве возможно согласовать не только планируемую,но и осуществленную перепланировку. Виды работ, а также необходимые для узаконивания документы определены Постановлением Правительства Москвы № 508 (в действующей редакции).

В преобладающем большинстве районов Московской области отсутствует регламент согласования ранее выполненной перепланировки/переустройства. Узаконить выполненные ремонтные работы возможно только на основании решения суда.

Также, может отличаться процесс согласования и разрешенные мероприятия. Для оценки возможности согласования перепланировки необходима предварительная консультация в местном надзорном органе, осуществлявшем согласование.

Подробнее об узаконивании ранее выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье приведены в этой статье.

Статья посвященная санкциям за самовольную перепланировку размещена здесь.

Внимание к технической документации

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность, так как определенное распространение приобрела поддельная и неправомочная техническая документация. Подробнее об этом описано здесь.

♦В процессе согласования перепланировки запрещено использование фальсифицированной и неправомочной документации♦

Для того чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом проверки QR кода.

Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать.

Для документов, выданных ранее этой даты. в целях проверки возможно использовать номер заказа.

Для учетно-технической документации Московского областного БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис проверки ее подлинности по коду документа. Кроме этого, подлинность документа возможно проверить по фотографии или отсканированной копии, которые необходимо выслать в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

♦В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются перепланировкой, а вызваны техническими ошибками.

В этом случае инициируется исправление ошибочной документации БТИ на основании имеющихся альтернативных документов (планов застройщика, кадастрового паспорта с техническим планом, авторской проектной документации и т. п.). В некоторых случаях для исправления неточностей технической документации приходится обращаться в суд.

Квартиры, не имеющие проблем с самовольной перепланировкой более привлекательны для покупателей. Напротив, факт самовольно выполненной перепланировки не только снижает стоимость объекта недвижимости, но требует затрат времени и средств на согласование перепланировки, либо на проведение дорогостоящего восстановительного ремонта.

Направьте любые свои вопросы в сфере перепланировок и переустройства квартир с помощью электронной почты, размещайте на нашем сайте или задавайте их по телефону – квалифицированные специалисты нашей организации ответят Вам на них.

Источник: https://apb1.ru/kak-ponyat-est-pereplanirovka-v-kvartire-ili-net.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.