Как сделать перерасчет ипотеки

Содержание

Как делается перерасчет ипотеки при досрочном погашении? Онлайн-калькулятор для перерасчета ипотеки при полном и частичном досрочном погашении долга

Как сделать перерасчет ипотеки

Обычно ипотека представляет собой кредит, взятый на длительный срок. Его продолжительность может составлять несколько десятков лет. И чем на больший срок он открыт, тем больше процентов придется выплатить. Поэтому желание заемщика поскорее рассчитаться с банком вполне оправдано. Ведь чем раньше будет ликвидирован долг, тем больше получится сэкономить благодаря перерасчету ипотеки.

Как осуществляется перерасчет

Возможность частичного или абсолютного досрочного погашения ипотеки предусмотрена Федеральным законом №284, принятым в 2011 году. Согласно ему:

  1. Финансовое учреждение претендует на уплату только тех процентов, которые начислялись до даты ликвидации задолженности (иногда – на уплату лишь части этих процентов).
  2. Выплата процентов ипотечником должна осуществляться только по фактическому займу долга.
  3. Финансовая организация не вправе требовать выплаты процентов больше, чем было начислено за пользование заемными финансами.

Способ перерасчета и объем финансов, необходимых для досрочного погашения задолженности по ипотеке, зависят от используемого вида платежей. Их бывает два:

  • Аннуитетные. Банк суммирует сумму займа с процентами и разбивает итоговое число на несколько равных платежей. Приведем такой пример. Пусть вы взяли ипотеку на 1 млн. р. под 10% годовых на 5 лет. Тогда за 5 лет переплата составит 50%, что приравнивается 0,5 млн. р. Вам придется выплатить и основной долг, и проценты. А это уже 1,5 млн. р. 5 лет – это 60 месяцев. Поэтому каждый месяц нужно будет вносить сумму, равную частному от деления 1,5 млн. р. на 60. Платеж составит 25 тыс. р. В первые расчетные периоды большую часть выплат будут составлять проценты, затем они сравняются с выплатами основной задолженности, а к концу действия ипотеки их доля будет наименьшей.
  • Дифференцированные. Банк начисляет проценты только на фактический объем долга каждый месяц. Поэтому платежи от одного периода к другому меняются в меньшую сторону. Но их величина за первый месяц несколько выше, чем при аннуитетных платежах. Но за последние периоды они будут существенно ниже. Для примера возьмем те же данные, что и выше. За первый месяц нужно будет заплатить 1/12 от годового процента по долгу (получится 1% от миллиона) + 1/60 часть самой задолженности (поскольку в 5 годах 60 месяцев). После расчета получим те же 25 тыс. р. Но проценты в следующем месяце будут начисляться на сумму, равную разности 1 млн. р. и 16 тыс. 666 р. Поэтому платеж составит около 24 тыс. 860 р.

Обычно банки заключают договора на ипотеку с осуществлением аннуитетных платежей, так как для них это наиболее выгодный вариант.

Сам перерасчет, независимо от метода совершения платежей, может быть осуществлен двумя способами:

  1. Путем уменьшения срока платежей (пример: нужно было платить 5 лет, а после частично досрочного погашения – 2 года);
  2. Путем уменьшения платежа (пример: нужно было каждый месяц платить 25 тыс. р., но придется вносить только 10 тыс. р.).

Рассмотрим, как будет происходить перерасчет ипотеки в обоих случаях в зависимости от типа совершаемых платежей.

Читайте в договоре на ипотеку о том, как способ досрочного погашения доступен вам. Иногда банк предоставляет заемщику право выбора между этими вариантами. Но такое бывает не всегда.

Уменьшение срока платежа

Этот способ применяется одинаково как для дифференцированного, так и аннуитетного способа погашения ипотеки. Он заключается в уменьшении срока ипотечного кредита. Вернемся к исходным данным из примера выше.

Если вы внесете 250 тыс. р., то при ежемесячных платах в 25 тыс. р. срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов. Поэтому кредит фактически будет оформлен не на 5 лет, а на 4 года и 2 месяца.

Размер каждомесячных выплат останется прежним.

Вы можете сделать возврат страховки по ипотеке за неиспользованный срок действия договора (из примера выше – за 10 месяцев).

Перерасчет при дифференцированном методе досрочного погашения ипотечного кредита производится так же. Но в силу того, что ежемесячно объем выплат уменьшается, вы сможете той же суммой оплатить большее количество платежных периодов.

Изменение размеров платежа

Приведем пример перерасчета ипотеки после ее частично досрочного погашения (аннуитетного), который производится по формуле: СЕВ=(СЗ*ПС)/(1-(1+ПС)-КПП).

Условные обозначения:

  • СЕВ – сумма ежемесячной выплаты после перерасчета процентов;
  • СЗ – сумма займа (с вычетом финансов, внесенных в качестве досрочного погашения);
  • ПС – процентная ставка по ипотеке (месячная, а не годовая);
  • КПП – количество оставшихся платежных периодов.

Вернемся к исходным данным примера, приведенного для иллюстрации аннуитетного способа погашения ипотеки. Пусть вы для частичного досрочного погашения внесли 250 тыс. р., и срок действия ипотеки составляет еще 4 года 10 месяцев. Тогда ежемесячно платить останется: СЕВ=(750 000*1)/(1-(1+1)-58)=12 711 р. (округленно).

Сумма займа в расчете – 750 000, а не 1 000 000, потому что мы вычли внесенный объем – 250 000 р. А процентная месячная ставка при 12% годовых составляет 1%.

В случае с дифференциальным методом погашения ипотеки все проще, так как перерасчет производится каждый месяц по мере уменьшения задолженности. Просто он будет рассчитан с учетом внесения большей суммы денег. Приведем пример. Пусть спустя 1 платежный период после оформления ипотеки были внесены 250 тыс. р. Вычислим размер следующей выплаты (3-ей по счету):

  1. Объем долга после досрочного погашения: 1 000 000 (сумма займа) – 16 666 (выплата основного долга за 1 период) – 250 000 (досрочное погашение) – 8193 (вычет процентов за второй период) = 733 326 р. (округленно).
  2. 1% от долга: 0,01*733 326 = 7 333 р.
  3. Так как платить еще 60-2 месяца, то долг нужно разделить на 58 периодов. Получим 12 643 р. (округленно).

Сумма следующего взноса – 7 333 + 12 643 = 19 976 р. (округленное значение).

Какой вариант наиболее выгоден

Если банк дает вам право выбора между способами перерасчета, то нужно выбрать тот, что наиболее выгоден для вас. Чтобы понять, какой вариант перерасчета позволит вам сэкономить больше денег, используйте специальный калькулятор расчета ежемесячных взносов, предусматривающий возможность досрочного (частичного или абсолютного) погашения ипотеки.

Сначала сделайте перерасчет для уменьшения срока выплат, а потом для уменьшения их размера. Теперь сравните оставшуюся задолженность в первом и втором случае. Тот вариант, где долг будет меньше, будет для вас оптимальным. Его и используйте.

Обычно более выгоден вариант уменьшения срока ипотеки. Объясняется это тем, что, сокращая сроки, вы уменьшаете и проценты. Сократив время ипотеки на 1 год, вы экономите (основываясь на примере выше) 12% годовых, а это 120 000 р.

На что стоит обратить внимание при частичном досрочном погашении ипотечного кредита

До осуществления досрочного погашения возьмите в руки договор на ипотеку и уточните с его помощью следующие моменты:

  • Какой должен быть наименьший объем для досрочного погашения. Если вы располагаете меньшими деньгами, то банк не будет рассматривать ваше желание поскорее выплатить ипотеку.
  • Каков размер штрафа/комиссии/пеней/неустойки предусмотрен для досрочного погашения. Называться они могут по-разному, но эти расходы будут обязательно. Банки их объясняют тем, что перерасчет ипотеки требует большого времени и совершения большого количества операций. А работа банковских сотрудников должна быть оплачена.
  • Что нужно сделать для досрочного погашения ипотеки. Тяжело ли это с формальной точки зрения, и имеет ли смысл гасить долг заранее.

Если у вас появилась произвести досрочное погашение долга по ипотеке, сделайте это. Такая процедура будет выгоднее: никакие штрафы, неустойки и комиссии за перерасчет не превзойдут переплаченных за пользование кредитными финансами процентов.

Особенности частично досрочного погашения кредита

Частичную или абсолютную ликвидацию задолженности по ипотеке можно, прибегнув к одному из двух типов списаний денег:

  1. В день планового взноса. При таком способе списания средств объем долга уменьшается на суммы совершенной выплаты.
  2. В день, находящийся между датами плановых взносов по ипотеке. В этом случае перерасчет будет более сложным. Проценты на задолженность начисляются ежедневно, но гасятся ежемесячно. Поэтому ко времени, когда вы решили внести большую сумму средств между платежами, часть процентов уже накопилась. Поэтому они должны быть оплачены из досрочно вносимых финансов. На выплату основного долга пойдет только то, что осталось после уплаты начисленных за эти дни процентов. Это повлечет изменение размера платежа в следующем периоде, так как процентная составляющая взноса была частично уже выплачена. Он окажется меньше, но с последующих периодов сумма станет немного больше.

Смотрите на эту же тему:  Условия ипотеки в Крайинвестбанке в [y] году

После зачисления финансов в пользу банка будет изменен график платежей по ипотеке. Поэтому старый вам больше не понадобится – он будет недействительным. Изменения, которые ждут графика, будут связаны либо с уменьшением срока выплат, либо с понижением ежемесячно вносимой платы. О том, как производится перерасчет в каждом из случаев, было описано в соответствующих блоках.

Новый график платежей можно получить в бумажном варианте в отделе банка. Он также будет доступен для изучения в личном кабинете.

Изменяемая процентная ставка

Иногда после досрочного погашения долга меняется процентная ставка по ипотеке.

Это может произойти по желанию ипотечника в случае удовлетворения его требования банком или согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре. Узнать годовую ставку после перерасчета вы сможете в банке.

Предварительно вы можете произвести расчет самостоятельно, используя ипотечный онлайн калькулятор с расширенным функционалом.

Досрочное погашение – альтернативный вариант выполнения обязательств перед банком, связанных с оформлением в нем ипотеки. Это более выгодный для заемщика способ ликвидации задолженности, вызывающий необходимость в ее перерасчете. Чем раньше будет выплачен долг, тем меньше будет процентная часть.

(7 4,29 из 5)
Загрузка…

Источник: https://Bizneslab.com/pereraschet-ipoteki-pri-dosrochnom-pogashenii/

Досрочное погашение ипотеки: 3 плюса и 3 минуса, порядок действий

Как сделать перерасчет ипотеки
https://pixabay.com/photos/money-home-coin-investment-2724235/

Досрочное погашение ипотеки – это внесение заёмщиком денежной суммы сверх графика, установленного кредитной организацией, и до момента, как истечёт срок кредитования.

ДПИ может быть полным или частичным. В первом случае кредитополучатель полностью рассчитывается с банком по основному долгу и процентам, тем самым освобождаясь от каких-либо обязательств. При этом он становится полноправным владельцем недвижимости, оформленной в ипотеку.

Смотрите эту тему на видео:

Частичное досрочное погашение кредита (ЧДП) предполагает, что заёмщик вносит в счёт долга дополнительную сумму денег сверх обязательного ежемесячного платежа. При этом происходит перерасчёт общего долга и процентов – они снижаются.

Для заёмщика ЧДП очень выгодно, поскольку уменьшается финансовая нагрузка и значительно сокращается общая сумма переплаты. Дополнительные платежи идут на погашение основного долга.

Чем он меньше, тем меньше на него будут начисляться проценты.

Именно поэтому частичное погашение рекомендуется делать в первые годы после оформления кредитного договора, поскольку в это время проценты составляют 90% ежемесячных платежей.

Не нужно копить большую сумму, лучше меньше заплатить, но чаще. Ведь даже небольшой дополнительный платёж уменьшит тело кредита, снизит проценты и позволит сэкономить.

В то же время кредитные организации терпят убытки, поскольку теряют прибыль от переплаты. Но по закону не имеют права отказать в досрочном погашении.

Тем не менее банки могут вводить различные ограничения, например, мораторий досрочного погашения на определённый срок, лимит уплачиваемой суммы, начисление комиссий на дополнительный платёж и др.

Все эти условия в обязательном порядке должны быть указаны в кредитном договоре.

Впрочем, большинство банков вполне адекватно реагируют на ДПИ и ЧДП.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку – все плюсы и минусы

Можно ли досрочно погасить ипотеку и насколько это выгодно?

Преимущества:

  • возможность уменьшить долговые обязательства по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет;
  • снизятся начисляемые проценты, поскольку основной долг станет меньше;
  • уменьшится переплата банку.

Недостатки:

  • необходимо заранее предупреждать банк о ДПИ, иначе платёж не будет засчитан;
  • ДПИ не выгодна кредитной организации, поэтому банки могут ввести ограничения;
  • выгода налицо только если досрочное погашение производится в первые три-пять лет от начала оформления кредитного договора.

https://www.flickr.com/photos/investmentzen/29303116852/

Если вы хотите выгодно погасить задолженность по кредиту, то:

  • старайтесь платить ежемесячные платежи вовремя. Не допускайте просрочек, за которые придётся заплатить комиссию или штраф;
  • при оформлении ипотеки особое внимание уделите условиям оформления частичного досрочного погашения;
  • убедитесь, что ограничения, предложенные банком, не делают процесс дороже;
  • после частичного погашения продолжайте платить первоначальный размер ежемесячных взносов. Это позволит сократить общий срок ипотеки;
  • не забывайте каждый раз письменно уведомлять банк о внесении дополнительных средств в счёт погашения долга;
  • чем раньше вы начнёте досрочное погашение, тем меньшую переплату заплатите банку. Копить средства и погашать долг большой суммой не выгодно;
  • реально оценивайте свои силы и имейте «финансовую подушку» на случай ухудшения материального положения.

Возможность погашения кредита до срока в Сбербанке

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке возможно, но при этом в договоре прописываются определённые ограничения:

  • минимальная сумма платежа составляет 15 000 рублей;
  • необходимо письменное заявление, которое подаётся за 30 дней до даты платежа.

При полном погашении ипотеки Сбербанк не налагает штрафных санкций, в отличие от многих других кредитных организаций.

Обязательные условия ДПИ в Сбербанке:

  • необходимо письменно подать заявление на погашение – онлайн или непосредственно в отделении, где оформлялась ипотека;
  • после перерасчёта основного долга и процентов составляется и подписывается новый график платежей;
  • дата оплаты, указанная в заявлении, должна выпадать на рабочий день;
  • за досрочное погашение комиссия не взимается;
  • онлайн оформление предполагает только снижение ежемесячной суммы платежа, для сокращения срока ипотеки необходимо личное присутствие заёмщика в отделении банка.

Зачем нужно каждый раз подавать заявление на ДПИ? Если внести дополнительные средства на ссудную карту, не уведомив при этом банк, то полученные средства так и останутся на карте и будут списаны в качестве обязательного ежемесячного платежа в следующем месяце и только в оговоренной договором сумме. Заёмщик не получит никакой выгоды – размер долга не сократится и проценты пересчитаны не будут.

На счету у заёмщика должна находиться не только заявленная сумма для досрочного погашения, но и средства для оплаты обязательного ежемесячного платежа.

https://pixabay.com/vectors/dollars-home-property-house-31085/

Каких-либо сложностей и подводных камней при оформлении досрочного погашения ипотеки в Сбербанке нет, поскольку процедура отработана и пользуется популярностью у заёмщиков. Но внимательно прочитать кредитный договор стоит, а все непонятные моменты уточнить у менеджера.

Дифференциальный или аннуитетный платёж – как это влияет на ДПИ

Когда человек берёт деньги у кредитной организации, то полученная сумма считается основным долгом. За предоставленную услугу банк получает вознаграждение в виде процентов, которые начисляются на общую сумму кредита. Поэтому каждый месяц заёмщик обязан оплатить часть основного долга и проценты. Соответственно, с уменьшением долга снижаются проценты.

Существует два способа погашения основного долга – аннуитетный и дифференцированный платежи.

Дифференцированный платёж

Дифференцированный платёж рассчитывается следующим образом. Общая сумма долга делится на срок кредитования, то есть ежемесячно размер выплат по погашению основного долга будет один и тот же, но проценты начисляются каждый месяц разные.

Например, вы взяли 1 200 000 рублей в кредит на один год. Каждый месяц вам придётся выплачивать в счёт основного долга по 100 000 рублей. Размер выплат по процентам с каждым месяцем будет уменьшаться. Если в первый месяц нужно будет заплатить проценты, начисленные на общую сумму долга, то в остальные – на остаток долга.

Таким образом ежемесячная величина платежа будет не одинаковой, с каждым месяцем платить придётся меньше.

Оплата производится наличным или безналичным расчётом сразу на ссудный счёт.

Частично погасить кредит при дифференцированных платежах будет выгодно на начальных сроках ипотеки, поскольку значительно снизится финансовая нагрузка на заёмщика. В этом случае дополнительная сумма погашает основной долг ипотеки, следовательно, снижаются начисленные проценты.

При долгосрочном кредитовании дифференцированный платёж выгоден заёмщику, но не банку, поэтому многие кредитные организации перешли на аннуитетный способ оплаты долга. В частности, Сбербанк выдаёт кредиты только с аннуитетными платежами с 2011 года.

Представляет собой ежемесячные выплаты банку одной и той же фиксированной суммы. При этом в первую очередь оплачиваются проценты, а только потом – основной долг. В этом случае основной долг сокращается достаточно медленно, а переплата по процентам ощутимо больше, чем при дифференцированных платежах.

https://pixabay.com/illustrations/mortgage-house-cash-business-buy-4137485/

Оплата происходит по безналу. Заёмщик кладёт деньги на свою карту, а затем необходимая сумма перечисляется по платёжному поручению на ссудный счёт.

Досрочное погашение ипотеки будет выгодным в первые пять лет, потому как в конце срока все проценты практически выплачены и заёмщик ничего не выигрывает. Рекомендуется ежемесячно вносить чуть большую сумму, чем обязательный взнос – в этом случае переплата банку будет уменьшаться.

Уменьшить срок или снизить платёж – что выгоднее

При частичном погашении можно:

  • сократить срок ипотеки. Ежемесячный взнос остаётся таким же, каким был изначально, но общее время ипотечного кредита уменьшается;
  • снизить ежемесячный платёж. Длительность ипотеки остаётся неизменной, но происходит перерасчёт общей суммы кредита, в итоге месячный взнос становится меньше.

Первый вариант позволяет не только сократить общий срок выплат, но и снизить размер переплаты.

Последний вариант для заёмщика предпочтительнее, если он хочет снизить финансовую нагрузку в будущем и уменьшить риски невыплаты ипотеки. Но величина переплаты по займу остаётся неизменной.

Если заёмщика интересует, как быстро погасить ипотеку с наибольшей для себя выгодой, то ему следует выбирать процедуру сокращения срока кредитования. Оформить частично-досрочное погашение можно непосредственно в отделении банка.

Пошаговая инструкция, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, такова.

Полное погашение:

  • обратиться в отделение, где оформлялась ипотека, или позвонить на телефон горячей линии банка (8-800-555-55-50) и уточнить точную сумму долга;
  • написать заявление и получить одобрение кредитной организации;
  • внести необходимую сумму на ссудный счёт;
  • получить документы, свидетельствующие о погашении ипотеки.

Процедуру полного погашения ипотеки можно осуществить не ранее, чем через шесть месяцев от даты заключения договора.

После того как ипотека будет полностью оплачена, необходимо написать заявление о закрытии ссудного счёта, чтобы впоследствии не оказаться должным за его обслуживание. Далее у банка нужно взять справку об отсутствии задолженности и обратиться с ней в МФЦ для снятия обременения и оформления документов собственности на недвижимость.

https://pixabay.com/vectors/contract-signing-meeting-2779509/

Банковскую справку об отсутствии ипотечной задолженности рекомендуется хранить три года до истечения исковой давности, чтобы исключить возникновение спорных ситуаций с кредитной организацией.

Последний этап – обращение в страховую компанию для расторжения договора об обязательном страховании недвижимости и получения остатка за неиспользованные месяцы страхового периода. Если же до окончания срока полиса остаются считанные дни, то обращаться к страховщику нецелесообразно.

И только после этого заёмщик может считать себя свободным от всех обязательств и являться полноправным собственником недвижимости.

Частично-досрочное погашение:

  • подать заявление онлайн или непосредственно в отделении банка;
  • оплатить ежемесячный платёж и дополнительную сумму, которая не должна быть меньше 15 000 рублей;
  • после перерасчёта банк утвердит новый график платежей, который необходимо подписать лично заёмщику.

Обратите внимание на дату платежа. Если она совпадает с датой оплаты обязательного взноса, то вся дополнительная сумма направляется на досрочное погашение. В случае же когда платёж совершён в любой другой день, часть средств уходит на оплату процентов, а остальная – в счёт оплаты основного долга.

Поскольку экономика нестабильна, государство создало несколько целевых программ в поддержку заёмщиков.

Возврат налогов

Имущественный налоговый вычет – возможность вернуть часть средств, потраченных на приобретение недвижимости по ипотеке. Сумма возврата напрямую зависит от официального дохода заёмщика.

Для предварительного расчёта налогового вычета можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайтах, заполнив несложную форму. Для точного расчёта необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если сдать налоговую декларацию в начале года, то вычет будет перечислен раньше – его можно направить на оформление частично-досрочного погашения ипотеки.

С помощью сертификата можно улучшить жилищные условия семьи. Материнский капитал даёт возможность:

  • оплатить первоначальный взнос при оформлении ипотеки;
  • досрочно погасить основной долг и проценты.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, необходимо обратиться в Пенсионный фонд и предоставить документы о заключении ипотеки и сведения об остатке долга. После проверки документации средства будут перечислены на кредитный счёт в банк.

Материнский капитал позволяет уменьшить только обязательный ежемесячный взнос, но не срок ипотеки. Задолженности по платежам, неустойки и штрафы с помощью сертификата оплатить не получится.

Существует несколько программ по поддержке заёмщиков, оформивших ипотеку.

  • «Молодая семья – доступное жильё». Если возраст супругов не превышает 35 лет, а семья официально признана нуждающейся в жилье, то можно оформить субсидию в размере 35% от стоимости недвижимости.
  • Региональный капитал. Если в семье родился третий или последующий ребёнок, то можно получить денежную помощь от губернатора. Размер помощи составляет не более 100 000 рублей.

Подведём итоги

  • При появлении свободных финансов можно направить их на полное или частичное досрочное погашение ипотеки.
  • Чем раньше погасить задолженность, тем выгоднее, поскольку в первой четверти срока кредитования большая часть ежемесячного взноса состоит из начисленных процентов.
  • Наименьшая переплата возможна при частичном погашении с сокращением срока ипотеки.
  • Если заёмщик знает, что его доходы в ближайшем будущем снизятся, то лучше направить накопления на досрочно-частичное погашение с уменьшением ежемесячного платежа. Таким образом, финансовая нагрузка снизится, хотя общая переплата останется прежней.
  • Не забывайте о налоговом вычете и государственных программах поддержки заёмщиков. С их помощью можно существенно снизить задолженность по ипотеке.

Оценка статьи:

(6 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://ipoteka51.ru/pogashenie/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki

Перерасчет ипотеки: калькулятор и заявления 2020 года

Как сделать перерасчет ипотеки

Ипотека – долгосрочный кредит. И это легко объяснимо: выплатить многомиллионные суммы за короткий промежуток времени нереально, да и рисковать большими ежемесячными суммами тоже особого желания не возникает.

Заемщики предпочитают  кредитоваться на долгий срок с минимальными платежами и при возможности досрочно погашать заем. Такое погашение сопровождает собой перерасчет ипотеки.

Как он производится и в чем его выгода – подробный разбор в статье.

Калькулятор перерасчета ипотеки

Представленный на нашем сайте ипотечный калькулятор позволяет рассчитать размер ежемесячных платежей. Для этого пользователю достаточно заполнить поля по сумме и сроку кредита, величине процентной ставки. Кроме того, сервис позволяет делать перерасчет займа и увидеть, как изменится срок или сумма ипотеки при внесении дополнительных взносов.

Калькулятор перерасчета ипотеки – быстрый и удобный способ отслеживать за снижением размера долговой нагрузки.

Как правильно называется перерасчет ипотеки и можно ли его сделать в 2020 году

Перерасчет ипотеки производится при внесении дополнительных платежей. Причем в зависимости от того, какая сумма вносится, будет зависеть, как называется этот процесс – досрочное частичное или полное погашение.

В 2020 году возможность заблаговременного закрытия долга предусматривается в большинстве банков. Однако во избежание недоразумений рекомендуется еще в момент подписания ипотечного договора тщательно изучать все его пункты.

Будет ли перерасчет процентов при частичном и полном досрочном погашении раньше срока и при снижении ставки

Обязанность заемщика своевременно возвращать кредитные средства, прописана в специальных законодательных актах – статьях 809 и 810 Гражданского Кодекса РФ. Позже в регламент были внесены поправки относительно возможности досрочного закрытия займа: они прописаны в Федеральном Законе №284 от 19.10.2011.

Важно! Согласно тексту документа, при возврате досрочно суммы кредита  банк обязан делать перерасчет и вправе взимать проценты, начисленные только до дня зачисления средств. Таким образом, более раннее закрытие займа поможет сократить расходы по ипотеке.

Как сделать правильно перерасчет процентов по ипотеке

Правила внесения досрочных платежей чаще всего прописываются в кредитном договоре. Поэтому в первую очередь следует внимательно изучить соответствующий пункт своего документа. При отсутствии условий в содержании договора, нужно изучить идущие вместе с договором приложения либо расположенные на официальных сайтах кредиторов общие условия кредитования.

Пошаговая инструкция

Так как в каждом банке предусмотрены собственные правила внесения досрочных сумм, стоит привести только возможный план действий. Итак, в первую очередь заявитель уведомляет кредитора о своем намерении сделать дополнительный взнос (эта обязанность прописана в Федеральном Законе). Чаще всего оповещение производится путем подачи соответствующего заявления.

Важно! По закону заявка на заблаговременное погашение должна подаваться за 30 дней до даты списания дополнительного платежа. Однако многие банки практикуют более короткие сроки приема средств.

Если предполагается полное закрытие кредита, потребуется следовать следующей инструкции:

  • Узнать у кредитора точный размер остатка по кредиту. Подобную информацию можно получить в отделении банка либо в личном кабинете на сайте финансовой компании (например, удобные сервисы по отслеживанию выплаты предусмотрены в Сбербанке и в ВТБ);
  • Составить и подать заявление кредитору. В некоторых учреждениях в личной подаче заявки нет необходимости: все оформляется на сайте/в приложении банка;
  • Положить необходимую сумму на счет заемщика;
  • В указанный день денежные средства автоматически спишутся и покроют полностью всю задолженность перед банком.

На этом процедура заблаговременного закрытия кредита на недвижимость завершается. Остается только последний шаг для прекращения отношений с банком – отзыв закладной и снятие обременения с квартиры. Процедура эта делается в Росреестре.

Какие нужны будут документы

При подаче заявления на внесение дополнительного платежа в отделении банка, стоит взять с собой небольшой пакет документации:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Кредитный договор;
  • Денежные средства для пополнения счета;
  • Номер счета.

После того, как ипотека будет считаться закрытой; уже бывший заемщик запрашивает в банке соответствующую справку и закладную. Затем перечень документов дополняется паспортом заявителя, договорами: купли-продажи и кредитным. Последним шагом остается обращение в МФЦ/Росреестр для снятия обременения с жилой недвижимости.

Образец заявления Сбербанка и ВТБ

Ниже представлены образцы заявления на преждевременное погашение в самых популярных банках Российской Федерации – Сбербанке и ВТБ. Заявителю достаточно распечатать их, заполнить и отнести в ближайшее отделение учреждения.

Заявление Сбербанка:

Loading…

Скачать [16.37 KB]

Заявление ВТБ:

Loading…

Скачать [184.26 KB]

Когда лучше делать

Самое выгодное время для досрочного погашения кредита – первая треть срока кредитования. Ведь именно в этот период ежемесячная сумма состоит в большей части из начисленных процентов. Соответственно, переплачивая ипотеку в первые годы кредитования, можно значительно сэкономить на кредите.

Стоит отметить и важность даты зачисления дополнительных денежных средств. Лучше всего это делать на следующий день после даты платежа – так можно будет избежать начисления процентов.

Что выгоднее уменьшить срок или ежемесячный платеж

Часто при решении произвести преждевременное частичное погашение заявитель не может понять, что будет выгоднее: засчитать дополнительную сумму для уменьшения срока кредитования либо размера ежемесячной оплаты. Дать точный ответ на вопрос позволит перерасчет остатка в обоих случаях.

Сокращение срока

Преимущество: сокращение величины переплаты, экономия на процентах.

Недостаток: ежемесячный платеж остается неизменным, при возникновении тяжелых ситуаций с финансами есть риск просрочить кредит.

Пример. Иванов И. И. оформил кредит на недвижимость в сентябре 2020 года. Сумма кредитования: 2,5 млн. рублей. Срок кредитования: 10 лет. Процентная ставка: 7,5% годовых.

Используя для перерасчета приведенный выше калькулятор, можно вычислить размер переплаты при частичном досрочном погашении.

График платежей будет выглядеть таким образом:

При внесении в октябре 2020 года досрочно 100 тысяч рублей и выбора варианта сокращения срока, перерасчет приведет к таким значениям:

Экономия: 7 месяцев и 107729 рублей.

Сокращение ежемесячного платежа

уменьшается ежемесячная долговая нагрузка.срок кредита остается прежним.

При равных условиях и выборе варианта уменьшения суммы основного платежа будет получен такой результат перерасчета ипотеки при досрочном погашении:

Переплата в этом случае сократится всего на 42054 рублей, но сумма платежа уменьшится с 29675,44 до 28481,72 рублей.

Произведенные перерасчеты показывают, что наиболее выгодным вариантом является сокращение срока кредитования – так размер переплаты будет существенно ниже.

Перерасчет по военной ипотеке и при рождении второго ребенка

Согласно новым поправкам в законодательстве РФ, при рождении второго ребенка родители малыша получают право получить сертификат на материнский капитал (в 2020 году ее сумма составляет 616617 рублей). Денежные средства по нему могут использоваться, в том числе, и для улучшения жилищных условий. То есть они могут быть направлены и на досрочное погашение – как частично, так и в полном объеме.

В Сбербанке при досрочном погашении ипотеки материнским капиталом перерасчет может делаться только в пользу уменьшения размера ежемесячного платежа.

Стоит обратить внимание и на нюансы раннего закрытия военной ипотеки. В этом случае необходимости в подачи заявления в банк нет: заемщику достаточно внести сумму на счет Росвоенипотеки. В расчетную дату деньги спишутся со счета и будет произведен перерасчет остатка.

Досрочное погашение ипотеки – очень правильный и выгодный шаг. Убедиться в этом позволит калькулятор пересчета платежей: он позволит увидеть, что будет происходить с переплатой при внесении денег вне основных платежей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/pererashcet-ipoteki.html

Как происходит перерасчет ипотеки при досрочном погашении с уменьшением срока или суммы

Как сделать перерасчет ипотеки

Средняя продолжительность срока кредитного договора составляет 13 лет. Но, по статистике, больше половины заёмщиков закрывают долг перед банком в течение 6 – 8 лет.

Если закрыть ипотеку в течение этого срока, плательщик может существенно сэкономить на процентах, если позже – проценты по ипотечному долгу сократятся незначительно.

Помощь в принятии решения в этом вопросе оказывает калькулятор досрочного погашения ипотеки. Предоставляет услугу официальный сайт банка или специальные интернет-страницы.

Как происходит пересчёт?

На сайте каждого банка существует раздел в личном кабинете, позволяющий произвести расчёт досрочного погашения ипотеки. Услугу предоставляют и сторонние сайты, выбор за пользователем. Для получения информации нужно заполнить указанные поля в калькуляторе.

В результате можно рассчитать:

  1. Сколько требуется средств, чтобы полностью выплатить ипотеку.
  2. Платёж при частичном погашении.

Во втором случае, существует несколько вариантов развития событий. Прежде чем принять решение их необходимо тщательно изучить.

Пересчитывать ставку по кредиту банк не будет. Она не меняется в течение действия ипотечного договора. Когда денежные средства внесены, происходит перерасчёт, и изменяется сумма начисленных процентов на остаток долга. Уменьшается либо размер платежа, либо срок.

Условия погашения ипотеки раньше срока заранее обозначаются в условиях договора. В редких случаях банки запрещают полное или частичное досрочное погашение в течение определённого периода.

Ещё недавно за закрытие ипотеки раньше срока заёмщики взимали штраф, но большинство крупных банковских предприятий отказались от этого условия. Им, в первую очередь, важно сохранить лояльность потребителя.
Банки, в которых можно закрыть ипотеку без штрафа:

  1. ВТБ.
  2. Сбербанк.
  3. Газпромбанк.
  4. Россельхозбанк.
  5. Уралсиб.

Перечень не закрыт, каждый банк разрабатывает стратегию, привлекающую как можно больше клиентов.

Для исключения неожиданностей во время закрытия кредитного договора нужно ознакомиться со способами расчёта и видами ипотечных ссуд.

При оформлении договора кредитования не стоит сообщать банковскому работнику о возможности досрочного погашения. Сотрудник будет настаивать на аннуитетном способе расчёта. В этом случае первое время «тело» кредита не гасится совсем, оплата уходит на проценты.

Виды и способы

Погашение ипотеки раньше срока возможно двумя вариантами – полное и частичное. В первом случае вносится вся сумма остатка долга единовременно, а во втором происходит внесение на счёт существенной части. Схемы пересчёта остатка отличаются в зависимости от выбранного клиентом варианта.

Варианты перерасчёта:

  1. Снижения ежемесячного взноса.
  2. Сокращение срока периода договора.

В первом случае срок займа не меняется, уменьшается ежемесячный обязательный платёж. Выгода для клиента заключается в снижении финансовой нагрузки на бюджет.

Во втором варианте, при сокращении срока, ежемесячная выплата остаётся прежней. Но ближе ситуация полного избавления от кредитных обязательств.

Способы расчёта

Ключевое значение имеет способ расчёта, который был оговорён при оформлении ипотечного кредита. В зависимости от него определяется необходимость и смысл досрочной выплаты.

Принято выделять два способа расчёта кредита:

  • аннуитетный;
  • дифференцированный.

Чаще всего используется аннуитетный способ выплаты долга.

Аннуитетный – это способ расчёта, при котором размер платежа остаётся без изменений в течение всего срока действия кредитного договора. Но в сумме платежа в первые месяцы основную часть составляют проценты.

Так может продолжаться до нескольких лет. Ситуации, когда клиент хочет погасить кредит через 5 лет, но выясняет, что сумма долга не уменьшилась, бывают часто. Это приоритетный вариант для банковской структуры при оформлении кредитного договора, сотрудники настаивают на нём. Для них такой способ – защита от «быстрой ипотеки» и от потери своей прибыли.

Дифференцированным способом оформить ипотеку может каждый клиент, настояв именно на таком варианте, при заключении договора.

В этом случае заёмщик оплачивает ежемесячно и часть основного долга, и процентную часть. С каждым месяцем сумма «тела» кредита становится всё меньше, а процентная ставка начисляется на остаток. Поэтому чем дальше срок, тем меньше нагрузки на кошелёк, и тем ближе момент окончания выплат.

Удобно пользоваться специальными сервисами онлайн, которые помогают с точностью в 95% сделать предварительный перерасчёт ипотеки при досрочном погашении. Калькулятор может рассчитать не только новый платёж и сумму оставшегося долга, но и стоимость выгоды в цифрах.

Точные цифры можно получить только у персонального менеджера банка, так как при оформлении ипотеки оговариваются индивидуальные условия. Каждое из них отличает один ипотечный договор от другого.

Правила выполнения услуги

Порядок действий зависит от того, клиент готов полностью погасить задолженность или частично. И в том и другом случае главное правило – внимательность и щепетильность. Недоплата в 1 рубль может привести к проблемам с банком.

Для расчётов по частичным выплатам проще всего воспользоваться онлайн-сервисом банка-кредитора. Здесь расчёт ведётся индивидуально для каждого клиента.

Чтобы частично погасить кредит, требуется осуществить ряд действий:

  1. После введения персонального логина и пароля и входа на страницу кредита, нужно найти вкладку «досрочное погашение» и ввести необходимые парамтреы.
  2. Ввести номер счёта, с которого спишутся деньги, дату платежа и сумму.
  3. После подтверждения операции, заявка уходит в банк и в назначенное время счёт пополняется автоматически.
  4. Необходимо связаться с сотрудником кредитной организации для подтверждения совершения действия.

После списания частичной досрочной оплаты по задолженности банк предоставит дополнительное соглашение сторон. В нём должен быть определён ход дальнейших действий – уменьшение суммы платежа или срока договора.

Аналогично на сайте можно полностью закрыть ипотеку, подходит тот же порядок действий. Нужно обеспечить наличие указанной суммы на счёте, с которого произойдёт списание. Но лучше потратить время и сделать этот процесс последовательным и надёжным.

Порядок погашения задолженности следующий:

  • сообщить банку о своём намерении – зафиксировать его письменно или устно;
  • определиться с датой закрытия договора (не выходной);
  • уточнить у банковского сотрудника точную сумму до копеек на указанную дату;
  • внести оплату удобным способом, сохранить кассовый документ об оплате;
  • после внесения, проверить у оператора поступление денег на счёт;
  • запросить официальный документ о том, что задолженность погашена;
  • если было обременение на имуществе, обязательно его снять Росреестре;
  • затребовать возврат неизрасходованной страховки, написав соответствующее заявление в банке.

После выполнения всех пунктов и закрытия долга необходимо навсегда сохранить платёжные документы. Они могут пригодиться в любой ситуации.

Материнский капитал

Сегодня все крупные кредитные организации в договоре прописывают условие возможности использования материнского капитала для оплаты ипотечного долга.

Схема простая:

  1. Сообщить банку о своём намерении использовать капитал;
  2. Запросить справку об остатке долга;
  3. Обратиться в своё отделение ПФ для предоставления нужных документов.
  4. Ожидать рассмотрения в течение 30 рабочих дней;
  5. Если было принято положительное решения, средства будут переведены в счёт погашения, в течение одного месяца;
  6. Если придёт отказ, ПФР должен сообщить об этом официальным документом.

Если в семье принято решение выплатить сумму кредита материнскими средствами, с этим лучше не затягивать. По официальной статистике ежегодно инфляция обесценивает материнский капитал почти на 50000 рублей.

Документы, которые должен выдать ПФР, следующие:

  • документ о задолженности из банка;
  • сертификат на получение материнского капитала;
  • паспорт;
  • выписка из домовой книги (другой документ с места регистрации).

Лучше дополнительно сделать копии указанных бумаг на случай утери важного документа.

Материнским капиталом можно оплатить только основную часть кредита. Невозможно использовать средства для оплаты процентов, пени, штрафов и т. п.

Пенсионный фонд примет положительное решение по заявлению только после проверки кредитного продукта. Это обязательно должен быть кредит на покупку или стройку жилищного имущества. Оплатить потребительский кредит наличными, маткапиталом невозможно.

Полезные советы

Ипотечный кредит заранее предусматривает значительную переплату. К этому нужно быть готовым всегда.

Но важные моменты при оформлении существуют:

  • перед оформлением необходимо внимательно прочитать договор и график оплаты. У клиента есть право взять образец для ознакомления домой или пригласить юридически грамотного человека;
  • если есть выбор, настоять на дифференцированном способе расчёта;
  • если стало возможным оплатить большую часть долга, долго раздумывать не нужно. Инфляция ежегодно обесценивает накопления, если на них не идут проценты;
  • нужно активно изучать предложения рефинансирования на рынке. Если есть возможность сэкономить 1% – нельзя её упускать, в рамках ипотечного долга, это большая сумма;
  • если произошло досрочное частичное погашение, и банк формирует дополнительное соглашение, уменьшать нужно оставшийся срок, а не ежемесячную выплату.

Если положение в плане финансов улучшилось, и появилась возможность преждевременно гасить любые виды займов, стоит обязательно этим воспользоваться. Достаточно посетить сайт банка и воспользоваться ипотечным калькулятором по специальной формуле для пересчёта.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/ipoteka/kalkulyator-pogasheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.