Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Содержание

Нужен ли риелтор при продаже квартиры в 2020 году

Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Сделка купли-продажи квартиры – это очень важное событие, которое сопровождается массой вопросов и нюансов. Сегодня большинство людей не представляет себе процедуру продажи недвижимости без посредника. Но так нужен ли риэлтор при продаже квартиры?

Зачем нужен вообще риэлтор

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью. Сделки с недвижимостью – это его основное занятие, поэтому его знания и услуги так ценятся сторонами сделки.

Как работают риэлторы при продаже недвижимости? В функции и обязанности риэлтора по продаже входит:

  • проверяет юридическую чистоту жилья;
  • помогает продавцу собирать необходимые справки, документы для продажи квартиры;
  • осуществляет оценку и предпродажную подготовку;
  • реализует рекламную кампанию – ищет покупателей и проводит показы;
  • разрабатывает тексты договоров в интересах клиента;
  • курирует регистрацию перехода права собственности на покупателя;
  • контролирует завершение сделки.

Продавец может и в одиночку справиться со всеми перечисленными выше функциями. Однако продажа квартиры через риелтора значительно сэкономит время, деньги и нервы.

Аргументы за риэлтора при продаже

Какие есть плюсы при обращении к агенту:

  1. Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
  2. Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
  3. Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риелторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
  4. Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
  5. Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.

Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.

Аргументы против

Перед тем, как решиться на заключение агентского договора на продажу квартиры, продавцу нужно внимательно взвесить возможные отрицательные стороны сотрудничества.

  1. Денежные затраты. Услуги агентов по недвижимости отличаются высокой стоимостью. Сколько стоит нанять риэлтора – минимальная ставка составляет в среднем 5% от суммы сделки (или 30 000 рублей, если агентство работает по твердому прайсу). Верхняя планка цены не установлена.
  2. Отсутствие стандартов для риэлторов. Закон не устанавливает специальные требования в отношении деятельности риэлторов – соответствующий нормативный акт все еще находится на стадии разработки. Это означает, что проконтролировать качество услуг и взыскать убытки с агента через суд порой достаточно сложно.
  3. Деятельность риэлторов не лицензируется, что ведет к появлению на рынке непрофессиональных агентов. На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Именно поэтому присутствует высокий риск мошенничества на рынке недвижимости.

Если речь идет о простой сделке – один продавец, один покупатель, необремененная квартира, то необходимость в посреднике вообще отпадает.

Нужен ли риэлтор при продаже квартиры с нотариусом

С чего начать новичкам? Нотариус обязателен при продаже квартиры в двух случаях:

В остальных случаях закон не обязывает сторон обращаться в нотариальную контору, но если они сочтут такой визит необходимым – любую сделку можно удостоверить.

Нотариус обеспечивает законность сделки, в том числе выполняет следующие действия:

  • проверяет, не нарушены ли сделкой чьи-либо права;
  • разрабатывает текст договора с учетом действующих норм;
  • проверяет дееспособность продавца и покупателя;
  • удостоверяет своей подписью факт совершения сделки.

Поэтому если продавец планирует обращаться к риэлтору именно для обеспечения юридической законности сделки – то участия посредника не требуется, иначе он лишь продублирует полномочия нотариуса.

Однако нотариус не может заменить риелтора полностью – он не проведет осмотр квартиры, не станет продвигать недвижимость на рынке и контролировать расчеты по сделке. Все эти функции по-прежнему лежат на агенте.

Важно. Риелтор не подменяет нотариуса, а нотариус – риелтора. Они выполняют разные функции, которые могут дублироваться лишь отчасти.

Таким образом, продавцу нужно определиться, в каких вопросах ему нужна помощь – и, исходя из этого, решать, нанимать риелтора или нет.

Нужен ли риелтор при продаже квартиры через ипотеку

Банк, выдающий покупателю ипотеку, является в некотором смысле гарантом продавца в плане расчетов. Если банк надежный, с многолетней положительной историей и хорошей репутацией – продавец может не беспокоиться о том, что банк не переведет ему оплату за квартиру.

Однако в ипотечных сделках есть другой риск. Если договор после его исполнения будет аннулирован судом, то продавец рискует получить назад жилье, обремененное ипотекой. Судебная практика в таких делах встает на сторону банков.

Именно для того, чтобы избежать подобного риска, в ипотечных сделках требуется риэлторская помощь. Обеспечить юридическую чистоту сделки может только человек с профильным образованием или с многолетней практикой продаж на рынке недвижимости.

Мошенничество риелторов при продаже квартиры

Как именно обманывают риэлторы при продаже квартиры?

Встречаются следующие схемы обмана мошенников риэлторов:

  1. Услуга «Поиск покупателя». Ряд мошенников предлагают продавцу свои услуги по поиску покупателя, но оплату просят не от суммы заключенной сделки, а за каждого найденного потенциального покупателя. При этом работа по поиску как таковая не ведется, а «покупателями» выступают родственники и знакомые мошенника.
  2. Продажа по генеральной доверенности. Агент требует, чтобы продавец выдал ему нотариальную доверенность на право совершения всех действий, связанных с продажей, в том числе и на право принимать деньги. С таким документом мошенник может провести в жизнь совершенно любой план, а привлечь его к ответственности будет очень сложно.
  3. Фирмы-однодневки работают в целях заключения нескольких договоров. Они обещают выполнить большой объем работы по низкой цене, ссылаясь на неопытность или акции. Такие мошенники всегда работают по предоплате. Получив деньги, они просто исчезают с рынка – юридическое лицо закрывается, офис освобождается, а клиент остается ни с чем.

Перечисленные схемы прямо противоречат принципам деятельности честных специалистов.

Обратите внимание. Если агент настаивает на том, чтобы продавец и покупатель никак не контактировали между собой, вероятно, он пытается получить двойную оплату своих услуг за одну сделку. Такая схема не является мошенничеством напрямую, поэтому наказать риелтора за нее не получится.

Как проверить и правильно выбрать агента? Обезопасить себя на все 100% от мошенника невозможно, однако для снижения рисков нужно придерживаться ряда простых правил при выборе риэлтора:

  • обращаться только к агентам с хорошей репутацией;
  • никогда не отдавать риелтору подлинники документов, особенно паспорта – для работы ему достаточно копий;
  • не пренебрегать общением – общаться с покупателем по поводу условий сделки;
  • анализировать, насколько понятные он дает ответы на задаваемые вопросы.

Если же продавца квартиры все же обманули, как обманывают риэлторы, следует немедленно обратиться с заявлением о мошенничестве в полицию.

Как не платить риелтору за продажу квартиры

Прежде чем решить, оплачивать услуги агента или нет, нужно проанализировать, как риэлтор продает квартиру. Если риелтор добросовестно выполнил свои обязательства по договору услуг, то заплатить придется – иначе не избежать судебного иска. Если суд установит, что продавец немотивированно уклоняется от оплаты, то решение будет в пользу агента.

Другое дело, если риелтор не выполняет своих обязанностей, а оплату требует. В этом случае необходимо прекратить отношения с агентом. Сделать это можно, вручив риелтору уведомление об отказе от договора в силу ч. 1 ст. 782 ГК РФ. Обращения в суд в этом случае не требуется – уведомление уже обладает достаточной юридической силой для прекращения договора.

Скачать бланк уведомления об одностороннем отказе от договора можно здесь.

После получения уведомления агент будет не вправе требовать с продавца оплаты услуг по договору.

Как продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

Продать квартиру через риелтора довольно просто. Для этого необходимо:

  1. Найти хорошего агента, он должен иметь большой опыт по реализации недвижимости.
  2. Обговорить с риелтором условия и заключить договор на реализацию объекта.
  3. После заключения договора риелтор начинает работу: готовит документы для продажи, проводит показы, согласовывает условия договора.
  4. В назначенный день подписать договор купли-продажи и передать документы на регистрацию.
  5. Передать квартиру по передаточному акту и получить полную оплату.
  6. После регистрации получить договор купли-продажи со штампом Росреестра.
  7. Завершить расчеты с агентом.

Пример бланка (образец) договора с риэлтором на продажу квартиры 2020 можно скачать здесь.

Основную работу выполнит агент, поэтому продавцу остается только контролировать ход оказания риелторских услуг и внимательно читать документы на подпись.

Заключение

Нужен ли риелтор при продаже квартиры – каждый продавец решает самостоятельно.

Если сделка не осложнена наличием несовершеннолетних, обременением или материнским капиталом – можно самостоятельно продавать квартиру без риэлтора.

Но для совершения сложной сделки пригласить агента необходимо, ведь это поможет снизить многочисленные юридические риски и продать недвижимость по рыночной цене.

Подробнее о том, как продать квартиру без риелтора, вы узнаете из нашей следующей статьи.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь юриста, то ждем вас на бесплатную консультацию. Запись у онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-nuzhen-li-rieltor.html

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости или частного риэлтора?

Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Риелтор – это специалист, выступающий в роли посредника при проведении сделок с недвижимостью. Эта деятельность является его основным занятием, поэтому его профессиональные знания и опыт так ценятся на рынке недвижимости.

Обязанности АН и риелторов схожи – найти заинтересованных в сделке лиц и оформить ДКП. Основным отличием, как правило, выступает наработанная клиентская база – у компаний она чаще всего обширнее. Однако, нередки случаи, когда частный маклер, работающий много лет, имеет собственную практику.

Разница есть и в размере комиссионных, взимаемых за услуги. Частные риелторы в этом вопросе однозначно выигрывают, так как для того, чтобы привлечь клиентов они могут занижать устоявшиеся цены, что для крупных агентств невозможно.

Что входит в услуги эксперта при покупке?

  1. Анализ рынка недвижимости и подбор подходящих заказчику вариантов.
  2. Подбор выгодных схем кредитования, если сделка планируется с привлечением средств банка.
  3. Организация показов объектов.
  4. Проведение переговоров с покупателями.

  5. Проведение переговоров с продавцом о стоимости жилья и нюансах сделки.
  6. Анализ документов на предмет обнаружения возможных рисков.
  7. Сбор и подготовка пакета документов.
  8. Подготовка ДКП.
  9. Контроль за взаиморасчетом между сторонами.

  10. Оформление документов для госрегистрации сделки в Росреестре.

Размер комиссионных

Важно! Конечная стоимость услуг агента напрямую зависит от порученного ему объема работ.

Размер комиссионных крупных агентств недвижимости в среднем составляет 3–5% от стоимости объекта недвижимости, частных риэлторов – 50000–150000 тысяч рублей (по данным для Москвы и МО).

Сотрудничество с профессионалом: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Существенная экономия времени. Профессионал берет на себя практически все обязанности по организации и подготовке сделки.
  2. Минимизация возможных рисков.
  3. Быстрая реализация объекта недвижимости.
  4. Соблюдение требований законодательства РФ при оформлении сделки.
  5. Риелтор всегда действует в интересах своего клиента, используя для этого все доступные ему инструменты по организации и сопровождению сделки.

Минусы:

  1. Стоимость услуг.
  2. Отсутствие правовых норм, регулирующих деятельность риелторов и АН.
  3. Деятельность агентов не лицензируется, что открывает доступ на рынок для непрофессионалов.

В чем главный смысл обращения?

Чаще всего, к помощи риэлтерских контор прибегают те люди, которые по каким-либо причинам не хотят или не могут самостоятельно заниматься поиском объектов недвижимости или покупателей.

Внимание! Если владелец квартиры обратился к риелтору – необходимость искать покупателей, вести переговоры и организовывать показы квартиры — все обязанности по продаже недвижимости лягут на плечи профессионала.

Покупатель, если его интересы будет представлять агент, не станет искать варианты жилья самостоятельно, за него это сделает посредник. Также риелтор поможет сторонам установить конкурентоспособную рыночную цену и поможет в сборе и подготовке документов.

Ответственность

Риэлтерская деятельность напрямую не регулируется законодательством РФ. Нет норм, говорящих о том, что деятельность агента должна быть лицензирована. У риелтора также может не быть юридического образования – работать может любой заинтересованный гражданин.

Обязательное лицензирование АН было также отменено в 2002 году. Деятельность регулируется лишь актами Правительства РФ. ФЗ «О риэлтерской деятельности» по-прежнему не принят и остается на стадии законопроекта.

  • Ответственность наступает в том случае, если деятельность риелтора застрахована на предмет возмещения вреда, причиненного риэлтерской деятельностью.
  • В любых других ситуациях агент может отвечать лишь за те услуги, которые зафиксированы в заключенном между ним и заказчиком договоре на предоставление услуг.

Какие навыки необходимы?

При выборе риелтора следует обратить внимание на то, что риелтор должен:

  • Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
  • Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
  • Обладать высокой коммуникативностью.
  • Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
  • Уметь вести переговоры.
  • Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
  • Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
  • Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.

Проверка компетентности

Достаточно изучить личные документы, а впоследствии – поискать отзывы на специализированных форумах и других информационных площадках. Также нелишним станет звонок в агентство с целью узнать, действительно ли числится в нем такой агент. Профессионализм конкретного специалиста можно оценить только опираясь на отзывы и рекомендации.

Какие вопросы задать об объекте?

Главными вопросами, которые стоит задать перед заключением сделки, являются:

  1. Стоимость объекта.
  2. Является ли продажа прямой или альтернативной сделкой.
  3. Сколько владельцев? Есть ли среди них несовершеннолетние?
  4. Срок владения жильем.
  5. Кто зарегистрирован в квартире.
  6. Была ли перепланировка? Если была – согласована ли она с БТИ.
  7. Готовы ли на сделку с заемными средствами?
  8. Техническое состояние объекта.
  9. Инфраструктура района.
  10. Название компании застройщика, если дом сдан недавно.
  11. Стоимость услуг ЖКХ.

Первая консультация

При покупке в ходе первичной консультации можно выбрать риелтора, наблюдая, как он будет разговаривать с клиентом, какие вопросы ему задавать, чтобы получить максимум информации.

Совет! Если агент немногословен, и его не интересуют ваши требования – лучше обратиться в другое агентство недвижимости для покупки.

Задача клиента на этом этапе – выбрать удобное время. Риелтор обязан организовывать просмотры и показы объектов, а заказчик вправе выбирать до тех пор, пока найденное жилье не удовлетворит его по всем параметрам. Далее риэлтор проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Выплата аванса

Если юридическая проверка прошла успешно — составляется документация на оформление сделки. Часто на этом этапе покупатель передает аванс продавцу для подтверждения своих намерений. Деньги должны передаваться в присутствии риелтора, а сам акт – подтверждаться документально.

Подписание договора

После того, как все документы подготовлены – юристы агентства составляют ДКП и передаточный акт с учетом особенностей конкретной сделки. Если требуется заверение сделки нотариусом – участники посещают его, а затем передают документы в Росреестр.

После регистрации договора происходит подписание акта приема-передачи и ключи передаются покупателю.

Когда производится расчет?

Расчеты с агентом производятся после выполнения им всех взятых на себя обязательств.

Необходимые меры при работе с посредником

При работе с риелтором при продаже недвижимости существует ряд особенностей:

  1. Все устные соглашения должны быть закреплены в письменной форме.
  2. В договоре должен быть четко прописан предмет договора и персональные данные сторон.
  3. В соглашении необходимо указать технические сведения о жилье.
  4. Четко определить размер комиссии агента.
  5. Указать срок действия соглашения и условия его расторжения.
  6. Перечислить, что входит в обязанности агента по недвижимости при продаже.

Важно! Заказчик вправе вносить правки и корректировать договор, если это в его интересах.

Если агентство недвижимости успешно – его название будет на слуху, а рекламная кампания обширной и креативной.

Имидж

Имидж формируется в зависимости от множества мелких факторов. В частности, заказчика должно насторожить, если офис компании находится вдалеке, в нем стоит старая техника, а сотрудники неряшливы. Хорошо если компания числится в различных объединениях риелторов и других общественных организациях.

Опыт

Это один из главных критериев выбора. Оценивать стоит не само агентство недвижимости, а того агента, кто с вами будет работать.

Дипломы, сертификаты

Агентство, которое заинтересовано в привлечении и удержании клиентов готово предоставить им имеющиеся сертификаты, дипломы и прочую документацию для анализа. Это подтвердит открытость и прозрачность компании.

Как проверить компанию?

Перед тем, как заключать эксклюзивный договор о покупке или продаже с АН необходимо его проверить. Для этого потребуется:

  1. Изучить документы организации.
  2. Сделать запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и ЕГРН.
  3. Проверить трудовой договор агента на основании которого он работает в агентстве.

Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции

Риелтор должен сопровождать своего клиента на каждом из этапов оформления сделки:

  1. АН проверяет юридическую чистоту будущей сделки. Для этого проверяются личности владельцев, выписка из домовой книги, дееспособность продавца и прочие детали.
  2. Агентство должно проверить, не наложены ли на объект обременения, а также отсутствуют ли права на нее у третьих лиц.
  3. Агент составляет ДКП, соблюдая при этом интересы заказчика.
  4. Производятся взаиморасчеты между участниками. Если передаются наличные – агент контролирует правильность составления расписки.

    Справка! Наиболее популярным и надежным способом является передача денег через ячейку в банке.

  5. Завершающий этап – государственная регистрация перехода прав собственности.

Стоит ли прибегать к посторонней помощи?

Участие посредника на каждом из этапов покупки квартиры существенно облегчает жизнь покупателю. Риелтор:

  • Консультирует клиента.
  • Ищет варианты жилья.
  • Ведет переговоры и организовывает встречи с заинтересованными лицами.
  • Проверяет объект недвижимости на юр. чистоту.

Надо ли покупателю нанимать специалиста?

Реализуется ли понравившаяся квартира через агентство недвижимости или продается от собственника – все равно при покупке нужно нанимать своего риелтора.

В первую очередь это необходимо для защиты интересов покупателя – агент продавца не заинтересован в защите покупателя и не будет представлять интересы последнего.

Если покупатель не знает особенности процедуры, специалист подскажет, как общаться с собственником при продаже. В противном случае агент продавца может настоять на заключении сделки при невыгодных для покупателя условиях.

Сделка по ипотеке

Если покупка совершается с использованием заемных средств – присутствие посредника все равно потребуется, так как даже участие банка не является гарантией чистоты сделки. Интересы кредитной организации направлены лишь на защиту своих прав. А грамотный риелтор в силу своих обязанностей сможет защитить интересы клиента при покупке квартиры в ипотеку.

Можно ли доверять частникам?

Любому агенту при покупке можно доверять лишь после того, как вы убедитесь,существует ли у посредника нотариально заверенная доверенность от владельца квартиры, а также после изучения всех правоустанавливающих документов продавца на объект недвижимости. Если вносится аванс – покупатель должен получить все копии этих бумаг и копию паспорта агента.

Как принять решение?

Чтобы знать, как лучше купить квартиру — через агентство недвижимости или у собственника, стоит ли обращаться к посреднику для оформления документов покупки,- в первую очередь нужно ориентироваться на советы знакомых и отзывы о конкретных риелторах.

Внимание! Даже если вы заключите соглашение с АН – непосредственную работу будет осуществлять риелтор, и именно от него будет зависеть успех мероприятия.

  • Риск попасться на уловки мошенников.
  • Оформление права собственности с ошибками и неточностями.
  • Приобретение квартиры с наложенным обременением.
  • Продажа жилья недееспособным гражданином.
  • Дом вносится в план расселения.

Поиск и покупка квартиры своими силами, без услуг агентства и посредника, не является невозможным, но требует при этом существенных временных и финансовых затрат. Для того чтобы гарантировать законность и правильность сделки рекомендуется привлекать специалистов хотя бы для некоторых этапов процедуры.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html

Росреестр выписка

Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Не у всех есть силы и время заниматься продажей квартиры, поэтому многое хотят обратиться к риэлтору. Советы, как выбрать действительно хорошего риэлтора.

Узнайте стоимость услуг у нескольких специалистов

Цена риэлтерских услуг бывает фиксированной или выраженной в процентах от стоимости недвижимости. В разных компаниях может значительно различаться, но высокая цена вовсе не показатель высокого качества услуг. Поэтому стоимость услуги не должна быть решающим фактором при выборе риэлтора, хотя ее необходимо учитывать.

При уточнении цены следует выяснить, что входит в услугу:

  • качественные фотографии квартиры;
  • составление качественного рекламного текста;
  • размещение объявление на всех доступных площадках;
  • поиск покупателей по базе агентства;
  • показ квартиры потенциальным покупателям;
  • ведение переговоров с покупателями;
  • подготовка пакета документов;
  • регистрация сделки.

Из всех просмотренных предложений выберите несколько вариантов с разной ценой и разным объемом предоставляемой услугой. А затем познакомьтесь лучше с каждым из риэлторов, чтоб сделать окончательный выбор.

Проверьте его компетенцию и мотивацию

В любом деле есть специалисты, а есть профаны. Сфера недвижимости не исключение, поэтому вам нужно найти по-настоящему компетентного специалиста, который к тому же относится к работе с энтузиазмом. Конечно, приятно, если у вашего риэлтора профильное образование (в этой области можно проходить курсы) и значительный опыт работы.

Однако у специалистов с большим опытом может быть как профессиональное выгорание, так и просто много проектов, которые он ведет одновременно. Оцените, насколько риэлтор заинтересованно себя ведет: какие вопросы задает, готов ли осматривать квартиру, есть ли у него хороший фотоаппарат для съемки комнаты.

Дополнительно можно поискать в интернете отзывы о риэлтерском агентстве и специалисте, с котором вы решили работать.

Проверьте, обладает ли он признаками хорошего риэлтора:

  • Он быстро отвечает на телефонный звонок, внимательно случает вас и отвечает по делу.
  • Его речь приятна, грамотна и содержательна.
  • Хороший специалист не будет размахивать руками, постоянно крутить в руках предметы или ходить по комнате во время беседы.
  • Он провел оценку квартиру и смог аргументировать конечную сумму, заранее обговорил, какую скидку можно сделать и при каких условиях.
  • У специалиста есть готовый план действий по продаже квартиры, который он может применить к вашей недвижимости.

Хороший специалист не спешит расписывать свои таланты, зато охотно задает вопросы о недвижимости и пожеланиях клиента. Впрочем, на прямые вопросы о его опыте работы и образовании он отвечает спокойно, уверено и готов показать подтверждающие документы.

Обязательно сделайте выбор

Не спешите сразу заключать договор с тем риэлтором, который предложил лучшую цену и показал себя профессионалом. Попросите время все обдумать, чтобы в спокойной обстановке и без давления выбрать того, с кем вам будет комфортно работать.

Кроме того, тайм-аут позволит дополнительно проверить специалиста. Профессионал, имеющий достаточную загрузку, не станет давить на клиента и устраивать жесткий торг, вынуждать заключать договор. Останавливать выбор следует именно на том, кто был достаточно убедительным и спокойным, однако не стал вас вынуждать заключать договор немедленно и не донимал звонками.

Проверяйте активность поиска клиентов

Конечно, вы не можете проверить, скольким покупателям из своей клиентской базы риэлтор предложил именно вашу квартиру.

Но вы сможете отследить, размещены ли на интернет-площадках объявления о продаже недвижимости, насколько профессионально и грамотно составлено предложение, как часто оно обновляется.

Хороший специалист обязательно разместит предложение на всех популярных городских площадках.

Также вам следует присутствовать хотя бы на одном из показов квартиры. Послушайте и посмотрите, как риэлтор презентует вашу недвижимость, насколько правильно расставляет акценты и старается заинтересовать клиента.

Просите риэлтора составлять недельный отчет о количестве звонков и поведенных показов. Будет неплохо, если риэлтор сможет узнать у клиентов, почему объект их не заинтересовал.

Возможно, вы сможете устранить этот фактор и устроить продажу квартиры. К примеру, если покупателей смущает, что готов не весь пакет документов, то вы можете заказать выписку из ЕГРН.

Этот документ докажет, что вы полноправный собственник, а квартира не имеет ограничений права и арестов.

Помните, что если квартира «стоит» на продаже более трех месяцев, то вам нужно найти нового специалиста или заняться продажей квартиры самостоятельно.

К статьям

Источник: https://rosreestr-vipiska.ru/article/kak-vybirat-rieltora-pri-prodazhe-kvartiry-i-proveryat-ego-rabotu

Просмотр квартиры риэлтором: алгоритм, советы от практиков

Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Просмотр квартиры риэлтором, алгоритм, порядок действий по шагам, первичное исследование объекта недвижимости и знакомство с ситуацией по продаже.

Цель осмотра квартиры риелтором не в продаже услуги, не презентации себя, а выяснение наиболее полной информации о квартире, ситуации продажи и покупки жилья взамен, сведений, которые пригодятся для дальнейшего сотрудничества с собственником.

Пригодится: какие документы нужны риэлтору для продажи квартиры

Просмотр квартиры риэлтором: этапы, советы

Алгоритм

  • Заполнение анкеты объекта недвижимости (на стадии консультирования);
  • Сравниваем с аналогами по рынку недвижимости (району, городу);
  • Определяем стоимость квартиры;
  • Определяем алгоритм продажи квартиры.

Лист осмотра квартиры надо заводить всегда и хранить, особенно, если вы работаете в своем городе на постоянной основе (не планируете переезжать), работаете на районе. Бывает так, что лист пригодится через год. При разговоре собираете информацию, согласно листа просмотра (это очень удобно, чтобы не забыть получить ценную информацию)

Время на просмотр квартиры агентом по недвижимости: 30-40 минут.

Перед просмотром успейте узнать стоимость квартиры, за которую собственник выставляет жилье, чтобы понимать, сколько он хочет. Зафиксируйте в листе осмотра.

Если продавец говорит, что не определился с ценой, а вы не нашли его объявление о продаже на интернет-досках объявлений (такое бывает, когда к вам обратились по рекомендации до начала продажи) — это способ собственника узнать информацию от вас.

Задаем наводящие вопросы:

  1. — А сколько бы вам хотелось в идеале получить за нее?
  2. — Сколько вы планируете получить, в случае успешной продажи?

Что сделать: выведать у него хотя бы вилку и записать цифру, которая исходит не от вас, а от хозяина квартиры! Зачем нам это надо? Чаще всего цена, озвученная собственником выше, чем в среднем по рынку.

Специалисту по недвижимости важно узнать причину, по которой названа именно эта цифра, а не другая. Выявив эту причину или даже причины, нам будет проще работать на приведение этой стоимости к рыночной.

В противном случае, вы встретите серьезное сопротивление со стороны хозяина жилплощади и приобретете статус риэлтора, который «прессует» по цене бедного продавца.

Полезно знать: успешный показ квартиры покупателю

Как работает логика продавца, когда он определяет стоимость жилья:

  1. Посмотрев на доски объявлений среди аналогов, выбирает самые дорогие и решает, что его жилье не хуже, а иногда лучше их и назначает завышенную планку;
  2. Проводит несложные математические расчеты, например, решив, что 2-комнатная стоит дороже 1-комнатной и состоит из двух комнат, а значит, продав двухкомнатную можно без доплаты купить две однокомнатные, забывая при этом про массу факторов ценообразования;
  3. Он услышал от соседа, который продал рядом аналогичную квартиру (по количеству комнат) по высокой стоимости, абсолютно проигнорировав факт, что сосед мог бахвальнуться и завысить планку.

Читайте еще: вопросы агента продавцу квартиры по телефону

На следующем этапе просмотра квартиры, риэлтор должен попросить документы на квартиру для ознакомления. Оригиналы или копии.

Перечень документов:

  • Свидетельство;
  • ДКП или иной документ-основание;
  • Техпаспорт с экспликацией.

Что из них узнаем:

  • Дату покупки (прошло или не прошло 3, 5 лет с момента покупки);
  • количество собственников;
  • Наличие или отсутствие перепланировки.

Если по надуманные или веским причинам документы на квартиру вам не показывают, то узнаем вышеперечисленную информацию со слов собственника.

При разговоре с тем, кто показывает вам квартиру выяснить кто собственник — он единолично или есть сособственники, есть ли среди них несовершеннолетние, недееспособные, престарелые, все ли находятся сейчас в городе.

Важно выяснить семейное положение (чтобы понимать, надо ли оформлять согласие супруга на продажу), возраст (для отметок молодых людей в военкомате, проверки даты замены паспорта).

Зафиксировать контакты в бланк осмотра квартиры в нескольких вариантах — мобильный, электронную почту. Вам это пригодится в случае, если ваш телефон сломается или потеряется вместе с телефонной книгой или при подборе покупателю жилья, этот вариант может вполне подойти.

Входим в роль потенциального покупателя и внимательно осматриваем квартиру так, как если бы брали для себя. Кто слишком строг в требованиях, используйте часто задаваемые вопросы покупателями и обращайте внимание на то, что чаще всего интересует покупателей.
Например:

  • Меняли ли трубы канализации и водопровода;
  • Старая ли проводка;
  • Застеклен ли балкон;
  • Следы от затоплений на потолке;
  • Оторванные обои или скрипучий пол и т.д.

Параллельно, выявляя недостатки, помечаем их и способы устранения (фиксируем информацию пока что для себя).

  1. Расспросить, какое жилье планирует приобрести взамен (местоположение, окна во двор, этаж и этажность, материал стен, количество комнат, состояние, хрущевка или только новая планировка и т.д). Для чего? Его картинка должна совпасть с той квартирой, которую вы ему подберете взамен продаваемой, тогда он согласится ее купить. Если картинка не соответствует денежным ресурсам, то придется проводить работу по ее коррекции;
  2. Выяснить, покупает ли он для себя, или пытается сохранить капитал (в зависимости от этого разные способы поиска и подбора недвижимости для покупки);
  3. Выяснить, когда начали думать о продаже квартиры. Зачем? Чтобы выяснить степень «зрелости» решения. Чаще всего хозяева созревают на продажу в течение года при обычных обстоятельствах и месяц-два, при экстренных случаях. От задумки до первого шага (начала продажи) часто проходит не менее 10 месяцев;
  4. Узнайте, как быстро сможет собственник сможет переехать на новую квартиру;
  5. Работал ли с риэлторами, какие результаты работы, что не понравилось. Вам важно выяснить как можно больше, чтобы использовать в работе. Если причина в том, что потерял контакты, тогда спросить, если понравился специалист, то что ему нравилось;
  6. Знает ли продавец о том, что ему придется заплатить налоги, если квартира в собственности менее 3, 5 лет;
  7. Выясните, кто будет ходить на просмотры подбираемой взамен недвижимости. Зачем? Чтобы выявить, кто еще принимает решение о покупке в семье, с кем будут советоваться, к чьему мнению прислушиваться. А вам, соответственно, надо презентовать услугу человеку, чье мнение важно продавцу;
  8. Кто прописан в квартире, кто проживает и важно понять, насколько легко они выпишутся при продаже;
  9. Не стоит доверять хозяину, когда он говорит, что не делал перепланировку, т.к. далеко не все понимают что такое перепланировка. Поэтому важно задать наводящие вопросы, например, объединяли ли санузел или передвигали стенки, шкафы встроенные убирали и т.д. Выясняем, вызывали ли сотрудника БТИ, чтобы он зафиксировал это. Если нет, то помечаем себе;
  10. Выяснить, что продавцы оставляют после продажи. Если оставляют, то бонусом или за дополнительную плату;
  11. Информацию по соседям, чтобы жили не дебоширы или когда у них очередные «концерты», чтобы планировать показы. Второй нюанс, если собственник плохо отзывается о соседях, не основанных на фактах, а эмоциях, то это знак вам, что это сложный клиент, который винит во всем всех, кроме себя;
  12. Был ли капремонт и что меняли (трубы, проводка, крыша и т.д);
  13. Задайте вопрос хозяину квартиры: — Если вам понадобится специалист по недвижимости, скажите, что вы хотели бы получить от него? В результате, вы получите информацию о том, что человек ожидает от вас получить.

: на какой системе налогообложения агентство недвижимости

Неудобные вопросы от продавца при осмотре квартиры

— А зачем вы всё записываете?
— Сегодня у меня это уже 4-й просмотр и я фиксирую информацию, чтобы не забыть важные детали, когда найдутся покупатели, чтобы можно было продать квартиру быстрее или дороже, вы же этого хотите?

Вопросы, определяющие, что клиент хочет получить свою цену:

— А сколько стоит моя квартира?
— Квартира стоит ровно столько, сколько покупатель готов за нее отдать, а моя цель найти того, что купит дороже.

— А сколько стоят ваши услуги?
— Вы хотите платить только за оказанные услуги, поэтому я предлагаю встретиться еще раз, я подготовлю к нашей встрече анализ по ценам, это бесплатно и мы обсудим, что я сделаю для вас и сколько это стоит. Желательно, чтобы ваш муж, подруга (тот, с кем продавец планировал смотреть подбираемые квартиры) присутствовал.

— А сколько стоит квартира, которую я хочу взамен?
— Это зависит не только от ваших предпочтений, но и готовности собственников продать вам квартиру, которая вам понравилась. Предлагаю, предоставить эту информацию на следующей встрече.

По итогу просмотра квартиры риэлтор, собрав вышеперечисленную информацию, делает выводы:

  • Продолжать работу с клиентом, т.к. он «созрел», готов продавать, объект имеет устранимые недостатки и расписать порядок работы;
  • Работу с клиентом не начинать, подождать полгода и пометка в ежедневнике;
  • Клиент не готов продавать, в связи с завышенной ценой, перезвонить через месяц;
  • И т.д.

Источник: https://MainSeller.ru/prosmotr-kvartiry-rieltorom.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.